好多人以為二手居屋按揭貸款保證期由30年延長至50年，等於按揭期年期上限延長至50年。其實，保證期的意思是該物業由出售起開始計算的50年內，都會由香港房屋委員會(房委會)擔保50年，可以做足9成按揭。

白居二居屋按揭上限

今次使用範圍的是未補地價居屋的二手市場，因為已經補地價的資助房屋就已經當私人樓計算，不用房委會的擔保。有白居二資格的買家如果想在白居二市場以未補地價，即是一個較低的價錢買入居屋，以往通常只能選擇近十年的新居屋，因為好多舊居屋，本來因為得30年擔保期，如果出售至今已經20年，保證期得返10年，就算上手買家做到9成半按揭，新買家做9成半按揭都不會批到25年年期的按揭，可能只有23年甚至更短，每月供款會提高，而且擔保期完結時，馬上會變成7成按揭，需要補回差價。如果一定要申請25年按揭，就最多只能申請8成按揭。

如果是25年樓齡的居屋，舊例之下想做25年按揭更只最多只可以借8成；30年樓齡或以上最多只可以借7成。

現在保證期由30年放寬做50年後，大量居屋可以馬上有資格做9成半按揭和供款期25年，按現時計算，20年以上的居屋屋苑有222個，反而10年以內的居屋屋苑只有30個。

據立法會文件顯示，全港目前有逾35萬個居屋單位，近九成樓齡達20年或以上，四成涉及逾14萬個單位，更屬樓齡31年以上的「高齡居屋」，以新界區佔9.5萬伙最多，九龍及港島區則各佔3.38萬伙及1.38萬伙。

若以全港18區劃分，最多「高齡居屋」為沙田區，佔超過5萬伙，第二及三位分別是屯門及西貢區(包括將軍澳)，各佔4萬伙及3.7萬伙。於新措施下，上述約14萬伙「高齡二手居屋」可即時受惠。

的確，現時香港各區不少資助房屋樓齡都較高，擔保期自然較短，令買家申請按揭有困難。過去政府會為房委會提供的居屋做擔保而申請人毋須壓力測試，按揭高達九成；不過，若二手未補地價的居屋樓齡高於20年、已過30年擔保期(以首次出售日計算)，銀行會下調按揭成數並縮短借款年期，按揭成數最多七成，同時必須做壓力測試，買家卻步下，就直接影響高齡居屋交投表現。

放寬後，大量以往的居屋王突然湧現「白居二市場」可以做足9成按揭，而且是集中在九龍和香港島的，例如愉翠苑、富榮花園、寶盈花園等等，甚至一些樓齡超過30年的冰封市場，例如康山花園、麗晶花園也會有機會重新變得活躍。

馬上查看受惠樓盤

樓齡10年至20年居屋屋苑

樓齡21年至25年居屋屋苑

樓齡26年至30年居屋屋苑

樓齡31年至44年居屋屋苑

是次政府將居屋按揭貸款保證期，由30年延長至50年，亦有助激活二手居屋市場，促進舊居屋單位交投，為市民提供更多置業選擇，相信可提升資助房屋及二手市場流轉，同樣料有助穩定樓市。政府消息指，首40年可做九成按揭，之後10年最多八成，若市民有需要，當局會與按揭證券公司商討可否放寬至九成，但消息未透露措施生效日期。另外，當局將延長居屋一手和二手市場最長25年按揭貸款還款期至30年，消息預計2024年上半年起放寬。

亦有分析指，如今按揭年期放寬，都有助打破之前劈價都乏人問津的困境，令高齡二手居屋業主賣樓甩身機會相應增加，都算是希望在人間。

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