金管局在2023年7月7日再度放寬按揭成數上限，除了幫助到準買家可以有更多置業選擇外，其實對現時正在供樓的人也有啟示！也有很多業主最近看到銀行推出歷史最高接近3%按揭額的現金回贈而「心郁郁」想轉按，今次我們與大家分享放寬按揭成數後，應唔應該轉按轉按這個議題。
由於是次政策大幅增加了按揭成數上限，所以對「甩按保」的人和想轉按但因物業估值減少而打消念頭的業主重新點燃希望。
3大顧客需要轉按？
- 呼吸Plan不能再「呼吸」
不少業主買入新盤時，會選用發展商提供的按揭計劃，此類計劃幫助部份人士較易上車，而且在頭數年會較為低息，利率與市場上的按揭計劃相若，但經過蜜月期後（一般為3年）利率便會急升，按息往往升至7厘以上。要擺脫高息危機便要適時轉按至銀行計劃。 - 為按揭保險「甩保」
除了發展商按揭，首置買家使用「按揭保險」上車亦非常普遍，能夠為1000萬以下物業申請高達九成按揭。不過使用按揭保險需要支付按保費用，加上使用按揭保險購買物業後依例不能把物業出租。如果轉按「甩保」便能慳息又能靈活運用單位。此外，如果在按揭開始後第1年內退保，可退回40%已繳交保費，第2年為25%，第3年內退保，可以取回15%保費。
由於今次金管局(不用使用按揭保險)的限制大幅放寬，部分按揭使用者其實大有機會可以提早「甩保」。
例子：Michael兩年前以首次置業身份購入800萬的物業，申請了高成數按揭借了75%共600萬。供款兩年後，現時餘下的貸款額為570萬。假設銀行對該物業估值不變，現時按揭佔物業價值為71.25%(570萬/800萬)，只要Michael多準備10萬資金，便可以轉按至其它銀行，由於新規定1500萬以下的物業的按揭上限為7成，在不用購買按揭保險下，Michael可以提取560萬的新按揭。Michael可以得到幾個好處
- 退回25%的前兩年以繳交的按揭保險金額
- 新按揭不用購買按揭保險，每月供款減少
- 轉取轉按回贈，以2.9%計算，560萬可以賺取16.24萬
- 賺取現金回贈
就算不是為了「甩按保」，其實過了罰息期的人都應該考慮轉按。很多人有兩大顧慮，第一，現在是加息期，重新做按揭的利息會更高，利息支出會增加？
其實不然，在不少情況下，即使在加息期下轉按仍然有著數。雖然現時按揭計劃利率普遍比兩年前的計劃高0.25%，但因為現時銀行提供的現金回贈處於歷史最高水平，可以抵銷十多年的額外利息支出。
兩年前簽的H-plan按揭計劃現時在未到達封頂時會比現在簽的H-plan按揭計劃低0.0x%，利率封頂時(現時及未來一年大部分時間)是會低0.25%。
以上述例子為例，570萬按揭金額，假設還有28年供款，本來按揭計劃餘下年期28年，轉按後利率3.5%，年期依然是28年。轉按後馬上可以拿到16.5萬現金回贈，遠比首兩年每年利息支出多大約1.4萬，總共2.8萬多，扣除8000律師支出，依然賺近近13萬。然後兩年後根據當時的息率再作轉按的安排。
本來按揭計劃 | 新按揭計劃 | 相差 | |
實際按息 | 3.25% | 3.50% | |
第一年利息支出 | $183,370 | $197,554 | -$14,184 |
第二年利息支出 | $179,183 | $193,212 | -$14,029 |
28年總利息支出 | $2,988,728 | $3,249,726 | -$260,998 |
現金回贈 |
| $165,300 | +$165,300 |
律師費 |
| $8,000 | -$8,000 |
另一顧慮為物業估值下跌，例如Tina三年前以1500萬購入一個物業出租，承做5成750萬按揭，今年5月Tina想轉按，餘下按揭金額為700萬，但由於銀行估值只有1300萬，以舊制50%按揭上限計算，最多只能借650萬，Tina需要補50萬，缺乏資金的Tina打消念頭。
不過在新制度下，Tina可以借最多70%，1300萬 x 70% = 910萬，所以只要Tina能符合壓力測試，便可以轉按甚至加按，獲取更多流動資金。
立即申請按揭
轉按分幾多類？
- 平手轉按：把餘下的貸款額由A銀行轉移至B銀行
- 轉按套現：由另一間銀行為物業重新估價，透過物業升值套現出現金作其他用途
按揭保險按揭成數【新制】
| 首次置業 | 非首次置業 | |
| 450萬或以下 | 90% (二手樓/一手建期) | 80% |
| 80% – 90% (樓花)(上限360萬) | ||
| 450萬以上至1000萬 | 90% (二手樓/一手建期) | |
| 80% (樓花) | ||
| 1000萬以上至1125萬 | 80% – 90% | |
| (上限900萬) | ||
| 1125萬以上至1500萬 | 80%或960萬以上 | |
| 1500萬以上至3000萬 | 70%或1200萬以上 | |
按揭保險按揭成數【舊制】
樓價 | 最高按揭成數 |
400萬或以下 | 90% |
400萬至450萬 | 80-90% (貸款上限360萬) |
600萬或以下 | 80% |
不選用按揭保險的按揭成數【新制】
| 住宅物業 | 非住宅物業 | |||||
| 自住用途 | 公司名義購入或非自用 | |||||
| 樓價 | 沒有物業/按揭/擔保 | 有物業/按揭/擔保 | 沒有物業/按揭/擔保 | 有物業/按揭/擔保 | 沒有物業/按揭/擔保 | 有物業/按揭/擔保 |
| 申請人於香港未持有任何形式按揭 | ||||||
| $1500萬或以下 | 70% | 60% | 50% | 40% | 60% | 50% |
| $1500萬至$3000萬 | 60%或1050萬以上 | 50%或900萬以上 | ||||
| $3000萬以上 | 50%或1800萬以上 | 40%或1500萬以上 | ||||
| 資產淨值批核 (不論物業價值) | 50% | 50% | 50% | 50% | ||
不選用按揭保險的按揭成數【舊制】
樓價 | 最高按揭成數 |
833.3萬或以下 | 60% |
833.3萬至1,000萬 | 上限500萬元 |
1,000萬以上 | 50% |
轉按需要符合甚麼要求？
- 已過罰息期：大部份銀行的按揭貸款均設有一定時間的罰息期，在銀行發出的按揭貸款確認信(Facility Letter)中列明罰款，如果借款人在第一年提早還款，需要支付貸款額若干百分比作為罰息，次年及第三年提早還款的罰息則較為輕微。部份業主在罰息期過後或臨近罰息期完結才正式申請轉按。
- 樓價有升值：打算轉按套現的人士在單位樓價上升時，能把升值部份太取資金，如果單位沒有升值便無法做到。
- 估價要足：如果銀行對於單位估價欠佳，業主轉按便可能得不償失。因此申請轉按前可先向經絡按揭查詢多間銀行估價，了解是否能達到轉按目的。
- 符合壓力測試要求：當初業主選用發展商呼吸Plan時可能無需壓力測試，但如果選擇轉按便必須符合金管局壓力測試要求，當利率上升2厘，每月還款額不得高於月入60%。如果申請人有多於一個按揭在身，壓力測試要求便調整至50%計算。
轉按的步驟
- 預備文件
轉按申請程序與一般按揭申請無異，需要提交(1)入息證明如公司工作證明、最近三個的收入紀錄、出糧戶口的月結單、稅單；（2）原有按揭的按揭貸款合約及供款證明及（3）個人資料證明如身份證及住址證明。 - 銀行估價
向多間銀行進行估價了解哪一間估價最好，找經絡按揭幫忙是最快捷方法，按揭專員會根據申請人目的比較不同的按揭計劃，並協助向銀行為物業進行估價。 - 委託律師
在銀行進行審批同時，申請人可物色適合的律師進行轉按手續，律師會代為向前按揭機構提取樓契及進行查冊，一般情況下申請人須自行尋找律師處理有關手續，轉按律師費約為數千元起。 - 律師樓協助簽契
律師樓會聯絡業主簽訂樓契及按揭契。簽完後銀行會把貸款及按揭部份交予律師，代為轉交業主及原有的按揭機構。
現時銀行提供的轉按優惠低至H+1.3%，銀行會根據貸款額提供現金回贈，如有興趣了解更多轉按計劃優惠，可致電319-66688與經絡按揭聯絡，由按揭專員提供多個轉按計劃供大家比較及申請。
FAQ 常見問題
轉按金額可不經律師樓處理？
過往轉按的金額必須經過律師樓，但2022年11月銀行公會公佈，當為住宅物業進行轉按交易時，銀行之間為按揭貸款資金提供適時和直接的電子轉帳，從而避免出現與支付相關的風險。根據過往慣例，當進行轉按交易時，按揭款項會先轉帳至律師行以作託管，然後由律師行發出支票以清繳客戶的原有按揭貸款。在新增的支付安排下，銀行之間為按揭貸款資金提供適時和直接的電子轉帳，好處是可以避免出現與支付相關的風險，例如客戶資金在無法預知的情況下被凍結等，從而有效加強對客戶的保障。
想知詳情，可留意「轉按金額可選擇不經律師樓過戶流程懶人包」一文。
哪些人不適合轉按？
心動想轉按的朋友，如果不是遇上以下情況，通常轉按都會有著數
- 未過罰息期
按揭計劃通常設有兩至三年的罰息期，想轉按人士最好在罰息期後才轉按，所以「兩年一轉按」是不少精明業主的做法。
2. 收入大減
轉按意味著要重新做按揭，需要重新提交入息文件及進行壓力測試，如果收入大減，銀行批出的貸款額可能出現變數。
3. 未能夠「甩按保」的人
如果本身有按揭保險在身，想透過轉按「甩按保」，要注意轉按後的按揭成數會跌至七成，如果資金有限，便未必適合轉按。
如果不確定自己是否適合轉按，歡迎隨時聯絡經絡按揭，由專業人員解答大家的轉按疑難。
為甚麼要選用按揭轉介公司申請轉按？
每間銀行提出的轉按優惠各有不同，個別的按揭利率會較為優惠，部份現金回贈則較高，如果要逐間銀行查問便要花大量功夫。經絡按揭能夠為大家提供各大銀行的轉按計劃及最新優惠，而且不會向客戶收取費用。
還有什麼情況下，轉按會有著數？
- 獲取更優惠利率 。如果本來的按揭計劃條例例如息率並不吸引，可以嘗試透過轉按取得更優惠利率。
- 加按以套取資金，在按揭條例放寬下，就算物業樓價有跌幅也有機會可以提前額外現金，可以參考前段的例子。由於每間銀行的估價各有不同，可透過按揭轉介公司的服務貨比三家，轉按至最高估價的銀行。
- 擔保人甩名，如果本身按揭的擔保人希望「甩名」，可以透過轉按處理。
- 獲取Mortgage-link(高息按揭存款掛鈎戶口)，如果本身的按揭計劃未有Mortgage-link，可考慮透過轉按方式申請擁有Mortgage-link戶口的按揭計劃，從而節省供樓利息開支。就算轉按套現出來的資金沒有特別用途，亦可以存放在高息按揭存款掛鈎戶口（Mortgage-link），利息與按揭利率一致，存款額能高達剩餘貸款額的一半。由於戶口屬於活期戶口，當有資金需要時可隨時提取使用。而且個別銀行的高息按揭存款掛鈎戶口更容許借款人的家人使用。