【信心指數】持續41周高於平均值對樓價有什麼啟示?

《施政報告》公布在即，不少業主皆觀望後市發展，減價盤數量反覆靠穩。根據美聯物業網上搵樓的網盤價格變化製作而成，透過網盤的價格轉變，反映業主的放盤態度的「美聯信心指數」，最新報75.7點，雖然按周跌0.4%，但是已經連續41週(即超過9個月)高於平均值(屬樓價好淡分界綫)(見圖)。

隨著二手減價盤數量穩定，「美聯信心指數」於現水平窄幅上落，高位整固，反映業主對後市持觀望態度。整體而言，港股繼續闖年內高位，投資氣氛熾熱，加上美國極有可能重啟減息，皆為樓市帶來支持。信心指數作為未來樓價走勢指標，持續高於平均值，預示樓價有力上升。而隨著施政報告將於本周中公布，以及聯儲局議息的結果即將揭曉，相信後市走向將會加倍明朗。

根據美聯物業網站的減價盤比率反映，全港3區之中，新界區減價盤比率為3區最高；若以細區劃分，減價盤比率最多的三個區份分別是馬灣/珀麗灣、荃灣、四小龍/荔枝角。若以單位面積劃分，減價盤比率最多的是實用面積介乎約431至約752平方呎的B類單位；其次是實用面積介乎約1,076至約1,721平方呎的D類單位；緊隨其後的是實用面積約430平方呎或以下的A類單位。

「美聯樓價指數」按周升0.17% 三區全線上升
樓價方面，「美聯樓價指數」最新報128.91點，按周升0.17%；惟比起四星期前僅微跌0.01%，而本年迄今樓價升0.61%(見表)。值得留意，若按3區劃分，3區樓價按周均全線上升，當中九龍區升幅最大。「美聯九龍樓價指數」最新報133.67點，按周升0.22%；「美聯新界樓價指數」最新報118.44點，按周升0.15%；「美聯港島樓價指數」最新報133.73點，按周則升0.14%(見表)。

若與四星期前相比，3區樓價則呈個別發展，港島區較四星期前升0.75%，反之九龍及新界分別跌0.14%及0.13%；至於年內迄今樓價變化，3區樓價表現同樣各異，九龍區與新界區年內迄今分別升2.01%及0.22%，至於港島區則跌1.61%。由此可見，九龍區年內樓價表現屬3區最好(見表)。

「美聯信心指數」(MCI)簡介
「美聯信心指數」(MCI)是根據美聯物業網上搵樓的網盤價格變化製作而成，於每個星期一公佈，從網盤的價格轉變，反映業主的放盤態度，以作為未來樓價走勢指標。指數上升代表減價盤減少，樓價上升機會增；指數下跌代表減價盤增加，樓價下跌機會大。信心指數走勢是徘徊於0至100之間，100點表示放盤業主全面看好，0點則表示放盤業主全面看淡，「信心指數平均值」則是此指數由2018年初至今的平均值，屬睇好或睇淡後市的分界線。當「美聯信心指數」(MCI)跌穿此指數的平均值時，表示樓價有機會由升轉跌或跌勢加快。當「美聯信心指數」(MCI)升穿此指數的平均值時，表示樓價有機會由跌轉升或升勢加快。指數的升跌幅並非直接反映樓價升跌幅，但從指數走勢可推測4星期或之後樓價向上或向下的趨勢。

「美聯樓價指數」簡介
美聯樓價指數乃根據全港143個著名中小型私人屋苑的成交個案，計算加權平均數，而於22年以138個屋苑計算；08至21年以100個屋苑計算；08年前則以50個屋苑計算。最新美聯樓價指數大致反映兩周前簽署買賣合約的物業樓價。計算成交的過程或會刪減部份特殊的成交個案，並於每周一公佈。