【信心指數】連續40周高於好淡分界線對樓價有何啟示?

利好樓市因素湧現，市場信心顯著回升，為樓市帶來支持。本周「美聯信心指數」及「美聯樓價指數」雖然按周雙雙回落，但跌幅輕微，反映市場信心及樓價持續靠穩。當中「美聯信心指數」最新報76點，雖然按周微跌0.3%(見圖)，不過近期多個新盤推出搶焦點，但市場對本月美國減息預期升溫，以及憧憬《施政報告》有機會推出利好樓市措施，市場上減價盤數量的變化不大，令信心指數僅窄幅上落。事實上，信心指數已經連續40周，即超過9個月高於平均值(屬樓價好淡分界綫)，預示樓價有力再向上。

「美聯信心指數」(MCI)是根據美聯物業網上搵樓的網盤價格變化製作，從網盤的價格轉變，反映業主的放盤態度，以作為未來樓價走勢指標。指數上升代表減價盤減少，樓價上升機會增；指數下跌代表減價盤增加，樓價下跌機會大。「信心指數平均值」則是此指數由2018年初至今的平均值，屬睇好或睇淡後市的分界線。當「美聯信心指數」(MCI)升穿平均值時，表示樓價有機會由跌轉升或升勢加快。現時，「美聯信心指數」已經連續40周高於平均值，可見市場信心已趨向穩定，除非市場出現重大的利淡消息，否則減價盤大幅增加的機會不大，樓價料將穩步上揚。

9月將會是樓市走勢的關鍵，如果《施政報告》進一步釋出利好消息，加上美國9月落實減息，相信樓價的走勢及市場的信心會進一步走強，屆時季內樓價或有望升約2%。

根據美聯物業網站的減價盤比率反映，全港3區之中，新界區減價盤比率為3區最高；若以細區劃分，減價盤比率最多的三個區份分別是荃灣、九龍灣、四小龍/荔枝角。若以單位面積劃分，減價盤比率最多的是實用面積約430平方呎或以下的A類單位；其次是實用面積介乎約1,076至約1,721平方呎的D類單位；緊隨其後的是，實用面積介乎約431至約752平方呎的B類單位。

「美聯樓價指數」按周微跌0.14% 本年迄今升0.44%
樓價方面，「美聯樓價指數」最新報128.69點，按周微跌0.14%；惟比起四星期前仍升0.38%，而本年迄今樓價則升0.44%(見表)。

若按3區劃分，3區樓價按周呈個別發展。「美聯港島樓價指數」最新報133.54點，按周升0.69%；反觀，「美聯九龍樓價指數」最新報133.37點，按周跌0.61%；「美聯新界樓價指數」最新報118.26點，按周微跌0.03%(見表)。

若與四星期前相比，3區樓價則全線上升，港島、九龍及新界分別升0.67%、0.54%及0.16%；至於年內迄今樓價變化，3區樓價則表現各異，九龍區與新界區年內迄今分別升1.79%及0.07%，至於港島區則跌1.75%(見表)。

「美聯信心指數」(MCI)簡介
「美聯信心指數」(MCI)是根據美聯物業網上搵樓的網盤價格變化製作而成，於每個星期一公佈，從網盤的價格轉變，反映業主的放盤態度，以作為未來樓價走勢指標。指數上升代表減價盤減少，樓價上升機會增；指數下跌代表減價盤增加，樓價下跌機會大。信心指數走勢是徘徊於0至100之間，100點表示放盤業主全面看好，0點則表示放盤業主全面看淡，「信心指數平均值」則是此指數由2018年初至今的平均值，屬睇好或睇淡後市的分界線。當「美聯信心指數」(MCI)跌穿此指數的平均值時，表示樓價有機會由升轉跌或跌勢加快。當「美聯信心指數」(MCI)升穿此指數的平均值時，表示樓價有機會由跌轉升或升勢加快。指數的升跌幅並非直接反映樓價升跌幅，但從指數走勢可推測4星期或之後樓價向上或向下的趨勢。

「美聯樓價指數」簡介
美聯樓價指數乃根據全港143個著名中小型私人屋苑的成交個案，計算加權平均數，而於22年以138個屋苑計算；08至21年以100個屋苑計算；08年前則以50個屋苑計算。最新美聯樓價指數大致反映兩周前簽署買賣合約的物業樓價。計算成交的過程或會刪減部份特殊的成交個案，並於每周一公佈。