主持：今天討論內地買家的置業趨勢，最新內地買家置業趨勢及按揭情況是怎樣?今天我們請來美聯物業研究中心分析師岑頌謙(Benny)，和經絡按揭轉介營運總監張顥曦(Kostka)與大家一齊探討。首先問下Benny，近期內地買家入市比例明顯增加，是否因為香港租金回報特別有吸引力？除了租金回報外香港物業對內地買家有什麼吸引力？
岑：租金回報確實是對投資者很重要，香港現時小型單位租金回報約三厘半，與內地一線四大城市，北上廣深比較，他們的報金回報約兩厘或以下，反映香港物業以投資出租，比內地一般的租金回報率較高，所以這是一個吸引內地買家來港買樓的原因。另一方面，往年在A股市場表現很好，不少內地投資者選擇套股換樓
，但我們留意內地的房地產市場回復不全面，在香港市場的一二手成交，樓價以及租金往年亦均有上升。在內地市場未能全面復蘇，所以在他們選擇一個地方的物業作投資，香港是首選。剛剛是投資者角度，而自用買家會觀看教育產業，成績亦是不錯，吸引了部分家長，會在香港置業，方便小孩留港讀書。正如你剛才所說的人才計劃，這是另個內地買家在港業業的重要原因。香港的教育產業很有優勢，亦是一個重吸引之處。
主持：現在討論按揭方面的問題，在按揭市場方面，有什麼吸引內地買家呢？
張：有的，除了早前政府放寬印花稅，近年亦有不少銀行，放寛對非本地人士申請的門檻，現時按揭門檻最高是七成。相信七成按揭首期減少，不少內地人士來港置業。
主持：內地買家的資本雄厚，很多都是「大手客」。根據數據顯示，「大手客」今年首季的入市成交量
創撤辣後新高，其中啟德是一個重點入手區，為什麼啟德受內地買家重點關注？有什麼具體優勢讓他脫穎而出？
岑：觀察啟德區在近兩年，啟德區是內地買家，成交宗數最多的地方，最主要原因是該區的新樓較多，對於內地買家購買新樓較方面，而且選擇較多，另外與很多內地買家交流，他們是喜愛啟德區的規劃，與他們在內地的新發展地方感覺貼近，有熟悉感。另外隨著多年啟德區的發展，交通完善，啟德體育園和商場亦啟用了，不同的配套讓他們感覺居住舒適，另一樣重要原因是，一群內地買家在該區建立生活圈子，內地同胞住在該區，容易產生聚居效應，讓啟德區成為更吸引的地區。
主持：再深入探討一下，內地買家與本地買家買樓時的考量有什麼不同？內地買家是否偏好一手樓？他們會考慮什麼特別因素？
岑：剛剛提及，內地買家的確偏好一手樓，對比本地買家，他們投放在一手市場的資金比二手市場高，本地買家二手市場的資金較多。近兩年內，內地買家投放在香港市場的物業資金，一手市場佔六成，二手市場佔四成，反映出他們偏好購買一手樓，估計背後原因關乎一手樓已包括裝修，因為現時的一手樓，交貨時的質素很好，這條件方便了內地買家，以及新樓的區域是他們喜歡的，以上原因加起來，使他們偏好一手樓更多，大家可以留意一下，內地與本地買家的考量的不同之處。
主持：不如亦聊一些關於內家買家的按揭問題。不少內地買家想了解申請按揭方面，內地買家與本地買家是否不同？有沒有特別之處需要注意？
張：持有內地護照或者內地買家，申請按揭時，一般銀行可以提供七成按揭，而還款期跟香港市民一樣，可以最長30年期。另一方面，內地買家如果已經擁有香港身份證，或是專才、或是自住用途，其實最高可以九成按揭。
主持：不如問得深入少少，其實它的審批與銀行審批之間，有什麼相似之處？或是需要提供什麼證明才可申請？
張：我們先說一說內地買家，他們只需提供收入文件便可申請。首先第一類，受薪人士，他們只要提供國內身份證、通行證副本、受薪人士提供公司的雇傭合約、最近六個的工資紀錄、工資單及國內完稅證明，或是一些專業資格便可以。另一方面，國內的一些老闆，自己營運公司的，他們只需提供營業執照、過去一年驗資報告、國內的審計報告、財務報表等文件，以及公司最近六個月流水帳、個人銀行戶口紀錄，同樣可以申請按揭。至於收入的審批標準，其實國內人士與香港買家一樣的，每個月的供樓金額不可以超過收入五成，當然部分銀行要求國內的徵信報告（等同香港信貸報告）。
主持：內地買家剛到香港時偏向先租後買，他們較喜歡什麼類型的租盤？一般租多久才會轉租為買？
岑：先租後買是一個常識，初到一個地方，租樓觀望這個方是否適合自己，有時他們會考慮先完了一個租約，正如先前所說現時租金貴了，樓價可能比之前划得來，接著轉租為買，視乎情況，可能在一兩個租期後，適應地方後便會在香港置業。如果從租樓方面看，現時內地人來港，有不同的種類，例如情侶、獨身以及帶受養人，所以二房至三房的租務是有的。分享一個數據，最多的月租範圍是從港幣萬五至兩萬元，內地買家約佔三成；萬五元以下，亦佔兩成半；兩萬至三萬元同樣佔兩成半，所以是平均的。
主持：每種戶型都各適其適，各有「捧場客」。內地買家買樓時，偏好什麼戶型及價格？
岑：與本地買家一樣，最受歡迎是兩房單位。今年年頭，約有四成的內地買家在一手市場都是選擇兩房單位；其次是三房以上單位都佔接近三成。
主持：未來數年，內地買家對香港物業的購買需求會否持續？有什麼重要因素需要注意呢？
岑：從「撤辣」後有不少人士擔心，「撤辣」會否只是一次性的刺激作用，內地買家對香港的支持度或投入程度，會隨時間下降，能夠看見內地買家投入香港市場的積極度，沒有因為時間慢慢回落，最新是連續十三個月，內地買家在香港的宗數過千宗，這是我們有紀錄以來最長的，反映他們的需求是穩定的。背後原因是剛剛提到的，教育吸引、政府吸納專才來港就業或發展，投資角度，租金回報率高，各方面因素相信內地買家，未來會持續投入香港樓市。現在看到人民幣的升值走勢，這會吸引內地的資金停泊在香港物業市場。
主持：2位的分享證明內地買家對香港樓市的重要性越來越高，投資亦越來越多。今日再次多謝兩位精闢的分享，如果大家對樓市或按揭有問題，歡迎留言查詢，或者可以聯絡美聯或經絡同事了解更多資訊，大家喜歡我們的影片記得Like & Share，下次再見！
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