租約打釐印完整攻略2026：印花稅計算、程序、期限及遲交罰款

在香港租樓，業主與租客簽署租約後，一般需要向稅務局印花稅署繳付租約印花稅， 俗稱打釐印或打厘印。 完成程序後，申請人會取得印花證明書，並應將證明書與租約一併保存。

租約打釐印不只是一項行政手續。未適當加蓋印花的租約會受到法律上的使用限制， 例如一般不能在民事法律程序中獲接納為證據，亦可能不能由公職人員辦理登記。 不過，這不代表未打釐印的租約必然自動無效； 當事人通常仍可補辦加蓋印花，但可能須同時繳付逾期罰款。

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租約打釐印是甚麼？

「打釐印」是香港坊間對租約加蓋印花的稱呼。 業主與租客簽立租約後，須按《印花稅條例》處理應繳印花稅。 透過電子印花服務辦理後，稅務局通常會發出印花證明書； 證明書應連同相應租約保存。

加蓋印花不等於由稅務局確認租約內所有條款合法， 亦不等於確認業主一定有權出租該單位。 它主要證明相關文書已按印花稅要求完成加蓋印花。

沒有打釐印的租約是否無效？

不應簡單理解為「沒有打釐印，租約便完全無效」。 租約是否成立，仍須視乎雙方是否簽署、條款、業權及其他法律因素。

但未適當加蓋印花的租約一般不能在民事訴訟中獲接納為證據， 亦可能不能由公職人員辦理登記。 如日後出現欠租、追討按金、提早解約或維修責任爭議， 當事人可能需要先補辦加蓋印花及處理罰款，才可使用租約。

業主拒絕打釐印，租客應該怎麼辦？

如果業主在簽約前明言不會打釐印，租客不應只因租金較市價便立即接受。 業主拒絕處理可能只是不熟悉程序，但亦可能反映其他風險，例如：

• 業主不願申報租金收入或履行物業稅責任；
• 出租行為可能違反按揭契據或貸款條款；
• 單位屬未獲准出租的資助房屋或公營房屋；
• 出租人並非登記業主，亦沒有有效授權；
• 單位涉及僭建、非法改建或違規分間；
• 業主希望避免留下出租紀錄；
• 業主不願簽訂完整書面租約。

不打釐印並不能免除業主的物業稅責任。 業主有責任申報應課稅租金收入；稅務局亦可透過其他資料發現物業出租情況。

香港物業稅標準稅率一般為15%， 但不是直接將每年總租金乘以15%。 應評稅淨值通常會按法例扣除業主支付的差餉， 再給予法定修葺及支出免稅額，實際評稅以稅務局計算為準。

租客可以自行打釐印嗎？

可以。業主不主動辦理時，租客可自行向印花稅署遞交租約加蓋印花申請， 毋須等待業主代辦。

不過，租客自行申請不代表只有租客需要承擔全部費用。 印花稅最終由哪一方承擔或如何分攤，應先查看租約條款。 市場上常見由業主及租客各付一半，但這是常見安排， 不是所有租約必須採用的固定比例。

租客辦理後應將印花證明書副本交給業主，並自行保存完整租約、 付款紀錄、業主資料及印花證明書。

租樓簽約前要查明甚麼？

1. 核實業主身份及土地登記冊

租客應核對出租人的身份證明文件，並透過土地註冊處查冊， 確認出租人是否登記業主。 如由代理人、家人或公司代表簽約，應要求對方提供有效授權文件。

2. 核實單位是否可以出租

公屋、未補地價居屋、資助出售房屋、政府宿舍或受特定契約限制的物業， 未必可以自由在私人市場出租。 即使租約已打釐印，也不會令原本不獲准的出租行為自動合法化。

3. 查明按揭出租限制

如物業仍有按揭，按揭契據可能要求業主在出租前取得承按銀行同意。 租客可要求業主提供銀行同意出租的證明， 或要求在租約加入業主保證其有權出租的條款。

不過，「出租同意書」不是每宗住宅租賃都必然存在的統一法定文件。 是否需要銀行同意，須視乎按揭契據、貸款條款及物業狀況。 打釐印亦不能補救業主違反按揭條款的問題。

4. 確認租約涵蓋所有租客

合租人士應考慮把所有實際租客列入租約， 並清楚訂明各人是否共同及個別承擔租金、損毀和其他責任。 只在轉帳紀錄或通訊軟件出現姓名，不一定等於成為租約當事人。

租約打釐印期限：是否一定是30日？

在香港簽立的租約，一般須在簽署日期後30日內加蓋印花。 打釐印期限通常按簽署日期計算，而不是按以下日期計算：

• 起租日；
• 免租期開始日；
• 租客收取鎖匙的日期；
• 首次支付租金的日期；
• 搬入單位的日期。

如果租約在香港以外地方簽立，適用期限可按租約首次帶入香港的時間計算。 跨境簽署或雙方在不同日期簽署的個案，應向印花稅署確認。

租約網上打釐印程序

業主、租客或獲授權的地產代理可以使用稅務局電子印花服務辦理。 一般程序如下：

1. 準備已簽署租約： 核對物業地址、業主及租客姓名、簽署日期、租期、起租日、 月租、免租期及其他租金安排。
2. 進入電子印花服務： 選擇物業租約或租賃協議的加蓋印花申請。
3. 填寫租約資料： 輸入物業、租期、租金、免租期及租約各方資料。
4. 提交申請： 按系統指示上載或提供所需租約資料。
5. 繳付印花稅： 使用系統接受的付款方法完成付款。
6. 下載印花證明書： 將證明書列印或以電子方式附於相應租約。
7. 雙方保存文件： 業主與租客各自保存已簽署租約及相應的印花證明書。

稅務局電子印花服務及使用資料

除網上申請外，申請人亦可按稅務局現行安排以郵寄或親身方式辦理。 服務地址、辦公時間及表格版本可能更新，出發前應查看印花稅署最新資料。

租約印花稅如何計算？

租約印花稅主要按租期及租金計算。 如果租約同時訂明「死約」及其後可提前終止的「生約」， 印花稅所採用的租期應按租約實際法律條款判斷， 不宜只憑坊間稱呼自行計算。

如租期內租金會調整、設有免租期、一次過租金、頂手費、 非固定租金或續租選擇權，計算可以較複雜。 此時應使用稅務局計算工具或直接向印花稅署查詢。

使用稅務局租約印花稅計算器

租約印花稅計算例子

例子一：一年租約，月租20,000元

假設租期為一年、每月固定租金20,000元，而且沒有免租期：

• 全年租金：20,000元 × 12個月＝240,000元
• 適用稅率：0.25%
• 正本印花稅：240,000元 × 0.25%＝600元
• 如另有一份符合規定的副本：一般另加5元

因此，一式兩份租約的總印花費用一般為605元。 如雙方同意平均分擔，每方為302.50元； 實際分配仍以租約條款或雙方協議為準。

例子二：兩年租約，月租30,000元

假設兩年內每月固定租金為30,000元，而且沒有免租期：

• 平均年租：30,000元 × 12個月＝360,000元
• 適用稅率：0.5%
• 正本印花稅：360,000元 × 0.5%＝1,800元
• 如另有一份符合規定的副本：一般另加5元

一式兩份租約的總印花費用一般為1,805元。

租約設有免租期，釐印費如何計算？

首先要分清楚免租期是否包含在正式租期內：

• 租期開始前的免租裝修期： 如租約租期尚未開始，該段時間未必構成租期內應付租金。
• 租期內免租： 如免租日數已包含在固定租期內，計算應付租金時一般要反映相關租金減免。

兩年租約連5日租期內免租例子

假設月租30,000元、租期兩年，首月按31日計算， 並在正式租期內提供5日免租：

• 5日免租額：約30,000元 ÷ 31日 × 5日＝約4,839元
• 兩年原定租金：30,000元 × 24個月＝720,000元
• 扣除免租後總租金：約715,161元
• 平均年租：約715,161元 ÷ 2＝約357,581元
• 正本印花稅：約357,581元 × 0.5%＝約1,788元

實際稅款會按稅務局計算及取整方式釐定； 如有租金遞增、部分月份免租或其他優惠，應使用官方計算器。

遲交租約印花稅有甚麼罰款？

租約逾期加蓋印花，除原有印花稅外，還可能須繳付以下罰款：

上表所列為罰款，並非已包括原有印花稅。 例如原有應繳印花稅為600元，而法定罰款為兩倍， 原則上的總額可以是600元原有稅款，加1,200元罰款。

印花稅署可按個案情況考慮減免罰款。 如發現租約逾期，應盡快主動補辦，不宜等到出現訴訟或收到追查通知才處理。

申請減免時應解釋逾期原因、發現日期、補辦時間， 並提交租約及相關證明。是否減免及減免幅度由印花稅署決定， 不能假設主動披露便一定免罰。

下載逾期加蓋印花罰款減免申請表

打釐印以外，業主還有甚麼出租責任？

申報物業稅

業主須向稅務局申報出租收入。 即使沒有收到物業報稅表，亦不代表租金收入自動毋須申報； 業主應按稅務局規定通知出租情況及處理評稅。

提交新租出或重訂租約通知

一般住宅租賃涉及向差餉物業估價署提交新租出或重訂租約通知書的要求。 這項程序與打釐印並不相同，不能以完成其中一項取代另一項。 業主應按現行法例及表格期限辦理。

受規管租賃及分間單位

如果單位屬適用法例下的受規管分間單位租賃， 業主及租客可能另有租期、加租、書面租約及提交租賃通知等法定安排。 不能只按一般私人住宅租約處理。

住宅租金扣稅

合資格納稅人可按現行稅務規定申索住宅租金扣除。 租約資料、租金付款證明、處所用途、業主與租客關係及租約是否依法加蓋印花， 均可能影響申索。

查看稅務局住宅租金扣除資料

「一年生、一年死」是甚麼意思？

香港住宅租約常見租期為兩年，坊間俗稱「一年死、一年生」：

• 死約： 固定租期內雙方一般不能任意提前終止租約， 除非租約設有適用的中斷條款，或另一方嚴重違約。
• 生約： 到達租約列明日期後，業主或租客可按中斷條款， 給予指定期限的書面通知終止租約。

因此，死約不是「雙方都可以提前解約」； 恰恰相反，它通常代表雙方在固定期內均受租約約束。 實際通知期、最早終止日期及送達方式，均須查看租約條款。

租客簽租約及打釐印檢查清單

• 查核出租人的身份及土地登記冊資料；
• 如由代理人簽署，查核書面授權；
• 確認單位可合法出租，不屬未獲准出租的公屋或資助房屋；
• 了解按揭契據有沒有銀行同意出租要求；
• 在租約列明所有業主及租客姓名；
• 列明租金、按金、上期、租期、免租期及交租日期；
• 列明管理費、差餉、地租、水電煤及維修責任；
• 列明死約、生約、中斷條款及通知期；
• 附上傢俬、電器及單位狀況清單；
• 入住前拍攝照片或影片並由雙方確認；
• 在簽署租約後30日內辦理打釐印；
• 保存付款紀錄、租約及印花證明書。

一般住宅租賃常見「兩按一上」，即兩個月按金加一個月上期租金， 但這只是市場慣例，並非法定固定金額。 地產代理佣金、按金及付款時間應在簽署前書面確認。

委託持牌地產代理有甚麼作用？

持牌地產代理可協助核實業主及物業資料、解釋租約條款、 記錄傢俬設備、安排簽約及代辦打釐印。 不過，代理不能取代律師提供法律意見， 亦不能保證物業不存在所有業權、建築或按揭問題。

委託代理時，客戶應細閱地產代理協議，包括有效期、指定物業、 佣金、雙重代理及其他條款。 所謂「睇樓紙」的有效期並非一律法定為三個月， 應以實際簽署的代理協議為準。

如果曾透過多名代理查看同一單位，應保留紀錄並了解各份代理協議， 避免日後出現佣金爭議。

租約打釐印常見問題

官方資料來源

印花稅稅率、電子服務、表格及執行安排可能更新。 正式提交申請時應以稅務局最新公布為準。

• 稅務局：租約加蓋印花的程序及註釋
• 稅務局：電子印花服務
• 稅務局：租約印花稅計算器
• 稅務局：申請減免逾期加蓋印花罰款
• 稅務局：物業稅業主須知
• 稅務局：住宅租金的稅項扣除

免責聲明：本文只供一般資訊參考，不構成法律或稅務意見。 租約的法律效力、印花稅、業權、按揭限制及終止權利須按個別文件和事實判斷。 如涉及大額追討、業權爭議、非法出租或終止租約，應尋求獨立法律意見。