任職企業市場部、30多歲的Jessica希望在新一年部署首次置業計劃，現時在家人協助下，持有首期300萬，但她月薪只有2.5萬，擔心難以通過壓力測試。我們了解過Jessica財務狀況良好，絕對可以有上車機會。今次就以Jessica情況作例子，拆解按揭及置業的煩惱。

1. 財務狀況分析

首先我們分析Jessica財務狀況，Jessica過往有使用信用卡而且準時還款，信貸紀錄有A級，銀行會願意提供優惠的按揭計劃及接受她的按揭申請。而且Jessica沒有按揭在身，亦沒有做擔保人，加上收入來自香港，因此按揭成數無需被削減，壓力測試亦可按照正常比率50/60處理。以現時Jessica月入2.5萬計算，最高可以每月供款$15,000。

Jessica的財務背景：

2. 分析物業背景

Jessica打算買入沙田第一城實用面積304呎的單位，業主叫價約為540萬。該屋苑樓齡約為36年，由於樓齡在45年以下，根據銀行「75減」計算，一般按揭最長還款期能長達30年。Jessica打算買樓作自住之用，按揭成數能高達六成。

3. 計算可負擔樓價

由於其首期尚算充裕，雖然Jessica月薪較低，但仍可以負擔$5,641,826的物業。因此Jessica打算買入的540萬單位符合壓力測試要求，甚至可考慮買入更高樓價單位，只要物業不高於564萬單即可，讓Judy提供更多置業選擇。

Jessica的借貸能力：

4. 計算每月供款

假設Jessica最終仍心儀沙田第一城540萬單位，以還款30年計算，總借貸額約為259萬。Jessica可申請H按計劃H+1.4%（封頂息率為2.5%），以近日1個月拆息0.148%計算，實際按息約為1.55%，每月供款只需要$9,008，比封頂息率2.5%計算的每月供款$12,242便宜$1,200多元，Jessica能夠輕鬆負擔生活費用。

Jessica的置業計劃：

其實按揭貸款為上車人士提供更多彈性，除了以上方案，Jessica仍有其他方法上車甚至買入更高樓價物業，由於篇幅所限不能盡錄。所以即使月薪不高，仍可以達成置業夢想。