【屯門地流標】政府不願賣限呎單位地不一定是壞事?

正當樓市氣氛呈反彈之勢，竟然傳出有政府住宅地皮流標，即是政府不願賣。通常地皮流標，都會被市場定性為負面訊號，對於區內樓市表現會有壓力。不過，從多角度分析，今次流標又未必是一個壞消息。

先介紹返地皮資料先，項目是位於屯門青山公路大欖段一幅有相當規模的住宅用地，附近主要大型屋苑包括OMA by the Sea及The Carmel等，此地皮最高可建樓面高達130萬平方呎，估計可以提供2,020伙單位，論規模，差不多等同在售中的錦上路站整個項目。

其中一個特別之處，就是此地皮設有限呎條款，每伙單位實用面積達最小280平方呎，為首幅加入相關條款的住宅官地。本行預計若以每呎樓面地價約6,000元計算，地皮估值約為78.38億元。

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至於有份參與今次地皮競投的發展商，全部是本地具名氣的實力財團，包括長實、新地、恒地、信置及嘉華國際。而且大部分在區內都已經有發展項目的經驗。

政府對區內樓市有信心

不過結果是，政府不願賣，流標收場，為2018年10月山頂文輝道地皮流標後，3年半以來再有住宅官地流標。地政總署表示，沒有任何標價達到政府專業估價師評估的底價，所以全部標書不獲接納，而政府是按既定機制，在市場上公開出售賣地計劃內的土地，如沒有任何標價達到政府專業估價師所評估的底價，就不會出售，而底價會在截標當日訂定，以便考慮最新市况，政府亦不會揣測投標者出價考慮。

此外，發展局發言人補充，雖然是次未能成功招標，但政府會繼續將最低單位面積要求，落實於所有政府賣地項目、鐵路物業發展項目、市區重建局項目，以及其他涉及換地或契約修訂的私宅發展項目，以改善市民的居住空間和回應社會訴求。這目標不會因為個別土地的招標結果或某個時期的經濟情況而受影響。政府會考慮在適當時候重新出售該用地。

即睇屯門青山公路新盤資料

局方又指，很多市建局及港鐵項目同樣設有最低單位面積要求，過去均成功招標。事實上，港鐵將軍澳百勝角通風樓項目，雖同樣設限呎條款，惟早前仍成功批出。

極低價批標打擊或更大

如是者，可以反映出，政府不願以低價賣出地皮，而且表明不會取消最低單位面積要求，是對區內樓市有信心的表現，加上項目地勢較高及近海，發展規模龐大且潛力不俗。至於加入最低單位面積要求，即是「限呎」條款的，正因為此項目規模大，料將以多元化戶型發展，可興建中小型單位為主，如一房戶或兩房及細三房戶型，滿足上車或小家庭等多元化客戶群，故「限呎」雖然是發展商出價考慮因素之一，但不是項目出現流標的主因。

相反，如果政府以極低價批出標書，對區內一手發展商以至二手小業主打擊可能更大，叫價力大幅下降。只不過，在發展商角度，若成功中標，總投資額將逾百億元，在目前剛逐步走出第五波疫情的陰霾下，出價難免仍然較為審慎，所以出手時與政府底價出現反差。再者，3年半以來先有住宅官地流標，證明並非常態。

區內一手接連有承接

事實上，區內的一手市場都接連有交投，承接力都不俗，較早前提到地皮附近的新盤OMA by the Sea，最近接連沽出兩個三房單位。當中包括第2座5樓C2室，實用面積603平方呎，以881.7萬元成交，呎價約14,622元。同時，項目的第1座5樓B2室，實用面積619平方呎，成交價為818.3萬元，呎價約13,220元。據項目樓書顯示，該盤的預計關鍵日期略延至2022年12月26日，但是都可以稱得上近乎即買即住。

同系掃管笏路OMA OMA亦再以招標形式沽出一伙地下複式花園大宅，為第1座之第1A座地下B單位，為項目餘下面積最大的花園大宅，成交價及實用呎價分別高達2,508萬元及18,293元。單位屬4房2套房另加工人套房間隔，實用面積1,371平方呎，連660平方呎花園及60平方呎平台。OMA OMA累售439伙，佔整體單位約94%，套現逾29.3億元。項目自2022年初至今已售出23伙，當中約三成為特色戶，銷情相當理想，項目現僅餘少量高層海景單位及花園複式單位待售。