買樓後要獲得足夠的按揭貸款成功上車,其中一個重要關卡是壓力測試。對於買樓新手而言,可能並不知道甚麼叫壓力測試,以及如何影響到借款,因此會同大家詳細解釋壓力測試的由來,以及如何才能通過到壓力測試。
壓力測試與收入相關
由於金管局為防止銀行因為樓價大跌,而出現大量無能力還款的按揭貸款,威脅到整個金融體系。因此,銀行在批出按揭貸款的時候,除了要看申請人的供款與入息比率(DSR)外,亦要為申請人的供款能力作出壓力測試,以確保申請人有較充足的還款能力。
以首次置業人士為例,只要在港沒有按揭負擔,其供款與入息比率要求為50%。即是假設申請人的每月收入為20,000元,每月按揭還款最多佔收入的一半,即是10,000元。
但是通過了DSR還未算過關,還要通過壓力測試。於壓力測試下,假設實際按揭利率上升3個百分點後,每月還款額最高佔收入60%。
如每月還款額為10,000元,大約相當於借款額為262萬元,年利率為2.25%,還款期為30年。在壓力測試下,會假設於年利率2.25%加上3個百分點,即5.25%,屆時每月還款額會增至約14,500元。在不超過收入60%下,每月收入要求最少要24,200元。由此可見,在壓力測試下,每月供款10,000元,每月收入最少要24,200元,而不是20,000元。因此,對於首次買樓人士要,壓力測試的要求會較DSI為高。
如認為以上計算有點複雜,可以使用美聯物業按揭計算機幫忙,計劃買樓人士只需輸入預計買入的樓價金額,按揭成數、年利率、還款年期,計算機便會即時顯示每月供款額,以及壓力測試下每月收入要求。
例如輸入樓價600萬元,按揭6成,借款360萬元,年利率為2.25厘,還款期30年,便會顯示每月供款額約13,760元,壓力測試下每月收入要求約33,130元。
過不了壓測?
在現時新按揭保險下,如申請人未能通過壓力測試,仍可申請8成或9成的高成數按揭,但需要支付額外的按揭保費。但是具體情況仍視乎個別銀行的內部指引,例如有報道指出,匯豐銀行要求未能通過壓力測試的申請人,其收入不能超過壓力測試下供款與入息比率的65%。意味由60%要求放寬到65%。
若仍未能通過,申請人可能要找其他人一起供樓,或是在買樓前,不要買入超過自己能負擔的物業,降低樓價預算。
另外要留意,相對於與固定收入人士,銀行對於非固定收入的人士,計算其入息可能會有自身的折讓,引致申請人未必能過到壓力測試。如遇上有關情況,建議找按揭轉介公司幫手。