金管局按揭指引規定銀行最長還款期為30年，但銀行會根據申請人及物業情況作出調整，有機會縮減還款期，其中申請人的年紀是重要考慮因素。年屆49歲的Jerry每月有6萬元收入，手上有首期200萬，希望買入830萬單位及申請30年還款期。但他聽聞年紀過大的話，銀行未必能接受30年的按揭申請，擔心簽約後上會困難，最終要撻訂收場。如果最後做不到還款期30年，又有甚麼方法可以拆解？

銀行可提供人齡彈性

現時大部份銀行會以「75減人齡」計算最長還款年期，因此如果想做到按揭還款期30年，申請人超過45歲便出現挑戰。46歲最長還款期只能做到29年（75-46），49歲人士最長只能做到26年（75-49）。 不過，現時不少銀行能為優質客戶提供彈性，如果為銀行優質客戶、入息符合壓力測試加上信貸評級優良，銀行可以酌情用「80減」處理其按揭申請。另外，醫生、會計師等專業行業也會較易獲得彈性處理。

銀行究竟會以「75減」或「80減」計算，對申請人的可負擔樓價帶來不少影響。用Jerry個案計算，如果他沒有任何按揭在身，以封頂利率2.5%計算，能做到還款期30年的話，可負擔樓價約為830萬，按揭成數可做到七成六（連按保）。如果供款期縮短至25年，可負擔樓價便降至$7,862,357，按揭成數只能做到七成四。

30年vs 25年最長還款期的可負擔樓價比較：

因此，我們建議如果Jerry希望買入一個830萬單位，可做兩手準備，可先試能否爭取長達30年還款期的按揭計劃，如果未能獲批，才尋求其他方法，如果銀行對其申請肯開綠燈自然皆大歡喜。

可增加擔保人降低人齡

如果未能獲批30年按揭還款期，Jerry便要尋求其他辦法達至置業夢想。首先可考慮找家人幫手，如果增加50萬首期至250萬，即使承造25年按揭也能買入830萬單位。另一方法是增加擔保人，如果擔保人較為年輕，銀行可以用擔保人年齡計算按揭還款期，假設擔保人只有40歲，30年的按揭還款期自然更易達到。

置業人士除了要考慮人齡因素，不要忘記銀行要同時考慮物業樓齡同樣有機會影響按揭最長還款期。