日出康城，這個位於將軍澳的龐大社區，不僅是數萬人的家園，更是一面鏡子，映照出香港樓市近二十年的風雲變幻。一個地區的價值，往往由最初的定位所決定。如果首批落成的是公屋，後續的私樓價值難免受限；反之，若以豪宅開局，則可能奠定高端社區的基礎。
然而，日出康城的故事卻一波三折，它經歷了從「基層私樓」到「中產社區」的戲劇性轉變，再到跟隨大市回調的完整週期。這裡的每一期樓盤，都像是一塊拼圖，共同拼湊出香港地產發展商的龍爭虎鬥、市場策略的演變，以及小業主在樓市浪潮中的悲與喜。
日出康城Quick Facts
問：日出康城屬於哪個行政區？
答：日出康城在行政上屬於西貢區。
問：日出康城總共有多少期？
答：整個日出康城項目總共規劃為13期。
問：日出康城總單位數量大約是多少？
答：當全部13期完成後，總單位數量預計將超過25,500個，是香港最大型的私人住宅發展項目之一。
問：MALIBU是第幾期？
答：MALIBU是日出康城的第5期，由會德豐地產發展。
日出康城發展序章：長實的「平民化」佈局 (第一至三期)
故事的開端，由長江實業（長實）主導。當康城還是一片待開發的土地時，長實以其一貫的「貨如輪轉、薄利多銷」策略，推出了第一至三期項目，包括首都、領都、領峯、領凱及緻藍天。 當時的目標非常明確：以較低的成本、大量的單位供應和相對親民的價格，迅速佔領市場，甚至希望藉此壟斷整個康城區的發展。
這種策略在當時相當奏效。長實透過大規模採購建材和電器設備，將成本壓至最低，使得其他追求「精品」路線的發展商，如新鴻基、信和等，難以用相若的價格進場競爭。 因此，康城最初的幾期，無論在建築質素還是用料上，都定位於較為基礎的私樓水平，為整個區域奠定了「基層社區」的初步印象。
日出康城發展轉捩點：新鴻基「晉海」的逆襲 (第四期)
正當市場普遍認為康城將沿著長實的模式發展下去時，一個關鍵的「轉捩點」出現了——新鴻基地產（新鴻基）。 2017年，新鴻基推出了第四期項目晉海 (Wings at Sea)，徹底顛覆了康城的市場格局。
晉海無論在會所設計、大堂裝潢還是單位用料上，都與前三期有著天壤之別，呈現出截然不同的高品質形象。 最關鍵的是，儘管晉海的推售單價遠高於前期項目，市場反應卻異常熱烈，成功推售。這次成功的逆襲，不僅一夜之間拉高了日出康城的整體樓價，更重要的是，它成功地將康城的定位從「基層社區」提升至「小康中產社區」。
日出康城發展百花齊放：各大發展商逐鹿康城 (第五至七期)
晉海的成功，猶如一劑強心針，激勵了其他發展商勇敢進場投地，康城從此進入了百花齊放的時代。
- 第五期 MALIBU：經驗豐富的會德豐地產緊隨其後，投得了第五期地皮，發展成 MALIBU 項目。雖然售價不菲，但其建築質素和會所設施也同樣出色，秉持著「一分錢一分貨」的原則，進一步鞏固了康城的中產定位。
- 第六期 LP6：南豐集團加入了戰團，獨力承造了規模龐大的第六期 LP6，提供近2,400個單位。南豐在用料上採取了較為貼近市場主流的策略，注重性價比。
- 第七期 MONTARA：會德豐再下一城，奪得位於商場上蓋的第七期，發展為 MONTARA 及 GRAND MONTARA，延續其精品路線。
日出康城發展長實的回歸與「精準」退場 (第八期)
眼見康城的定位已今非昔比，最初的壟斷計劃未能完全實現，長實決定重返戰場。這次，他們改變了策略，不再走超低價路線，而是投下臨海地段，興建了品質顯著提升的第八期 Sea to Sky。 在定價上，長實參考了第四至七期的市價，採取貼市策略。
然而，Sea to Sky 推售之際，正值香港社會開始步入動盪時期。極具前瞻性的長實，在成功售出第八期後，便毅然決定不再參與康城後續的投地。這個決定，事後看來極其精準，成為了小業主們日後盈虧的重要分水嶺。
日出康城發展高峰與風險：樓市巔峰的「回調」期 (第九至十一期)
長實退場後，香港樓市在零利率政策及經濟基調尚可的支撐下，依然向上。第九、十、十一期項目，分別由會德豐、南豐及信和等財團投得。這些發展商在疫情期間，依然以當時的貼市高價推售樓盤，並且大受歡迎。
然而，時移世易，這些在樓市最高峰時期（約2021至2022年）入市的業主，不幸成為了「回調最深」的一群。
- 第十一期 凱柏峰 (Villa Garda)：由信和牽頭發展的第十一期 凱柏峰，雖然樓盤質素上乘，但其推售時間（2022年上半年）卻極不巧。當時正值俄烏戰爭爆發、全球通脹飆升、美國啟動瘋狂加息序幕，香港樓價從歷史高位掉頭向下。因此，第十一期的業主，買入的價格幾乎是康城週期的最高點。
日出康城發展谷底迴響：第十二期買家的「幸運」 (第十二期)
風水輪流轉，到了第十二期 Seasons Place 的買家，則可謂「逃過一劫」。該項目由會德豐在2020年投地，並於2024年樓市已顯著回調後才推出。
面對高息環境和疲弱的消費市道，會德豐採取了極具競爭力的定價策略，首批單位折實平均呎價約14,000元左右，希望能盡快去化套現。 這個價格與當時康城的二手平均成交呎價相去不遠，因此第十二期的買家成功避開了樓價大跌的衝擊，沒有承受巨大的負資產壓力。
終章展望：最後一期與未來
目前，日出康城只剩下最後一個未推售的項目——由信和、嘉里等財團合作發展的第十三期。 這個臨海項目涉及約2,550個單位，將為康城長達二十年的發展史寫下句點。市場正密切關注信和將如何開價，這將為整個康城區的價值作出最終總結。
回顧日出康城近二十年的發展，它不僅是一個大型社區的崛起，更是一部濃縮的香港樓市百科全書。這裡有發展商之間的明爭暗鬥，有市場策略的智慧交鋒，更有無數業主在不同時機點入市的悲喜人生。看懂了康城，或許就更能理解香港樓市的複雜與迷人之處。
日出康城常見問題 (FAQ)
問：如果我現在想在日出康城買樓，應該點揀？邊一期性價比最高？
答：您的最佳選擇取決於個人預算和偏好：
- 追求最高性價比：可以重點關注第12期「Seasons Place」的二手盤，或近期樓價回調後，其他期數中價格較為相宜的單位。
- 重視建築質素：新鴻基的第4期「晉海」是公認的品質轉捩點。會德豐發展的第5期「MALIBU」和第7期「MONTARA」也以精品路線著稱。
- 尋找獨特景觀：長實的第8期「Sea to Sky」和信和的第13期擁有前排臨海景觀，是區內最優質的景觀資源。
- 考慮早期低成本單位：第1-3期（如首都、領都）雖然樓齡較舊，但入場門檻最低。
問：點解話長實係日出康城發展嘅「大贏家」？
答：長實被視為「大贏家」，主要體現於其卓越的時機掌握和風險管理能力：
- 低點進場，壟斷開局：在康城發展初期，以低成本策略迅速佔領市場，鎖定龐大利潤。
- 高點離場，規避風險：在樓市相對高位時成功推售第8期後，便毅然停止投地，完美避開了2022年開始的樓市深度調整。
問：日出康城的租務市場表現如何？
答：日出康城是租務市場的熱點，特點是供應量大、樓齡新，深受家庭客及專業人士歡迎。近年高息環境下，部分準買家「轉買為租」，支持了區內的租金水平。然而，龐大的單位數量也意味著租客有較多選擇，租金回報率相對穩定，難有爆發性增長。
問：將軍澳137區未來發展，會唔會對日出康城樓價構成威脅？
答：這是機遇與挑戰並存。短期內，137區的龐大潛在供應可能會分薄市場購買力，對樓價構成壓力。但長遠來看，一個更成熟、更多元化的社區，反而能提升整個片區（包括日出康城）的整體價值和吸引力。
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