近期日圓頻創新低，兌港元最低曾見 5.1，不但吸引港人「返鄉下」，大阪、東京等旅遊熱點更為熱鬧，藉著匯率優勢，表示有意到日本置業的查詢亦有增加。
日圓2023年越走越軟，兌港元已多周貼近5算，日匯再次走近並徘徊於近二三十年低位。單以匯率計算，相比起 2011年時遠超10算的高位，現時入手日本資產只需半價，這折扣提供極大吸引力。訴諸事實，筆者近期的確收到不少客人查詢日本物業的市況，大部份準買家都想趁日圓走弱時快快手入市，賺取樓價升值的利潤之餘，再從匯價衍生的折扣大撈一筆。
相信遊日港人對日匯走勢絕不陌生，還記得僅僅兩年前日圓兌港元仍處於7算的日子嗎？量化一看，以一個4,950萬日圓的單位計算，當時換算為344萬港元。以低於5.3計算，同套單位只售260萬港元，兩年下來大減84萬港元或24%。
便宜日圓或將過去
分析日圓貶值主因，離不開日本的貨幣政策多年來與各國脫軌。日本央行經歷2008年金融風暴後大幅減息，更自2016年起維持負利率至今，日圓存款超過十年無息收。同時各大央行於近年實行貨幣政策正常化，進一步驅使資金流往外地覓高息，將日圓兌成存款利率較高的貨幣，加重日匯的下行壓力。
2023年第三季，美國聯儲局突然轉軚，延長加息周期又大放鷹風，以致美債息急速抽升，美金展現強勢。作為日匯最主要的兌換貨幣，美金大升讓日圓受重壓。雖然日本央行已開始研究調整其量寛政策，但決策過於優柔寡斷，日匯失去承托。
時至今日，美國基於自身經濟狀況，已近乎確定不會再加息，預料美金強勢會隨之結束。相對下，日本的疫後復甦較佳，給央行更多空間調整貨幣政策，日央行長植田和男已多番暗示貨幣政策走向將有所改變，不排除未來會解除負利率政策。兩者結合下，日圓弱勢或將逆轉，換言之今天這般便宜的日圓或者可一不可再，日圓劣勢或於明年甚至本年底便會逆轉。花旗分析預測日圓兌美元在未來6-12個月將保持強勢，或能重上130甚至更高的水平，即兌港元約6算水平。
賺價賺匯好時機
日圓平、當地息口低、外國人買日本樓限制少，這幾大因素都有機會於明年逆轉。打鐵趁熱，今年不少海外資金加速湧入日本樓市。
眾多外地投資客看準東京、大阪及福岡等一線城市。數據顯示，2023年首季東京房地產投資金額位居全球第二，僅次於美國洛杉磯。相比2022年同期，排名明顯上升。報告亦指出，外國投資者對日本房地產市場的投資大幅增加，金額比去年同期增加約一倍，總計20億美元，佔總投資額的30%，帶動了投資水準的整體提升。同時，日本國內投資者對當地房產的投資額高達68億美元，顯著大增逾30%。
從上述可見，不論國內外的投資者都對日本樓市未來發展充滿信心。此外，日本一線城市人口密度高、人均收入強，因此大城市的租盤十分搶手，當區入住率長期維持在90%以上，放租的回報率既穩且高。
現時日本房產投資門檻較低，隨著市場觀望加息周期完結，圓跌勢或將逆轉，投資日本物業須把握目前「賺價又賺匯」的好時機。
然而，日本當局正研究修改法案，最快2024年4月便會提高非長期居留當地人士的置業門檻。換言之，未來數月將是欲買日本樓的港人最後機會。
樓價穩步上揚 前景明朗
縱觀日本不動產市場，樓價早已度過了失落的十年，並於近廿年穩定地拾級而上，走勢健康。直到近年日圓持續走弱，入手當地物業更為划算，日本樓便開始走進港人眼球。美聯環球樓價指數顯示，東京的物業價格過往幾年一直呈現增長趨勢。
截至 2023 年第 2 季的數據，以當地貨幣計算，過去 5 年東京房價大增逾 40%，相較去年同期亦增約 17%，以美元計亦有逾一成升幅。
觀望未來，日本樓市將受惠於三大因素。隨疫後的報復式旅遊，當地酒店、短期住宿需求大幅上升，推動樓價走上。同時，旅遊業及相關行業的復甦蓬勃，日圓弱勢亦大為利好出口，作為外向型經濟，日本經濟環境的優勢將成樓市最大支撐。政策方面，日本央行最新會議紀錄顯示，委員一致認為央行必須維持目前的貨幣寬鬆政策，加上通脹壓力降溫，「零息」亦進一步推升樓市的投資潛力。
京都市全新物業LEBEN KIYOMIZU GOJO項目，位於京都市東山區五條橋東2-4號，交通便利，距離京阪本線清水五條站（4號出口）步行2分鐘，同時距離京都市營地下鐵烏丸線五條站（1號出口）步行13分鐘。總單位數目只有64個，另有1個管理辦公室，另停車場有個車位，及128個位置摩托車停車位。物業交付預定日期為2025年1月底。
至於單位類型，大致分4種，最細43.34平方米連陽台3.93平方米至58.38平方米連陽台5.84平方米。21種不同的平面圖選擇，以適應多種生活方式。
日府新政策將提高外國人投資門檻
相比英國和加拿大等國家，日府對海外移民的審批一向較為嚴謹。以獲取日本永居權為例，港人需於日本連續居住 10 年，期間不能離境超過 3 個月。因此，港人普遍以投資為購買日本物業的主要目的。由於投資客並非以移民為目的，既不會長居當地，沒有當地的固定居住地址，也不會有日本永居權。
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可是，目前日本政府正研究修改不動產登記法，計劃於 2024 年 4 月 1 日起進一步提高購買日本物業的門檻。新規定要求至少一位擁有日本長期居住權人士的基本資料，並與買家一同登記在不動產登記簿上。簡單來說，港人首先要找個日本人幫忙登記，才能符合資格購買房產。
不動產登記權利情報，即所謂的權利書，是日本法務局發行的最重要文件之一。這份文件具有證明不動產業主權利的功能，包括所有權、抵押權等相關資訊。換句話說，購買日本物業需得到日本人的支持，並願意將其身份登記在法律文件上。
值得一提的是，當局修改不動產登記法的主要原因並非針對海外買家，而是為了確保可以順利收取稅款及相關款項如每月的管理費等。根據日本政府的現時規定，業主每年需繳交不動產稅項，包括固定資產稅和的都市物業稅。由於聯絡海外買家較為困難，增加日府收取相應款項的難度。
雖然修例意不在此，但無疑不動產登記法倘如預期於 2024 年 4 月生效後，港人要投資日本樓市將更受限。建議有意在日本置業的港人，要把握最後數月的入場機會。
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