買樓是人生大事，但很多人買樓後，對於大廈的管理卻不聞不問。直到大廈收到強積驗樓令、或是需要進行天價大維修時，才發現自己對大廈的財政狀況一無所知。這一切的核心，都與業主立案法團息息相關。
到底業主立案法團是什麼？它擁有什麼權力？在大維修期間又如何避免誤墮「圍標」陷阱？美聯物業為你整理出業主必讀的實用資訊。
為什麼必須成立業主立案法團？
很多人聽到業主立案法團就覺得頭痛，其實它就等於大廈的「微型管理層」。
根據《建築物管理條例》（第344章），業主立案法團賦予了大廈一個獨立的法律主體身份。如果沒有法團，大廈維修就會變成一盤散沙：A單位想整外牆、B單位不想夾錢、C單位業主移民找不到人。
有了業主立案法團，大廈才能以法人身份：
- 開設銀行戶口收取管理費。
- 與工程公司簽署合約（涉及金額可達幾千萬甚至幾億）。
- 代表業主進行法律訴訟或被起訴。
誰在掌權？分清「業主大會」與「管委會」
在業主立案法團的架構中，有兩個組織你必須分清楚，這就像一間上市公司的運作：
- 業主大會（股東大會）： 負責決定大方向，例如揀選管理公司、通過大型維修方案。
- 管理委員會（董事局）： 這是真正掌握實務權力的地方。由主席、秘書、司庫及委員組成，負責日常操作、開會商討細節及執行決策。
如果你完全不理會法團選舉，就像小股東不看公司年報一樣，等到大廈出現外牆爆裂、滲水，甚至收到強制驗樓令時，才發現大廈「病了」，這時往往已太遲。
大維修的陷阱：當心「圍標」三部曲
大廈維修就像看醫生，流程通常是：先找顧問（醫生）診斷並寫標書（開藥方），再找承建商（做手術）。理論上這是專業分工，但若業主立案法團內有心懷不軌的人，或者顧問本身有問題，就容易出現「圍標」。
常見的圍標手法包括：
1. 滲透法團
不法集團可能會派人參選委員，或者拉攏現任委員。只要業主立案法團內有一兩個「內鬼」，就能控制開會時間地點，令反對派難以出席，並為指定的顧問公司「開綠燈」。
2. 度身訂造標書
標書本應公平，但有問題的顧問會在標書中加入極苛刻或不合理的條款。例如要求承建商必須擁有某種超罕見機器，或在極短時間內完成大量工程。表面上是「要求嚴格」，實際上是篩走競爭對手，讓「自己人」中標。
3. 價格遊戲（造價）
假設工程市價只需 5,000 萬，圍標集團會安排 5 間公司入標。其中 4 間出價極高（如 1.5 億），第 5 間「自己人」出價 8,000 萬。
這時顧問會向業主立案法團建議：「你看，這間比其他便宜了幾千萬，很抵！」業主在不知市價的情況下，以為撿了便宜，實際上卻多付了 3,000 萬冤枉錢。
業主自保必殺技：善用「招標妥」
面對專業的圍標集團，小業主如何自保？市建局推出的「招標妥」是有效的防衛武器，主要有兩大功能：
- 電子招標平台：
投標過程經加密處理，杜絕有人在截標前「偷睇底牌」或私下改價錢。開標記錄全電子化，有跡可尋。 - 獨立專業意見：
這是最重要的一環。「招標妥」會提供獨立工程顧問，幫你計算一個「獨立工程預算」。- 例子： 如果原顧問說工程要 8,000 萬，但「招標妥」的獨立顧問評估只需 5,200 萬，而收回來的標書全部都在 7,500 萬以上，這時業主立案法團就應警覺是否有人「當你水魚」。
業主參與最重要
買樓可能是一生人一次的投資，大維修動輒涉及每戶數萬甚至數十萬元。不想血汗錢被騙，除了依靠制度，最重要是業主的關注與參與。
多留意大廈通告，出席業主立案法團會議，在顧問講解時勇於發問。你的每一分關注，都是保障資產價值的關鍵。
(本文資訊僅供參考，具體法律及工程問題請諮詢專業人士意見。)
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