半新盤是指入伙不久的樓盤，由於樓齡夠新，毋須擔心失修問題，深受不少買家歡迎。近日有市場消息指出個別半新盤單位出現鬆綁潮，又有單位減價成交，為置業人士提供更多買樓選擇。為半新盤申請按揭有何好處？如何善用按揭借貸力供款？今次就一一為大家拆解。
1. 半新盤出現鬆綁減價潮原因
半新盤會出現鬆綁潮及有業主減價出售，主要基於以下原因：
a. 「呼吸PLAN」
半新盤單位出現減價，其中一個原因與按揭有關，當初發展商為吸引欠首期的上車客提供更多選擇，推出息不供本的「呼吸Plan」貸款計劃，業主毋須通過壓測及提供入息證明便能以低首期上車，在指定「蜜月時間」內只需還低息不還本，但蜜月期後便轉變為P或「P加」。由於當初能輕易申請貸款，在蜜月期後如果無法捱高息便要申請轉按，但業主又未必符合入息資格，最終只有把物業沽出。
b. 額外印花稅
半新盤會出現「鬆綁潮」，主要與額外印花稅因素有關。根據現時額外印花稅制度，如果物業持有期為6個月或以內，稅率為15%；如物業持有期超過6個月但在12個月或以內，稅率為10%；如物業持有期超過12個月但在24個月或以內，稅率為5%。假如物業成交價為800萬，額外印花稅高達80萬至160萬，所以新盤買家為了慳稅，除非遇上特別理由，否則通常不會在3年內沽出單位，盡量等待3年後才沽出單位，最終出現半新盤「鬆綁潮」。
2.半新盤申請按揭優勝之處：
半新盤湧現下，如果打算入市「撈筍盤」，比起一般舊樓，半新盤的優勢是夠「年輕」。基於申請按揭需要計算物業樓齡，一般以「75減」計算最長還款年期，半新盤只有數年樓齡，一般可做30年還款期。選擇長還款期不但還款更輕鬆，還更易通過壓力測試。以一個700萬物業為例，以現時一般新造按揭計劃H+1.5%，以今日拆息0.42%計算，實際按息低至1.92%，封頂息率2.5%計算，如果申請六成按揭，選擇30年還款期，壓力測試要求只需要$ 39,745，但選擇20年，壓測要求增加$8,407至$48,152，選擇15年的話，壓測要求更比30年增加$17,451至$ 57,196。在低息環境下借貸成本低，就算本身能通過壓測及具備還款能力，亦可以使用較長還款年期把現金留在身邊，進行更完善的財務配置。
30年 vs 20年 vs 15年按揭比較：
（假設樓價700萬、六成按揭、按揭計劃為H+1.5%、封頂息率2.5%及還款年期30年）
大家只要善用按揭的借貸能力，買入半新盤自然更加輕鬆。