對於不少首次置業的準買家來說，成功「上車」除了要努力儲首期外，最頭痛的莫過於計算繁複的買樓開支。由睇中樓盤到正式交匙，到底「細訂」、「大訂」和「尾數」要幾時俾？具體金額又應該點樣計？
美聯物業為您詳細拆解二手樓的買賣付款流程，助您準確預算置業開支，避免大失預算。配合好用的「細訂大訂尾數計算機」概念，讓您的買樓路更加輕鬆順暢！
買樓付款三大階段：細訂、大訂、尾數
在香港買賣二手物業，付款過程通常會分為三個主要階段。假設您購買一層價值 $600 萬的物業，以下為常見的付款時間表：
1. 簽署臨時買賣合約 ── 支付「細訂」
當您透過美聯物業的地產代理找到心水單位，並與業主達成協議後，雙方會簽署《臨時買賣合約》（臨約）。
- 金額： 通常為樓價的 3% 至 5%，或一個雙方同意的定額（例如 10 萬至 20 萬元）。
- 支付時間： 簽署臨約當刻即時支付（通常以支票形式支付予業主）。
- 例子（$600萬樓價）： 若細訂為 3%，即需準備 $180,000。
2. 簽署正式買賣合約 ── 支付「大訂」
簽署臨約後的 14 天內，買賣雙方會到律師樓簽署《正式買賣合約》（正約）。此時，買家需要支付首期的餘額，即俗稱的「大訂」。
- 金額： 「細訂」加「大訂」通常相等於樓價的 10%。
- 支付時間： 簽署正式合約時支付（資金會交由律師樓託管）。
- 例子（$600萬樓價）： 樓價 10% 為 $600,000。扣除已付的 $180,000 細訂，大訂金額為 **$420,000**。
3. 物業成交日 ── 支付「尾數」
成交日通常訂於簽署臨約後的 45 至 60 天（具體日期由買賣雙方協商）。在成交日之前，買家需要準備好剩餘的樓價尾數。
- 金額： 樓價的餘額（即剩下的 90%）。這部分通常由銀行按揭貸款加上買家的**個人資金（首期餘額）**組成。
- 支付時間： 成交日前將資金存入代表律師的戶口，由律師在成交日轉交予賣方。
- 例子（$600萬樓價）： 尾數為 $5,400,000。如果您申請了 7 成按揭（$4,200,000），那麼您還需要準備額外 $1,200,000 的現金作為首期尾數。
善用買樓計算機，精明掌握置業預算
要瞬間釐清上述的數字，最快捷的方法就是使用 買樓開支/細訂大訂尾數計算機。只需要輸入心水物業的樓價，計算機就能自動為您拆解：
- 首期總額及各階段（細訂、大訂）的應付金額。
- 按揭貸款額及每月供款預算。
- 壓力測試門檻要求。
💡 美聯貼士： 除了樓價本身，買樓還有三大「隱藏開支」絕對不能漏算！在使用計算機做預算時，務必預留資金支付：
- 從價印花稅 (Stamp Duty)： 視乎買家身份及物業價值而定（首次置業人士可享較低稅率）。
- 地產代理佣金： 一般為樓價的 1%。
- 律師費： 處理買賣合約及按揭契的費用，一般約數千至萬多元不等。
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買樓是人生大事，每一個細節都不容有失。美聯物業擁有龐大且專業的地產代理團隊，為您提供一站式置業服務：
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聲明：本文內容及計算例子僅供參考，實際按揭批核情況及買賣條款以銀行及合約為準。