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按揭成數2026：上車前要知道的5件事
內容最後核實：
- 銀行基本按揭劃一7成：金管局最新指引下，所有住宅及非住宅物業的銀行基本按揭成數上限，一律統一為樓價7成，不再分自住、非自住、收租或樓價高低。
- 高成數要靠按保（MIP）：想做8成或9成按揭，須經香港按證保險公司的「按揭保險計劃」申請，並符合樓價及自住等條件。
- 9成只限首置自住：最高9成按揭只適用於樓價$1,000萬或以下、申請時未持有任何香港住宅、且全部申請人為固定受薪的自住買家。
- 壓力測試已暫停：金管局已暫停加3厘壓力測試，供款與入息比率（DSR）上限劃一放寬至50%，自住非自住同一標準。
- 收租／投資一律7成：非自住、出租收租或公司名義持有的物業不適用高成數按保，最高只做7成；原按保高成數自住單位要出租，須先向銀行「甩按保」。
資料提示：本文按揭成數以香港金融管理局（HKMA）及香港按證保險有限公司（HKMC）最新公布為準。銀行最終批核會視乎個別人士財務狀況，實際成數及貸款額應向銀行或按揭專員確認。
香港買樓的按揭成數（Loan-to-Value，LTV）近年經歷重大放寬。繼2024年2月全面「撤辣」後，金管局再進一步統一並放寬按揭成數上限、暫停壓力測試。無論你是首次置業的「上車客」，還是換樓、收租的買家，只要掌握最新的按揭成數上限與申請條件，就能準確計算首期預算。美聯物業為你一文拆解2026年最新的銀行基本按揭成數、按揭保險（按保）高成數安排及必備條件！
按揭成數點計？一句話直接答
現時香港銀行基本按揭成數上限，已劃一為樓價的7成（70%）——不論自住、非自住、收租，還是任何樓價、住宅或非住宅物業，過往的差別待遇與樓價分級均已取消。想造到8成或9成高成數按揭，則必須透過香港按證保險有限公司（HKMC）的「按揭保險計劃」（按保，MIP）申請，並符合樓價上限及自住等條件。此外，金管局已暫停加3厘壓力測試，供款與入息比率（DSR）上限亦劃一放寬至50%。
舉例：樓價$600萬的住宅，承造7成基本按揭即貸款$420萬、首期$180萬；若為首置自住並透過按保造9成，貸款則為$540萬、首期只需$60萬。想快速計算每月供款，可用文末的按揭計算器。
銀行基本按揭成數上限（不經按保）
在不申請按揭保險的情況下，銀行批出的基本按揭成數上限非常簡單直接——所有物業一律最高7成，供款與入息比率（DSR）上限50%：
| 物業狀況／類別 | 樓價 | 最高基本按揭成數 | DSR上限 |
|---|---|---|---|
| 自住住宅 | 任何樓價 | 70%（7成） | 50% |
| 非自住／出租收租 | 任何樓價 | 70%（7成） | 50% |
| 公司名義持有 | 任何樓價 | 70%（7成） | 50% |
| 非住宅（工商舖、車位） | 任何樓價 | 70%（7成） | 50% |
按保（MIP）高成數按揭：樓價分級表
若買家為自住用途並希望造高於7成的按揭，須透過香港按證保險有限公司（HKMC）的「按揭保險計劃」申請。按保會按樓價提供更高的按揭成數上限（即首期可低至樓價2成）：
| 物業價格 | 最高按揭成數（按保） | 備註 |
|---|---|---|
| $1,000萬或以下 | 80% 或 90%* | 9成須符合首置及固定受薪條件 |
| $1,000萬以上至$1,125萬以下 | 80%–90%* | 貸款額上限$900萬 |
| $1,125萬至$1,500萬 | 80% | — |
| $1,500萬以上至$1,715萬 | 70%–80% | 貸款額上限$1,200萬 |
| $1,715萬以上至$3,000萬 | 70% | 只適用於2024年10月16日前已簽臨約 |
重點提示：以現時成交計，透過按保的高成數按揭樓價上限實際為$1,715萬（$1,715萬以上至$3,000萬一級只適用於2024年10月16日前已簽臨約的個案）。
造8至9成按揭的必備條件
按保的高成數並非人人適用。要造到8成以上至9成按揭，須同時符合以下條件：
- 首置（未持有香港住宅）：所有抵押人於申請時並未持有任何香港住宅物業。
- 固定受薪人士：所有申請人須為有固定底薪的受薪人士。自僱、以佣金收入為主或非固定收入者，成數上限一般扣減一成，最高只做8成。
- 自住用途：物業必須用作自住，不可用作出租收租。
- 符合樓價上限：9成按揭只適用於樓價$1,000萬或以下的物業（見上方按保分級表）。
至於8成按揭，門檻較寬——非首置自住買家只要物業樓價在$1,500萬或以下、並符合按保要求，一般亦可透過按保造最高8成。
壓力測試暫停、DSR放寬至50%
除了成數放寬，審批門檻亦大幅簡化：
- 壓力測試已暫停：金管局已全面暫停「加3厘」的按揭壓力測試，申請人毋須再通過加息假設下的供款能力測試。
- DSR上限50%：供款與入息比率（Debt Servicing Ratio）上限劃一為50%，不論自用或非自用，即每月按揭供款佔借款人家庭入息上限統一為50%。
- 最長還款期30年：不論私樓自住或收租，最長還款期維持30年；銀行一般以「75減人齡」或「75減樓齡」計算（部分銀行可放寬至80）。
- 純資產審批：以純資產形式（如現金、股票）申請、免入息證明者，最高成數上限亦已放寬至70%。
非自住、收租及公司持有物業
針對非自住、出租收租或公司名義持有的物業，按揭安排如下：
- 一律最高7成：這類物業不適用按保高成數，銀行基本按揭上限為樓價7成。
- 原自住單位轉出租須「甩按保」：若將原本以高成數按保（如8、9成）承造的自住單位出租，必須先向銀行申請並「甩按保」（即清還高於7成以上的貸款額），不可私自出租。
- 公司持有：以有限公司名義持有的住宅，基本按揭成數上限同為7成；若公司股東的擔保人本身已有按揭在身，部分銀行對公司單位的審批仍可能作風險調整。
常見問題（FAQ）
首置自住最多可以做幾多成按揭？
非首置／換樓客仲做唔做到8成按揭？
買樓收租／投資最多做幾多成？
按揭仲使唔使通過壓力測試？
自僱人士可唔可以做9成按揭？
我唔係香港永久性居民，可以做高成數按揭嗎？
總結：按揭成數點計？
2026年香港按揭成數已大幅放寬：銀行基本按揭劃一7成、壓力測試暫停、DSR放寬至50%。想造8至9成高成數按揭，就要透過按保計劃，並符合首置、固定受薪、自住及樓價上限等條件；收租、投資及公司持有物業則一律最高7成。落實買樓前，記得按自己的身份與用途計算首期預算，並向專業按揭人士確認最新批核安排。
專家建議：按揭成數與樓價上限會隨金管局及按證保險公司的最新政策浮動，銀行最終批核亦視乎個人財務狀況。如需最準確的按揭計算與樓盤配對，建議直接諮詢 美聯物業（Midland Realty）專業地產代理及按揭專員，獲取最新官方指引及免費預先評估。
資料來源及實用連結
- 香港按證保險有限公司（HKMC）：按揭保險計劃
- 香港金融管理局（HKMA）：按揭指引及住宅物業按揭貸款措施
- 美聯物業：按揭計算器
- 美聯物業：最新一手及二手放盤
免責聲明：本文所載資料僅供一般參考，並不構成任何按揭、財務、法律或置業建議。
按揭成數、審批條件及相關政策可能隨香港金融管理局及香港按證保險有限公司公布而調整；實際批核以銀行及按證保險公司為準。讀者作出任何置業或財務決定前，應自行向銀行或合資格專業人士查證。
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