租約期滿，不論是業主希望收回單位，還是租客計劃遷出，妥善處理退租程序都是維護雙方權益的關鍵一步。當中，退租通知書應如何準備？交樓時有什麼細節需要驗收？而租客最關心的按金（按金），究竟應該在何時退還？
許多租務糾紛都源於對退租流程的誤解。為此，美聯物業特別整理了一份詳盡的「退租懶人包」，從「生約死約」的權責，到交樓驗收清單，再到處理按金爭議的方法，為廣大業主和租客提供最專業、最實用的指引。
「生約」與「死約」：退租權利大不同
在香港，標準的住宅租約通常為期兩年，並以「一年死約、一年生約」的形式簽訂。兩者的退租權利有著本質區別：
- 「死約」期內 (Fixed Term):
租約雙方均受到法律約束，任何一方都不能單方面終止租約。若任何一方堅持在「死約」期內提早退租，即屬違約行為。違約方通常需要根據租約條款作出賠償，最常見的情況是賠償對方在剩餘租期內的租金損失。 - 「生約」期內 (Flexible Term):
雙方均擁有提早解約的權利。只要根據租約內訂明的「退租通知期」（通常為一個月），向對方發出書面通知即可。假如未能給予足夠的通知期，亦可以支付「代通知金」（即一個月租金）作為替代。
退租第一步：如何準備及發出「退租通知書」？
當決定在「生約」期內終止租約時，第一步就是準備一份正式的退租通知書。這份文件是保障雙方的法律憑證，絕不可掉以輕心。
美聯提提您：
雖然退租通知書沒有法律規定的標準格式，但一份清晰、完備的通知書應至少包含以下內容：
- 雙方基本資料： 業主及租客的全名和身份證號碼。
- 物業地址： 清楚列明所租賃的單位地址。
- 租約終止日期： 明確說明租約將在哪一天正式結束。
- 交還物業細節： 簡述交還鎖匙的時間和方式。
- 按金退還安排： 建議加入提醒業主退還按金的條款。
- 雙方簽署： 業主和租客親筆簽署作實。
為確保對方成功接收，建議以掛號信方式寄出，或在親身遞交時讓對方簽收作實，並保留副本存檔。
退租交樓日：業主租客的驗收清單 (Checklist)
交樓日是退租流程中最容易產生磨擦的環節。為免爭議，業主和租客最好一同親身到場，按照租約和一份清晰的清單進行驗收。
| 驗收項目 | 業主注意事項 | 租客注意事項 |
|---|---|---|
| 單位狀況 | 檢查牆身、地板、門窗有否非自然損耗的損壞（如破洞、嚴重刮痕）。 | 清空所有私人物品，並將單位打掃乾淨，還原至起租時的狀態。 |
| 傢俬電器 | 核對租約內訂明的傢俬電器清單，確保數量齊全、運作正常。 | 如有損壞，應主動與業主商討維修或賠償方案。 |
| 鎖匙門卡 | 確認收回所有單位鎖匙、信箱鎖匙、住戶證及門卡等。 | 將所有相關鎖匙及門卡交還業主，避免遺漏。 |
| 水電煤賬單 | 提醒租客已繳清所有賬單，並可要求租客出示最後一期賬單的繳費證明。 | 提早聯絡相關公司，安排截數及處理按金退還事宜。 |
| 拍照存證 | 在交樓時拍攝單位各處的狀況，作為最終記錄。 | 同樣可以拍照或錄影，保障自己已將單位妥善還原。 |
專業貼士： 業主需區分「自然損耗」與「人為損壞」。牆身輕微花痕、油漆自然剝落等屬於前者，不應扣除按金；但牆上鑽孔、地磚破裂等則屬後者，業主有權要求賠償。
按金幾時退？
根據《業主與租客（綜合）條例》，法例並未硬性規定按金的退還期限。因此，按金的退還時間主要依據雙方簽訂的租約條款而定。
- 常見做法： 市場上最普遍的做法是，在租客交還物業後，業主有 7至14天 的時間檢查單位及處理水電煤等雜費，確認沒有任何問題後，再將按金退還給租客。
- 即日退還？ 除非租約特別註明，否則業主並無義務在交樓當天即時退還按金。給予業主合理的檢查時間是合情合理的安排。
業主拒退按金？租客自保錦囊
如果業主在沒有合理解釋的情況下，於租約訂明的期限後仍拒絕退還按金，此舉可能構成違法行為。租客可以循以下途徑追討：
- 發出追討信： 先以書面形式（如掛號信）正式要求業主在指定期限內退還按金。
- 尋求專業調解： 可向地產代理或相關調解機構求助。
- 小額錢債審裁處： 如果涉及的金額低於港幣$75,000，租客可入稟小額錢債審裁處提出申索。此途徑程序相對簡單，無需聘請律師。
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退租常見問題 (FAQ)
問：租客可否用兩個月按金，來抵銷最後兩個月的租金？
答：不可以。這是一個常見的誤解。按金的法律用途是作為租客履行租約條款的保證金，主要用於彌補單位損壞、租客欠租或遺留雜費等損失，並不是預繳的租金。租客有責任按時繳交租約期內的所有租金，直至租約正式結束。以按金抵租屬於違約行為，業主有權採取法律行動追討欠租。
問：業主可以因為「自然損耗」而扣減按金嗎？
答：不可以。業主只能針對「人為損壞」扣除按金作賠償。「自然損耗」是指在正常使用下，物業或設備出現的自然老化、折舊或磨損，例如牆身油漆因日曬而輕微變色、地板因正常走動而出現的細微刮痕等。而「人為損壞」則是指因租客疏忽、不當使用或蓄意破壞所造成的損壞，例如地毯上的紅酒漬、牆壁上的塗鴉或破洞、燒毀的廚櫃等。
問：租客搬走後遺留大量垃圾和舊傢俬，業主可以怎樣做？
答：可以。租客有責任在交還物業時將其清空及還原。如果租客遺留了物品，業主可從按金中扣除合理的清潔費及垃圾處理費用。為免爭議，建議業主先為相關服務索取報價單或保留正式收據，作為扣減按金的憑證。
問：除了退租時的煩惱，業主如何從根本上保障租金收入，徹底解決「租霸」問題？
答：這正是所有業主最核心的關切。傳統上，業主依賴兩個月按金作保障，但面對租客長期欠租或惡意破壞，這筆按金往往不足以彌補龐大的租金和維修損失。為此，美聯金融集團特別推出市場領先的「美聯收租保」服務。
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總括而言，「美聯收租保」旨在讓業主將租務風險完全外判，確保無論市況如何、租客如何，都能獲得穩定的租金回報。
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