什麼叫連租約買賣？

一般來說，買家購入物業的形式大致可分為兩種，分別是「交吉」和「連租約」。交吉指物業可即時使用；至於連租約，顧是指物業現正履行租約，新買家需於購入物業後繼續完成舊業主與租客未完成之租約部份。

為何要買賣連租約盤

在旺市時，二手交吉盤供應緊張，筍盤難求，部份無即住需要的買家若將連租約盤也列在考慮範圍之內，可以增加選擇，也有可能用比較合理的價格買入心儀單位。

對投資買家而言，連租約買可馬上享有租金收入，不用附上等待找尋租客時損失的機會成本。買家又不需即時負擔裝修、維修單位及添置傢電等費用，暫時減輕置業額外開支。

對於賣家而言，若有緊急的財政需要，或是看淡將來樓市，連租約賣掉單位可以滿足其資金需求。不過要留意，連租約物業通常會被買家壓價，最終成交價或比市價低幾個百分點。

買家風險

1. 按揭只可以做最多5成

   連租約的物業按揭最高只可承造樓價5成，也不能申請按揭保險做高成數按揭。雖然樓價本身可能較市價低，較容易負擔，但是置業人士仍要計算清楚，以免因按揭失了預算。

   以一個600萬物業為例，如果作自住用途承造6成按揭，貸款額能夠做到360萬，首期只需240萬，若承做30年按揭，以3.5%按揭利率計算，每月供款為16,166元。但連租約物業按揭成數只能承造5成按揭，貸款額只有300萬，首期需要增加60萬，每月供款則變為34,068元。

   免費查詢按揭問題

2. 月薪要求更高

   除了按揭成數要降低，連租約單位在供款與入息比例及壓力測試方面較為嚴格。若自用物業的供款與入息上限為50%，壓力測試下的供款與入息比率上限為60%時；而連租約單位需要各減10%，供款與入息比率為40%，壓力測試下的供款與入息比率上限為50%。

   以上述例子為例，即使自住用途和連租約買賣的單位一樣採用5成按揭，要符合供款與入息比例，申請人每月薪金由$26,943增加至$33,678；要通過壓力測試，每月薪金由$28,389增加至$34,068，可見要求高了接近兩成。

   免費查詢按揭問題

3. 無樓睇

   通常租客對未能方便給買家入屋觀察，在未睇先買情況下，難以得知內籠現況，收爛樓的風險增加，經常出現的問題包括單位早已出現漏水浸濕地板的情況，租客不愛惜單位等，屆時要追討前業主就不是容易的事。
   其中一個減低風險的方法，當然是使用我們的VR睇樓功能，並查閱網盤上的相片和影片，當然也要留意拍攝日期。

4. 遇上租霸

   首要留意是租約中的生約期何時結束，若然已結束，有權向租客提早終止租約，盡早取回單位。由於新業主必須履行現有租約，最怕的情況是遇上租霸。減低風險方法之一是向業主查詢租客背景和索取租客最近 6 個月的交租紀錄，同時亦應該盡量認識租客。

5. 租約細節

   了解租約細節，例如有沒有打釐印、加租及斷租條款、有別於正常租約年期的死約或生約期等。以往曾有業主疏忽，沒有為簽訂租約打釐印，令單位不能轉售，交易最終要取消收場。另外，買家記得向原業主索取現租客預繳的按金，及差餉物物業估價署的申報書CR109表格，以便重新訂立協議，為承接單位後遇租務爭拗時作出保障。

賣家風險

1. 未妥善轉移業主租賃責任

   賣了樓不等於所有和租約有關的事項都與你無關，若業主在物業轉手前，未能解除在租賃中的責任條款，租客若有維修費用等問題時，或可以追討前業主。為免以上情況發生，賣家應該找律師代表，在與準買家簽訂的臨時買賣合約中，加入解除業主租賃責任的條款，典型的條款包括：聲明業主已完全披露有關租賃的詳情，保留業主向租客追討有關買賣成交前欠租的權利，豁除業主在買賣成交後因該租賃而引起的責任等。

2. 過度承諾

   業主為免折讓樓價出售，常會承諾買家「連租約交吉賣」，即是當單位處於「生約期」時，業主在成交前行使退租權，提早終止租約，趕在成交前清空單位，就可以「交吉形式」出售物業。但萬一租客未能如期配合遷出單位，將會抵觸合約條款。

3. 稅由哪一方繳交

   雖然買家印花稅(BSD)一般由買家比，賣家印花稅(SSD)由買家給，但雙方最好簽約過程中溝通清楚，以免對成交價有誤解，最終做成撻訂。

租客風險和注意事項

在整個交易中，其實當中的租客是被動的。

1. 作為物業擁有人，原有業主有權出售物業，只要在不抵觸現有租賃條款，原有業主無需經租客同意亦可出售。
2. 需要了解清楚租金按金是否已經轉交至新業主，因為新業主毋須就租客繳交予舊業主的按金負上責任。
3. 新業主有機會要求提早解除租約，留意死約到期時間，和隨時預備足夠資金在緊急搬遷安排。
4. 如單位仍在按揭期內，業主於出租單位前必須通知承按銀行並取得銀行同意，若日後銀行發現單位已租出或因業主財困需收回單位，可向法庭申請命令要求租客盡快遷出單位。

「生約」及「死約」

「生約」及「死約」兩者之間有何分別呢？一般住宅物業的租約為期兩年，在這份兩年租約，通常再可細分成「一年死約」及「一年生約」。不過，現時法例上並無明文界定「生、死約」年期。

「死約」是指雙方在租期內均受到租約的約束，兩者均需履行合約條文，不可解除租約。死約期間，雙方不可在完成第12個月租約前解約，若任何一方提前解約，便屬違約，需要作出餘下租期的租金賠償。

至於「一年生約」，一般是指在「死約」完結後租客有權續租一年的權利，要注意的是除非在租約已列明續租期的租金，否則業主有權加租，生約期間，任何一方想解除租約只需要預先一個月(或合約訂明的時間)通知對方。