來到 2026 年，「租樓定買樓」依然是香港人茶餘飯後的熱門話題。坊間常有一種說法：「租樓更靈活，將首期拿去投資，回報分分鐘高過買樓。」這聽起來很吸引，但在財務角度，這筆賬真的算得對嗎？
純粹從現金流（Cash Flow）與資產淨值（Net Worth）的角度進行深度運算，會發現一個常被忽略的真相：租樓看似贏在開頭，卻往往輸在長線的通脹與資產累積。
本文將以一個600 萬港元的上車單位為例，為你推演未來 25 年的財富結局。
一、 起跑線設定：600 萬上車盤的抉擇
為了進行公平的「租買對決」，我們設定一個符合現時市況的標準場景：
- 目標物業： 600 萬港元（適合兩口子或小家庭的單位）
- 按揭設定： 7 成按揭，貸款額 420 萬，還款期 25 年，假設利率 3.25%
- 初始資金成本： 約 240 萬港元
- 包含：30% 首期 ($180萬) + 印花稅、律師費及基本裝修 ($60萬)
- 居住成本對比：
- 租金： 同區同類單位月租約 $15,500，假設每年隨通脹加租 2%。
- 供款： 每月供款約 $20,500。
二、 租樓派的盲點：贏了現金流，輸給了「租金黑洞」
支持租樓的核心論點是：「我不買樓，將那 240 萬初始資金拿去投資，複利效應驚人。」
1. 投資回報的假象
假設租客將這 240 萬本金投入穩健的投資組合（如環球指數基金），假設年回報有 4-5%。25 年後，這筆錢確實會滾存成一筆可觀的現金，帳面上可能高達 600-700 萬。
2. 被忽略的「租金通脹」
然而，很多人忘記計算累積租金支出。
- 第一年租金：$15,500 x 12 = $18.6 萬
- 若每年加租 2%，第 25 年的月租將升至約 $25,000。
- 25 年總租金支出： 保守估計將超過 600 萬港元。
結局：
雖然你手持數百萬投資回報，但這筆錢其實大部分是用來填補這 25 年交給業主的租金。換句話說，你是在用投資收益來幫別人供樓。而且 25 年後，你依然沒有物業，需要繼續面對昂貴的租金，退休生活缺乏保障。
三、 買樓派的賬目：為什麼月供 2 萬其實「平過」租 1.5 萬？
許多人不敢買樓，是因為看到月供 ($20,500) 比租金 ($15,500) 高出一截。但這是財務上最大的誤解，因為我們必須區分**「支出」與「儲蓄」**。
1. 拆解供款結構
在 $20,500 的月供中，其實包含兩部分：
- 利息（純支出）： 初期約 $11,000
- 本金（強制儲蓄）： 初期約 $9,500
關鍵真相：
- 租樓： 每月付出 $15,500，這筆錢是 100% 消失的（Expense）。
- 買樓： 每月真正的「支出」只是給銀行的利息 $11,000。剩下的 $9,500 其實是幫你償還貸款，等於將現金轉化為磚頭權益。
從純消耗的角度看，買樓的利息成本 ($11,000) 其實遠低於租金 ($15,500)。這才是「供平過租」的真正數學含義。
2. 25 年後的資產爆發
當 25 年供款期結束，業主的情況是：
- 貸款： 0 元（已還清）。
- 資產： 擁有一層已供斷的樓。即使假設樓價每年僅隨通脹溫和上升 2-3%，這層樓的市值可能已達 1,000 萬至 1,200 萬。
- 居住開支： 歸零（只需付管理費）。
四、 終極對決：機會成本博弈
如果我們將兩者的結局並排比較：
| 比較項目 | 租樓族 (Renter) | 業主 (Buyer) |
| 每月現金流 | 初期較輕鬆，但隨時面臨加租及迫遷壓力 | 初期供款壓力較大，但後期越供越輕鬆（通脹貶值債務） |
| 資金去向 | 租金 = 幫業主供樓 | 供樓 = 強制儲蓄 + 累積自家資產 |
| 25 年後狀態 | 手持現金（但被租金支出抵銷大半），無樓 | 擁有一層千萬市值的供斷物業，居住成本近乎零 |
| 抗通脹能力 | 低（租金隨通脹升） | 高（資產隨通脹升，債務隨通脹貶值） |
五、 總結：買樓是一種「防守型」致富
數據分析告訴我們，除非你是萬中無一的投資奇才，能保證長達 25 年的年回報率大幅跑贏樓價升幅及租金加幅（例如年均回報 8-10% 以上），否則**「租樓儲錢」往往是一個知易行難的陷阱。**
買樓的最大價值，不在於它是否能讓你發達，而在於它提供了一個**「鎖定居住成本」及「強制儲蓄」**的機制。在 2026 年的今天，面對長遠的通脹風險，擁有一層自住樓，依然是通往財務安全最穩健的基石。