在香港樓市「租升價軟」的新常態下，精明的投資者正將目光聚焦於租務市場，尋求穩健且具增長潛力的「現金牛」。作為近年供應與發展的焦點，將軍澳區內的兩大重鎮——日出康城與將軍澳市中心——經常被拿來比較。一個是充滿未來感的新興都會，另一個是配套成熟的核心樞紐。

究竟哪一區的租金回報更勝一籌？哪裏的升值潛力更能抵禦市場波動？美聯物業憑藉獨家數據，為您進行一次前所未有的深度解構，助您看清全局，做出最有利的投資部署。

日出康城 vs. 將軍澳市中心租務市場核心數據 Quick Facts

• 租金走勢呈明顯分化
  • 將軍澳市中心: 區內主要屋苑（天晉、將軍澳廣場、將軍澳中心）在此期間錄得 +4.1% 至 +7.6% 的租金正增長。
  • 日出康城: 代表屋苑（峻瀅）在此期間錄得 -5.7% 的租金負增長。
  • 參考區域 (調景嶺): 作為中轉樞紐，區內屋苑（都會駅、維景灣畔）錄得 +5.9% 至 +6.3% 的租金正增長，走勢與市中心相近。
• 2025年6月平均實用呎租水平
  • 將軍澳市中心: 介乎 $40.3 至 $43.7 之間。
  • 日出康城 (峻瀅): 為 $29.7。
  • 註: 此數據未完全涵蓋日出康城最新期數的租金水平，新期數的租務表現或有不同。
• 市場供應結構是關鍵差異
  • 將軍澳市中心: 住宅發展已基本完成，市場供應量穩定，以二手存量為主。
  • 日出康城: 屬大型分期發展項目，近年處於新單位落成及供應的高峰期，導致區內租盤競爭激烈。
• 已落成的關鍵基礎設施
  • 「將軍澳—藍田隧道」及「將軍澳跨灣連接路」已全面通車。
  • 功能: 這兩項基建旨在改善將軍澳全區，特別是日出康城往返市區（如港島東及九龍東）的交通效率與時間。
• 日出康城呈現內部市場分化
  • 區內租金表現與物業的期數、樓齡、及與港鐵站/商場的距離有高度關聯性。
  • 市場觀察顯示，較新落成、位置便利的期數，其租務成交價與較早期的物業存在顯著差異。投資者需對區內進行更細化的個案分析。

第一章： 將軍澳線租金表現全面睇

要評估一個區域的潛力，不能只看單點，必須有全局觀。我們整理了2019年7月至2025年6月期間，將軍澳線沿線主要屋苑的租金變化，數據揭示了一個有趣的現象：

第二章：將軍澳市中心優勢 — 成熟核心的「穩健之選」

將軍澳市中心之所以能成為租金增長的領頭羊，其成功並非偶然，而是建立在三大穩固支柱之上。

• 無可比擬的地理與配套優勢：作為整個將軍澳的「心臟地帶」，市中心坐擁港鐵站上蓋的絕對優勢，並由天橋網絡無縫連接PopCorn、將軍澳廣場、將軍澳中心等數個大型商場。從購物、餐飲到娛樂，租客足不出戶便能滿足所有生活所需。此外，區內的公共設施如將軍澳公共圖書館、海濱長廊、單車館公園等均是頂級配置，對追求生活質素的中產家庭和專業人士構成強大吸引力。
• 供應斷層下的業主議價能力：市中心的主要住宅項目早已全部落成，區內土地供應基本飽和，形成「供應斷層」。這意味著市場上的租盤供應量相對固定，新血競爭少。在穩定的租務需求下，業主自然擁有更強的議價能力，租金水平得以穩步上揚。
• 穩定的高質素租客群：此區的租客多為在港島東及九龍東工作的本地家庭、金融才俊及專業人士。他們追求便利的生活，對租金的承擔能力較高，租客流動性相對較低，為業主帶來了穩定的租務回報和較低的空置風險。

第三章：日出康城優勢 — 潛力與挑戰並存的「活力新區」

數據顯示日出康城的代表屋苑「峻瀅」租金下跌，但這是否代表整個康城區的租務市場不濟？答案是：遠比表面複雜。

• 「供應巨浪」的雙面刃：日出康城是香港史上最宏大的鐵路上蓋發展項目，全區規劃共13期，提供超過25,500個單位。近年正值供應高峰期，每當有新一期項目入伙，數以百計的全新單位便會瞬間湧入租務市場，形成「供應巨浪」。這種短期內的供應衝擊，無可避免地對區內、特別是樓齡較舊的期數（如峻瀅）構成租金壓力，導致業主需減價求租。
• 內部市場分化：「新舊期數」的冰與火之歌：這正是康城最獨特的現象。一方面，舊期數因競爭而租金受壓；另一方面，最新落成、最鄰近商場及港鐵站的期數（如LP6、MONTARA、MARINI等）卻極受追捧。這些新盤樓齡極新、會所設施頂級，加上受惠於鄰近科技大學，吸引了大量內地學生及專才租客，呎租屢創新高，部分優質單位甚至可達45-50元，其回報率絕不遜於市中心。這說明在康城投資，「選籌」至關重要。
• 基建升級的長線重大利好：這是日出康城未來價值的最大催化劑。「將藍隧道」及「將軍澳跨灣連接路」的開通，徹底改寫了康城的交通格局。以往「吊腳」的印象已不復存在，如今駕車前往港島東商業區或九龍東CBD2，僅需約15-20分鐘，通勤效率大幅提升。這項根本性的改善，將持續吸引更多原本居住在市區的租客遷入，為長線租金增長注入強大動力。
• 「The LOHAS 康城」一站式生活圈：隨著大型商場「The LOHAS 康城」全面營運，區內居民的生活便利性已今非昔比。商場提供大型超市、戲院、各式餐飲及零售商店，完全滿足了區內數萬居民的日常需求，形成了一個自給自足的完善社區。

第四章：投資策略對對碰 — 一圖看懂兩區優劣

第五章：將軍澳市中心與日出康城比較總結

總結而言，將軍澳市中心與日出康城並非簡單的優劣之分，而是代表了兩種截然不同的投資哲學。

• 選擇將軍澳市中心，意味著您選擇了「確定性」。您將獲得由成熟配套和穩定供應所支撐的可靠租金回報。這是一個適合追求穩健、低風險，希望「即買即收租」的投資者的理想選擇。
• 選擇日出康城，則意味著您投資於「未來性」。您需要有耐心和眼光去應對短期供應帶來的挑戰，但同時您也可能捕捉到由基建升級和社區成熟所帶來的巨大長線增值潛力。對於能夠精準選籌（選擇最新、最便利的期數），並願意放眼長線的投資者而言，這裡可能是下一個黃金十年的起點。

展望未來，隨著日出康城最後幾期供應逐漸被市場消化，以及「將藍隧道」的交通優勢日益深入民心，我們預計康城與市中心的租金差距將會逐步收窄。

市場瞬息萬變，機遇與挑戰並存。想更深入了解這兩個區域的最新盤源和租務成交數據？立即聯絡您的美聯物業代理，我們將以最專業的市場洞察和最全面的數據分析，助您在複雜的市況中，做出最明智的投資決策。

「日出康城 vs. 將軍澳市中心」租務投資的常見問題 (FAQ)

Q1: 總結來說，日出康城和將軍澳市中心，哪個更值得投資？

A1: 這取決於您的投資風格：

• 追求穩定回報與低風險：選擇將軍澳市中心。其租金在過去6年穩定增長超過4-7%，社區配套成熟，供應量少，租務市場非常穩固。
• 追求長線潛力與更高增值：選擇日出康城。雖然短期因供應多而租金受壓，但新基建（將藍隧道）已大幅改善交通，社區日益成熟，樓價相對較低，長遠升值潛力更大。

Q2: 為什麼數據顯示日出康城的租金下跌，但你們又說它有潛力？

A2: 這是因為「市場內部存在巨大差異」。數據中下跌的屋苑（如峻瀅）屬於區內樓齡較舊、距離地鐵站較遠的期數，它們受到大量新建成單位的競爭，導致租金受壓。然而，最新落成、鄰近商場和地鐵站的新盤，其租務表現非常強勁，呎租甚至高於市中心部分屋苑，這證明了其潛力所在。

Q3: 現在這兩區的平均呎租大概是多少？

A3: 根據2025年6月的數據：

• 將軍澳市中心：主要屋苑（如天晉、將軍澳廣場）的平均實用呎租約為 $40至$44。
• 日出康城：區內租金範圍較大，由樓齡較舊的約 $30，到最新期數的 $40以上 都有。

Q4: 將藍隧道和跨灣大橋開通後，對日出康城的租金真的有很大幫助嗎？

A4: 有，而且是根本性的幫助。 這兩項基建徹底解決了日出康城過往最被詬病的「交通不便」問題。現在駕車前往港島東和九龍東核心商業區的時間大大縮短，這會持續吸引更多原本因交通卻步的優質租客，是支撐其長遠租金增長的最重要動力。

Q5: 如果我真的想在日出康城投資，應該選擇哪一期的物業？

A5: 我們的建議是優先考慮具備以下條件的單位：

1. 樓齡最新：物業質素和會所設施最新，最受租客歡迎。
2. 最鄰近港鐵站和商場：便利性是租客首要考慮的因素。
3. 景觀開揚：海景或開揚山景單位通常能獲得更高的租金溢價。
   符合這些條件的期數（如LP6、MONTARA、MARINI、凱柏峰等）在租務市場上最具競爭力。

Q6: 在目前「租升價跌」的市場下，現在是入市收租的好時機嗎？

A6: 目前市場為租客提供了更大的議價空間，同時因專才計劃帶來了新的租務需求，導致租金回報率普遍上升。對於現金流充裕、並打算作長線持有的投資者而言，這確實是一個可以考慮的時機，可以用較低的樓價購入物業，並享受相對理想的租金回報。但任何投資均涉及風險，建議先做好財務評估。

免責聲明

本文內容僅供一般參考，並不構成任何投資、財務或置業建議或要約。文中所述觀點及數據未必準確完整，並可能隨時更改。投資涉及風險，讀者在作出任何決策前，應自行判斷並諮詢專業人士。作者及發布方對因使用本文資料而引致的任何損失概不負責。