樓宇轉名，是物業業權變動中常見的一環，無論是增加、減少或完全更改業主，都涉及相關法律和稅務程序。尤其在近親之間進行內部轉讓，如何以最低成本合法地完成手續，是許多業主關心的議題。隨著政府早前宣佈住宅物業印花稅「全面撤辣」，樓宇轉名的操作策略和目的亦有所轉變。
本文將由美聯物業為您深入剖析樓宇轉名的兩種主要方式、最新的印花稅計算，並提供三大專業技巧，助您清晰了解如何透過樓宇轉名回復「首置身份」，善用按揭優勢，為未來置業鋪路。
樓宇轉名的主要方式：轉讓契 vs 送讓契
樓宇轉名主要透過「轉讓契」或「送讓契」進行，兩者在程序、稅務及未來按揭申請上有天壤之別。
1. 以「轉讓契」(Assignment) 進行轉名
這是最標準和普遍的樓宇轉名方式。形式上，這是一次真實的買賣交易，需要簽訂買賣合約及「轉讓契」來確立業權的轉移。
在「近親轉讓」的個案中，即使不涉及真實的資金交收，法律上仍會視為一宗買賣。近親的定義涵蓋配偶、父母、子女及兄弟姊妹。這種內部轉讓的主要目的，通常是為了讓其中一方「甩名」後回復首次置業身份，以便在購買新物業時，能享受更寬鬆的按揭成數等政策優惠。整個過程不需地產代理介入，但必須由律師事務所處理相關法律文件。
2. 以「送讓契」(Deed of Gift) 進行轉名
業主亦可以無償方式，透過簽訂「送讓契」（或稱「送贈契」）將物業贈予他人，該物業便會成為俗稱的「送契樓」。
美聯提提您：
選擇「送讓契」需要極度謹慎。首先，即使物業是「送贈」，稅務局仍會根據當時的市場估值徵收印花稅。其次，銀行對「送契樓」的按揭審批非常嚴格。若送贈人在送出物業的五年內宣布破產，該交易有機會被視為無效，導致業權出現問題。因此，絕大部分銀行都不會為送贈日期起計五年內的「送契樓」批出按揭。這對於需要融資的業主來說，是極大的風險。
樓宇轉名與印花稅：撤辣後的影響
不論是常規買賣還是樓宇轉名，繳付印花稅是必要程序。稅款的多少，取決於物業的成交價或其市場價值（以較高者為準）。在樓宇轉名中，由於交易雙方為近親，稅務局會特別關注其「成交價」是否反映市價，並以其評估的物業價值作為計稅基礎。
撤辣後的變化與機遇：
- 印花稅成本降低： 政府已取消「額外印花稅」(SSD)、「買家印花稅」(BSD)，並將「從價印花稅」(AVD) 統一採用較低的第2標準稅率。這意味著樓宇轉名的直接稅務成本已大幅降低。
- 「首置身份」價值轉向按揭： 在撤辣前，回復首置身份的最大誘因是節省高達樓價15%的印花稅。如今，雖然稅務優惠不再，但「首置身份」在申請按揭時依然極具價值，例如可申請高達九成的按揭保險計劃，大大降低置業門檻。因此，為了未來能以較少首期購入新物業，樓宇轉名仍然是極具策略性的財務規劃。
樓宇轉名3大技巧
想順利完成樓宇轉名，同時兼顧稅務成本和未來按揭的順暢度，美聯建議您留意以下三大技巧：
技巧 1：獲取多方估價，確立合理轉讓價
為了避免稅務局質疑轉讓價過低而追收稅款差額，建議在進行樓宇轉名前，先向多於一間銀行或專業測量師行索取物業估價報告。您可以選擇當中較低的估價作為內部轉讓的「成交價」，並保留相關估價紀錄（如估價編號），以便在稅務局查詢時提供有力證明。
對於轉名後需要為該物業重做按揭的業主，銀行本身亦會委託測量師行進行估價。您可以透過我們美聯物業相熟的按揭轉介顧問，協助您與銀行溝通，爭取採用最合適的估值。但請注意，較低的估值意味著在相同按揭成數下，可獲取的貸款額亦會相應減少。
技巧 2：極力避免使用「送讓契」
如前文所述，「送讓契」存在巨大的後續風險，尤其是在按揭申請方面。為了確保物業的流通性及未來融資的靈活性，除非有特殊原因，否則我們強烈建議所有樓宇轉名個案均採用標準的「轉讓契」方式進行。這能確保業權清晰，免除銀行對業權穩定性的疑慮。
技巧 3：靈活規劃轉名完成時間
樓宇轉名的成交期並沒有硬性規定，這為業主提供了極大的操作彈性，尤其適用於需要處理按揭的個案。
- 情境分析： 假設夫婦聯名持有一個沙田第一城單位，現計劃買入第二層樓，並打算由丈夫回復首置身份。丈夫可透過樓宇轉名將其一半業權轉讓給妻子。但如果物業本身尚有按揭，而轉名後將由暫時沒有固定收入的妻子承擔按揭，銀行或難以批核。
- 解決方案： 雙方可先簽訂臨時買賣合約，讓丈夫即時回復首置身份去購買新物業。同時，可以協議一個較長的成交期（例如6個月或更長），延遲簽署正式的「轉讓契」。在這段時間內，原有的按揭可由丈夫繼續供款，直至妻子建立穩定的收入證明，再正式完成轉名及向銀行申請新按揭。
- 注意事項： 假設該沙田第一城單位尚有$200萬按揭，每月供款約$10,000。在丈夫未正式完成樓宇轉名手續前，若他為新物業申請按揭，銀行會將這$10,000的供款責任計算在其「供款與入息比率」(DSR) 內，或會影響新按揭的批核額度。因此，周詳的財務規劃至關重要。
樓宇轉名常見問題
問：近親進行樓宇轉名時，可否自行訂立一個極低的「友情價」以避稅？
答：不可行。稅務局擁有最終估價權。如果申報的成交價遠低於市場水平，稅務局會主動為物業進行估價，並按其估值向業主追討應繳的印花稅差額及可能的罰款。
問：使用「送讓契」轉名，成交價為$0，是否就不用繳付印花稅？
答：不是。即使成交價為$0，「送讓契」的印花稅仍會根據稅務局或律師樓評估的物業市場價值來徵收。因此，想透過「送讓契」來避稅是錯誤的觀念。
樓宇轉名是一項涉及法律、稅務及按揭的複雜決策，尤其在市場政策轉變後，更需要專業和前瞻的規劃。一個明智的決定，能為您未來的財富增值和置業階梯打下穩固基礎。
如果您正在考慮進行樓宇轉名，或對買賣流程、稅務計算及按揭申請有任何疑問，歡迎隨時聯絡美聯物業的專業團隊。我們擁有豐富的市場經驗和龐大的合作網絡，能為您提供最詳盡的分析及一站式解決方案，助您輕鬆完成業權轉讓，實現您的置業大計。