想深入了解維景灣畔好唔好住？美聯物業整合維景灣畔的Quick Facts、呎價數據、平面圖分析、交通校網及常見問題FAQ，助您在租樓或買樓前做足功課，一文看清這個雙鐵交匯藍籌盤的所有細節。

1. 引言：維景灣畔 — 雙鐵交匯的將軍澳藍籌王國

維景灣畔（Ocean Shores），坐落於將軍澳的西部門戶調景嶺，是區內極具代表性的大型藍籌屋苑。由兩大頂級發展商——新鴻基地產及太古地產聯手打造，維景灣畔不僅擁有港鐵調景嶺站上蓋、雙綫交匯的王者級交通優勢，更以其高實用率的間隔、完善的社區配套和信譽超卓的品牌效應，成為追求便利生活的中產家庭及專業人士的置業首選，在將軍澳樓市中始終佔據著不可動搖的地位。

本文將為您從快速概覽、市場數據、戶型間隔、生活配套，到深入剖析其優缺點及未來潛力，並解答買家最關心的常見問題，讓您全方位掌握這個交通樞紐上的安樂窩。

2. Quick Facts：維景灣畔 核心資料速覽

為了讓您在30秒內掌握最重要的基本資訊，我們整理了以下核心資料：

• 地址: 將軍澳彩明街1號
• 發展商: 新鴻基地產 及 太古地產
• 落成年份: 2000 – 2003年 (共分3期)
• 座數: 15座
• 單位總數: 5,728伙
• 戶型間隔: 主打兩房及三房（連套房）
• 實用面積: 約498 – 835 平方呎
• 管理公司: 高衛物業管理有限公司 (太古地產旗下)
• 管理費: 約 $3.0 – $3.5 / 呎
• 小學校網: 95校網

3. 數據透視：維景灣畔 的市場價值

呎價走勢

作為將軍澳區的龍頭屋苑之一，維景灣畔的樓價表現極為穩健，是市場公認的「抗跌力強」的藍籌盤。目前平均成交實用呎價約在$15,000至$18,000之間，價格主要受景觀及樓層影響。與區內其他屋苑相比，其呎價高於大部分日出康城的期數（景觀特優者除外），與鄰近的都會駅相若，但因其品牌效應和社區成熟度，市場承接力極強。

租務市場及回報

維景灣畔是區內的租務市場的「硬通貨」，極受需要在港島東（太古坊、鰂魚涌）及九龍東（觀塘、九龍灣）上班的專業人士歡迎。其雙綫鐵路的便利性大大縮短了通勤時間。租金回報率約為2.8%至3.2%，表現穩健，加上租盤流轉快、空置期短，是長線投資者鍾愛的收租之選。

住戶特徵

屋苑住戶以核心家庭及中產專業人士為主，他們極度重視交通便利性和社區配套的完善性。良好的管理和成熟的社區氛圍，吸引了大量追求穩定優質生活的家庭在此落地生根。

4. 間隔與景觀：平面圖全面睇

主要間隔類型

屋苑主攻家庭客，戶型清晰實用：

• 兩房單位: 實用面積約500餘呎，是上車及小家庭的主流選擇。
• 三房單位: 實用面積約650至800餘呎，多為三房一套設計，空間寬敞，適合換樓家庭。

平面圖分析

維景灣畔的單位設計充分體現了新地及太古兩大發展商的功力：

• 高實用率: 間隔方正，普遍不設玄關位，廳大房大，實用率在同期樓盤中名列前茅，深受用家歡迎。
• 窗台設計: 作為該年代的建築特色，單位普遍設有窗台，買家在設計時需考慮如何善用。
• 儲物空間: 部分三房戶型設有儲物房，增加了收納空間。

座向與景觀

景觀是維景灣畔價值分層的重要因素，亦是買家必須細心考察的一環：

1. 東南海景: 第1至7座向東南的單位，望向將軍澳海灣及對岸港島東的景致，景觀最為開揚。然而，需要注意的是，部分單位會同時望到將軍澳華人永遠墳場，這是影響樓價的重要因素，買家必須實地視察。
2. 內園池景: 大量單位望向屋苑中央的大型園林及泳池，環境清幽，是受歡迎的選擇。
3. 市景/山景: 向北及向西的單位，主要望向調景嶺市區樓景及遠處的五桂山山景。

5. 社區配套：生活機能一覽

交通網絡

• 港鐵: 這是維景灣畔最核心、最無可匹敵的優勢。屋苑基座與港鐵調景嶺站相連，該站是觀塘綫與將軍澳綫的轉車站。住戶可一程車直達港島東的北角、鰂魚涌，以及九龍東的觀塘、九龍灣，甚至旺角、油麻地，交通網絡覆蓋極廣。
• 巴士/小巴: 調景嶺站公共運輸交匯處提供多條巴士及小巴線，方便前往西貢、機場及港九各區。
• 駕駛: 經將軍澳隧道或新開通的「將藍隧道」，駕車前往九龍東及港島東均十分快捷。

購物與餐飲

屋苑自設小型商場，提供基本民生商店。更重要的是，屋苑有蓋行人通道無縫連接鄰近的「都會駅商場」及「彩明商場」，區內食肆、超市、街市、銀行、診所等一應俱全，形成一個龐大而便利的社區生活圈。

康樂設施

• 屋苑會所: 住客會所規模宏大，設施齊全，包括多個室內外泳池、健身室、網球場、籃球場、兒童遊戲室等，足以滿足整個家庭的休閒娛樂需求。
• 周邊設施: 鄰近調景嶺體育館、圖書館，亦可輕鬆前往將軍澳海濱長廊及香港單車館公園，戶外康樂選擇豐富。

校網

• 小學校網: 屬於95校網，網內學校包括將軍澳天主教小學、基督教神召會梁省德小學等。
• 中學校網: 屬於西貢區，區內有多間受歡迎的英文中學，如迦密主恩中學、將軍澳官立中學等。

6. 優點與缺點：維景灣畔 好唔好住？

三大優點

1. 王者級交通樞紐：雙鐵路綫交匯的上蓋物業，這種級別的交通便利性在全港也屬罕見，是屋苑價值的最大基石。
2. 頂級發展商品牌效應：新地與太古的組合是質素的保證，無論在建築質素、間隔實用性還是物業管理上，都給予買家極大信心。
3. 成熟便利的社區配套：屋苑與周邊商場、康樂設施無縫連接，形成一個自給自足的成熟社區，生活所需徒步可及。

三大缺點

1. 樓齡偏舊及潛在維修：屋苑樓齡已超過20年，外觀及內部設施開始顯現歲月痕跡，未來數年或需面對大型維修工程及其費用。
2. 部分單位景觀存有瑕疵：東南向海景單位有機會望到墳場景觀，這是部分買家非常介意的「硬傷」，直接影響相關單位的樓價。
3. 居住密度較高：作為一個擁有近6,000伙的大型屋苑，繁忙時間的公共空間和港鐵站會較為擁擠。

7. 未來發展與升值潛力

區域基建成熟

將軍澳已發展為一個成熟的新市鎮。近年「將藍隧道」及「跨灣連接路」的通車，進一步改善了對外的路面交通，對駕車人士是一大利好。

核心價值穩固

維景灣畔的升值潛力主要來自其內在核心價值的穩固性。其無可替代的交通優勢，使其樓價和租金始終有強勁支持。它不是追求短期爆發性增長的物業，而是一個在市場任何周期中都能穩守、具備強大保值能力的資產。

8. 常見問題 FAQ

Q1: 與鄰近的「都會駅」(Metro Town) 相比，維景灣畔的主要優勢是什麼？

A1: 兩者均是調景嶺站的優質上蓋物業。維景灣畔的優勢在於 (1) 發展商品牌：新地+太古的組合更具號召力；(2) 社區規模及綠化：屋苑佔地更廣，園林空間更大，居住感覺相對沒有那麼密集；(3) 間隔實用性：普遍被認為間隔更為方正實用。而都會駅的優勢在於樓齡更新，且直接位處都會駅商場之上，購物更為直接。

Q2: 維景灣畔適合哪種類型的家庭或買家？

A2: 維景灣畔極度適合 (1) 極度重視通勤效率的上班族，特別是在港島東及九龍東工作的人士；(2) 追求生活便利、希望所有配套徒步可達的家庭；(3) 尋求穩健保值、有穩定租金回報的長線投資者。

Q3: 從投資角度看，維景灣畔的升值潛力如何？

A3: 維景灣畔是典型的「現金牛」及「防守型資產」。其投資價值在於強勁而穩定的租務市場，能提供可靠的現金流。在樓市升浪中它未必是升幅最急的，但在跌市中其抗跌力往往優於區內其他屋苑。對於追求「穩陣」的投資者，它是一個極佳的選擇。

Q4: 購買或租住維景灣畔前，有哪些常見的「中伏」位或需要特別注意？

A4: 最大的「中伏」位無疑是景觀問題。買家必須親身到單位，在白天清楚視察窗外景觀，確認自己能否接受可能存在的墳景。其次，要對樓齡有心理準備，了解屋苑的維修基金狀況和計劃。最後，由於屋苑規模大，不同期數及座數的用料和質素可能有細微差別，應多作比較。

Q5: 維景灣畔的「雙鐵交匯」優勢真的如傳聞中那麼好嗎？

A5: 絕對是。這個優勢意味著住戶擁有極大的出行靈活性。例如，當將軍澳綫出現故障時，仍可使用觀塘綫；前往不同目的地時，可以選擇最直接的路線而無需轉車。這種「Plan B」的選擇權和「點對點」的效率，是單綫上蓋物業無法提供的，也是其樓價和租金能長期跑贏大市的核心原因。

9. 總結：適合哪類人居住？

總結

維景灣畔是一個優點極為突出的藍籌屋苑。它以犧牲部分樓齡和景觀的完美性，換來了全港頂級的交通便利、超卓的品牌質素和極為成熟的社區生活。對於務實的用家而言，它提供了一個近乎完美的平衡點，是一個能夠長期安居樂業、經得起時間考驗的理想家園。

目標客群建議

• 跨區上班族: 如果您的工作地點分散在港島東和九龍東，維景灣畔能為您提供最大的通勤彈性。
• 務實換樓家庭: 如果您追求間隔實用、管理優良、配套齊全的居住環境，維 an>畔的質素不會讓您失望。
• 穩健投資者: 如果您希望持有一項租務需求強勁、價值穩固的物業作為資產組合的基石，維景灣畔是市場上的信心之選。