驗樓攻略：收樓前必知的 5 個重點
內容最後核實：
- 驗樓是收樓前最後把關：新樓目的是要求發展商免費執修，二手樓則是在交吉前揪出滲水、結構等隱藏問題。
- 新樓有執漏保養期：發展商一般提供約 6 個月執漏期，收到收樓通知後應盡快驗樓並以書面提出執修。
- 二手樓多以「現狀買入」：成交後發現的自然老化問題多由買家自理，故應在簽正式買賣合約前驗清楚。
- 收費以實用呎計：2026 年市場普遍每實用呎約 HK$3–5，並設最低消費約 HK$1,500–3,500，面積細會以最低消費計。
- 19 項必檢清單＋專業儀器：由浴室、廚房、露台到門窗電力逐項檢查，滲水可用紅外線熱像儀偵測。
資料提示：驗樓收費及執修安排會因應驗樓師、單位面積及樓齡而不同，實際須以各公司報價及買賣合約條款為準。
驗樓是買樓後、正式收樓前最重要的一環。無論是新樓收樓還是二手樓成交，一份完整的驗樓程序都能及早揪出滲水、結構及施工問題，避免日後花費巨額維修。本文詳列新樓及二手樓驗樓程序、2026 年最新驗樓收費、19 項必檢清單及常見中伏位，助你輕鬆完成驗樓。
驗樓係咩？點解收樓前一定要驗？
驗樓是指業主在收樓或成交交吉前，對單位的結構、防水、電力、喉管及裝修等逐項檢查，確保單位狀況符合買賣合約及交樓標準。新樓驗樓的目的是要求發展商免費執修施工瑕疵；二手樓則因普遍以「現狀買入」成交，驗樓是交吉前揪出隱藏問題的最後機會。
新樓同二手樓驗樓有咩分別？
新樓收樓驗樓的核心目的是要求發展商免費執修，而二手樓驗樓則是在交吉前揪出隱藏問題，兩者的黃金時機與維修責任截然不同。
| 比較項目 | 新樓收樓驗樓 | 二手樓驗樓 |
|---|---|---|
| 核心目的 | 找出施工瑕疵，要求發展商免費執修 | 檢查結構、滲漏等隱藏問題，避免買入「化妝樓」 |
| 黃金時機 | 收到發展商收樓通知後，於指定收樓或執修期內 | 簽署正式買賣合約後、成交交吉前 1–2 天作最後驗收 |
| 必檢重點 | 空心磚、牆身油漆、窗戶氣密、家電運作、排水 | 隱蔽天花及牆身滲水、結構裂縫、電力與喉管老化 |
| 維修責任 | 發展商負責，一般提供約 6 個月執漏保養期 | 買家自理（二手樓普遍以「現狀買入」成交） |
新樓收樓驗樓程序（4大步驟）
1. 前期準備工作
收到發展商的驗樓通知後，業主應先備妥一套完整的驗樓工具，並仔細閱讀售樓說明書、核對單位規格。建議提前下載或索取專業的驗樓清單作參考；首次驗樓的業主，可考慮聘請專業驗樓師協助。
2. 驗樓當天流程
驗樓當天，發展商會安排專業人員協助。首先確認單位的基本資料及規格是否符合合約內容，然後根據清單逐項檢查，重點關注房間尺寸、設備功能及防水。過程中要詳細記錄並拍攝發現的問題，最後整理成完整的驗樓報告交予發展商。
3. 執漏維修及覆驗
提交驗樓報告後，發展商一般需要 2 至 4 星期安排維修。業主要適時跟進維修進度，並在維修完成後預約覆驗。確認所有問題都已修妥後，才進行正式的收樓手續；這個階段要特別注意時間管理，確保在執漏保養期內完成所有程序。
二手樓驗樓重點
二手樓交易一般都註明「現狀買入」條款，意味簽約後發現的任何問題都需要由新業主自行承擔。因此，在簽署正式買賣合約前（或成交交吉前的最後驗收）進行全面驗樓尤為重要，專業驗樓可及早發現潛在問題，避免日後產生巨額維修費用。
滲漏水問題是二手樓最常見的隱患，需要使用紅外線熱像儀等專業設備檢查；電力系統的安全性亦極為重要，要檢查電線、電掣及插座是否符合現行標準。牆身裂縫、批盪剝落等結構性問題都需要專業評估，同時要警惕部分單位可能存在以裝修遮蓋問題的「化妝樓」情況。
驗樓要帶咩工具？
驗樓前應準備一套基本工具，由電筒、捲尺到敲擊聽聲的硬物，都能幫你更準確找出單位的瑕疵。
| 驗樓工具 | 用途 |
|---|---|
| 電筒 | 檢查陰暗角落、天花夾縫及櫃內接口 |
| 捲尺 | 核對單位尺寸及間隔是否符合則圖 |
| 水平儀／波子 | 檢查地台、牆身是否傾斜不平 |
| 乒乓球 | 放地面測試傾斜度及地台去水 |
| 測電筆／螺絲批 | 測試插座是否正常通電 |
| 紙仔／顏色膠紙 | 標示發現瑕疵的位置，方便覆驗 |
| 手機／相機 | 逐一拍照記錄問題，作日後跟進憑證 |
| 硬物（如硬幣） | 敲擊地磚、牆磚聽聲，檢查有無「空心磚」 |
19項驗樓必檢清單
以下 19 項必檢事項按浴室、廚房、露台／平台及其他分區整理，涵蓋滲水、去水、電力、門窗及牆地磚等收樓最常出問題的位置。
| 檢查位置 | 必檢事項 |
|---|---|
| 浴室 | 揭開假天花，檢查渠管或石屎結構是否有滲水 |
| 浴室 | 假天花上是否遺留建築垃圾 |
| 浴室 | 測試來去水系統及地台去水是否運作正常 |
| 浴室 | 斜水是否足夠，方便去水不易積水 |
| 浴室 | 潔具是否有花痕、崩缺 |
| 廚房 | 測試來去水系統是否運作正常 |
| 廚房 | 潔具及廚櫃是否有花痕 |
| 廚房 | 確保爐具及煤氣等接駁運作正常 |
| 露台／平台 | 測試來去水系統是否運作正常 |
| 露台／平台 | 欄桿是否穩固、合乎安全標準 |
| 其他 | 確保電器及電掣運作正常 |
| 其他 | 櫃面是否有花痕 |
| 其他 | 鋁窗螺絲有無遺漏、有無防水膠邊，窗鉸是否穩妥 |
| 其他 | 門鎖是否運作正常 |
| 其他 | 牆磚及地磚是否平直及有無裂紋，油漆是否平滑 |
| 其他 | 石屎、泥水批盪是否平直 |
| 其他 | 玻璃是否有花痕 |
| 其他 | 木地板是否有花痕及色差 |
| 其他 | 核對售樓書所述傢俬或電器品牌及型號 |
驗樓收費2026：每呎幾錢？
2026 年香港驗樓收費普遍為每實用呎約 HK$3 至 HK$5，並設最低消費約 HK$1,500 至 HK$3,500；收費以單位實用面積計算，面積越大收費越高。以一個 400 呎單位為例，按每呎約 $4 計算約需 $1,600，但若未達最低消費，則會以最低消費（例如 $2,000）計價。
| 驗樓師／團隊 | 每實用呎 | 最低消費 | 特點 |
|---|---|---|---|
| 詹Sir（詹濟南）團隊 | $7.2 | $3,500 | 行內知名度高、經驗最豐富 |
| 鍾Sir（鍾智剛）團隊 | $5.8 | $2,800 | 電視節目常客、專業度高 |
| 飛卓驗樓（康Sir） | $5.0 | $2,300 | 主流專業驗樓公司之一 |
| 信誠專業驗樓 | $3.6–5.0 | $1,500 | 性價比高、設即日交報告 |
| 香港公正行（賴達明） | $3.5 | $2,400 | 擅長處理滲水及裝修爭議 |
知名度較高的驗樓師（如詹Sir、鍾Sir）每呎收費及最低消費都較高。慳錢貼士：近年不少新屋苑入伙時，業主會發起團購驗樓，若與鄰居同時預約，普遍可獲 85 折至 95 折的團購優惠。
驗樓費用估算器
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估算收費＝實用面積 × 每呎收費，若低於最低消費則以最低消費計。數字只供參考，實際以驗樓師報價為準；覆驗或另收加開工費。
新手最易中伏？5大常見驗樓問題
- 空心磚：地磚或牆磚與批盪之間有空隙，用硬物敲擊會發出「噗噗」空心聲，日後易爆裂或翹起。
- 滲漏水：假天花、浴室及廚房渠管接駁位是重災區，需以紅外線熱像儀檢查隱蔽滲水。
- 窗戶滲漏：鋁窗螺絲遺漏、防水膠邊不足或窗鉸鬆脫，落雨時會滲水入屋。
- 去水及斜水不足：浴室、廚房及露台地台斜水不夠，容易積水倒流。
- 電力問題：插座未通電、電掣接駁不穩，以測電筆逐個插座測試最穩陣。
收樓同交吉要注意咩？
收樓時首先要確認所有之前發現的問題都已妥善維修並完成覆驗；其次是各項設施的交接，包括更改水、電、煤氣等賬戶資料，以及確保所有鎖匙、門卡齊全。同時要核對單位內的裝修及設備是否與合約相符，如有差異應立即提出，並保留所有相關文件副本以備日後需要。
常見問題 FAQ
驗樓一定要搵驗樓師嗎？自己驗得唔得？
驗樓非強制，業主可自行驗樓，但專業驗樓師有紅外線熱像儀、打鼓槌等儀器，較能揪出滲水、空心磚等隱藏問題。首次置業或單位樓齡較高者，建議聘請專業驗樓師，收費相對維修風險通常物有所值。
驗樓收費大約幾多？點計？
2026 年香港驗樓收費普遍為每實用呎約 HK$3 至 HK$5，並設最低消費約 HK$1,500 至 HK$3,500。收費以單位實用面積計算，面積越大收費越高；若單位面積細、總額未達最低消費，則以最低消費計。知名驗樓師（如詹Sir、鍾Sir）每呎收費可高見 HK$5.8 至 $7.2。
新樓收樓驗樓一般要幾耐？
新樓驗樓所需時間主要視乎單位面積及狀況，一般 500 至 800 呎單位約需 1 至 2 小時。若發現較多問題需逐一記錄及拍照，時間可能延長至 2 至 3 小時。建議預留充足時間，避免因時間倉促而影響驗樓質素。
二手樓一定要驗樓嗎？
二手樓驗樓絕對必要，因為大部分二手樓買賣合約都註明「現狀買入」條款。這意味簽約後發現的任何問題——包括隱藏的結構性問題、滲漏水等——都需要由新業主自行承擔維修費用。及早驗樓可評估潛在維修成本，避免買入「化妝樓」。
收樓時要特別注意咩？
收樓時首先要確認所有之前發現的問題都已妥善維修並進行覆驗。其次是各項設施的交接，包括更改水、電、煤氣等賬戶資料，以及確保所有鎖匙、門卡齊全。同時要核對單位內的裝修、設備是否與合約相符，並保留所有相關文件副本。
發展商嘅執修期限係幾耐？
對於新樓而言，發展商一般提供約 6 個月的執漏保養期。只要業主在收樓後 6 個月內以書面方式通知發展商執修要求，發展商就有責任處理。維修時間視乎問題的性質和複雜程度，一般小問題約 2 至 4 星期完成，較大的問題可能需要 1 至 2 個月。
驗樓要帶咩工具？
基本驗樓工具包括電筒、捲尺、水平儀或波子、乒乓球、測電筆、紙仔或顏色膠紙，以及手機或相機作記錄。另可帶備硬物敲擊地磚、牆磚聽聲，檢查有無「空心磚」。專業驗樓師則會配備高清紅外線漏水探測儀等儀器。
新樓同二手樓驗樓有咩分別？
新樓收樓驗樓的核心目的是找出施工瑕疵並要求發展商免費執修，重點在空心磚、油漆、窗戶氣密及家電；二手樓驗樓則重在交吉前揪出滲水、結構裂縫等隱藏問題，因為二手樓多以「現狀買入」成交，維修須由買家自理。
驗到有問題但發展商唔肯執點算？
若發展商在執修期內拒絕處理合理的執修要求，業主應保留所有書面往來紀錄、驗樓報告及相片作憑證。可先以書面正式催促，並引述買賣合約中有關執修的條款；如仍未解決，可考慮循消費者委員會投訴或尋求專業法律意見。
總結
驗樓是保障置業權益的關鍵一步。新樓應把握發展商的執漏保養期，二手樓則要在交吉前驗清楚以免「現狀買入」後自行承擔維修。無論自行驗樓還是聘請專業驗樓師，只要按本文的程序、清單及工具逐項檢查，就能大大減低收樓後的風險。
資料來源及實用連結
免責聲明：本文所載驗樓程序、清單及收費資料僅供一般參考，收費及執修安排會因應驗樓師、單位面積及樓齡而有所不同。
文中市場收費為 2026 年 10 月的概約數字，實際報價、執修責任及交樓標準須以各驗樓公司最新報價、發展商安排及買賣合約條款為準。如涉及重大交易決定，建議諮詢合資格專業人士。