半山壹號（Celestial Heights）：置業及租樓前要知道的6件事
內容最後核實：
- 何文田大型豪宅：位於何文田常盛街80號，2009至2010年分期入伙、樓齡約16至18年，分2期共26座分層住宅及7幢洋房，合共約939伙。
- 鄰近屯馬綫土瓜灣站：步行時間視乎座數及斜路（代理估算約7分鐘）；乘屯馬綫往何文田站可轉觀塘綫；屋苑內有私家路半山徑。
- 放盤呎價約$22,949：放盤售價約$2,150萬至$1.5億，以較大戶型為主（實用面積按戶型而異）。
- 3至4房或以上大單位：主打大家庭換樓，戶型實用，部分單位享山景或海景。
- 會所設施齊全：設會所、泳池、兒童及運動設施，另有基座商場及寵物天地。
- 校網34區（九龍城）：小學34校網、中學九龍城區（校網不保證派位）。
資料提示：物業面積、成交價及校網等資料，須以正式售樓文件、買賣合約、土地註冊處及教育局公佈為準。如影響交易決定，應向合資格專業人士查證。
半山壹號（Celestial Heights）屋苑概況
半山壹號（Celestial Heights）位於九龍何文田常盛街80號，由長江實業／南豐發展發展，2009至2010年分期入伙（第二期名富甲半山），樓齡約16至18年。屋苑分2期，包括26座分層住宅及7幢洋房，合共約939伙，以3至4房或以上的大單位為主，屬何文田大型豪宅。
屋苑位處何文田山腰，鄰近港鐵屯馬綫土瓜灣站，並屬熱門34校網。單位面積大、銀碼高，二手成交量偏低，近30日只有約1宗成交，買家宜參考較長時段的同類成交。
半山壹號基本資料
| 屋苑名稱 | 半山壹號 |
| 英文名稱 | Celestial Heights |
| 位置 | 九龍何文田常盛街80號 |
| 發展商 | 長江實業／南豐發展 |
| 落成年份 | 2009年1月起分期入伙（樓齡約16至18年） |
| 規模 | 2期，26座分層住宅＋7幢洋房，合共約939伙 |
| 戶型 | 3至4房或以上（豪宅／低密度） |
| 屋苑設施 | 會所、泳池、兒童設施、運動設施、娛樂設施、餐飲設施、美容/保健、休閒區、基座商場、寵物天地 |
| 校網 | 小學34校網／中學九龍城區 |
半山壹號有甚麼特色與吸引力？
- 分層連洋房：26座分層住宅加7幢洋房，屬何文田大型豪宅屋苑。
- 大單位為主：3至4房或以上，以較大戶型為主。
- 熱門校網：小學34校網。
- 近土瓜灣站：步行時間視乎座數，屯馬綫往九龍東及沙田方便。
- 設施齊全：會所、泳池、兒童及運動設施、寵物天地。
半山壹號交通方唔方便？
半山壹號鄰近港鐵屯馬綫土瓜灣站，由不同座數及洋房前往車站的時間、上落斜路各有不同（代理估算約7分鐘），宜由目標單位實測；乘屯馬綫往何文田站可轉乘觀塘綫。屋苑內設私家路半山徑貫通各座，鄰近公主道及漆咸道，自駕往紅隧或九龍東快捷。
半山壹號呎價幾多、租金回報點？
以下為美聯屋苑專頁「過去30日」的動態快照，數字會隨市況及成交組合變動，僅供參考，請以最新公佈為準。
| 項目 | 數據（過去30日） |
|---|---|
| 成交平均呎價 | 約 $17,682（較上月約 −6.3%（樣本極細）） |
| 放盤平均呎價 | 約 $22,949 |
| 成交量 | 約 1宗（樣本極細，波幅大） |
| 放盤平均呎租 | 約 $53 |
| 放盤售價 | 約 2,150萬 – 1.5億 |
| 放盤租金 | 約 56,000 – 28萬 |
| 放盤數量 | 售盤約50個、租盤約6個 |
| 估算毛回報率 | 約 2.8%（＝放盤呎租$53 × 12 ÷ 放盤呎價$22,949，未扣管理費／差餉／維修，僅供參考） |
回報率點睇？上表估算毛回報約2.8%，係用放盤呎租×12÷放盤呎價粗略計出，未扣管理費、差餉、地租同維修等持有成本，實際淨回報會更低。近30日成交宗數少，呎價及月變受個別成交影響大，宜參考較長時段的同類成交。租盤數量少，叫租差距大，回報只屬粗略估算。
同一面積，點解成交價差咁遠？
即使實用面積相近，半山壹號唔同單位成交價都可以差好遠，通常同以下因素有關：座向同景觀、樓層高低、間隔實用度（露台、工作平台、方唔方正）、裝修新舊，以及成交時機（大市升跌、業主叫價策略）。睇成交時要對比返單位本身條件先夠準。
租樓要注意咩？
豪宅租盤少，近期放盤約6個，叫租範圍約$56,000至$28萬。租樓前記得確認：管理費由邊方負責、傢俬電器、車位安排同租約條款，並按實際面積及景觀比較。
半山壹號生活配套
半山壹號設會所、泳池、兒童及運動設施，另有基座商場及寵物天地；區內有何文田廣場及常盛街民生配套，往土瓜灣、九龍城街市及食肆方便。
半山壹號校網
半山壹號小學校網為34區，中學校區為九龍城區。34校網屬家長熱門選擇，但校網只影響升小派位機會，並唔保證入到心儀學校。
半山壹號樓齡及維修
半山壹號樓齡約16至18年，屬中生代豪宅，一般按揭年期影響不大。大型屋苑會所及園林保養開支較高，睇樓時應了解管理費水平，並留意外牆、窗框及浴室防水狀況。
半山壹號每月持有成本
持有半山壹號單位，除按揭供款外，每月／每期開支通常包括：管理費、差餉、地租，以及不定期維修保養費用。買樓前應向代理索取目標單位嘅管理費金額，連同差餉、地租一併計入預算。
睇樓核對清單
- 確認座數、樓層、座向及景觀，對比同類單位的成交紀錄與放盤叫價。
- 近30日成交宗數少，宜查閱過去一年同類單位成交，唔好單看一兩宗。
- 了解管理費、差餉及地租金額，豪宅會所及保安開支一般較高。
- 檢查窗框、外牆、天花及浴室有無滲水或維修痕跡。
- 確認車位、會所設施及屋苑管理規則（例如寵物、裝修時間）。
- 大額按揭要預早向銀行查詢估價及按揭成數。
半山壹號好唔好住？優點、缺點及中伏位
3大優點
- 大單位選擇多：3至4房或以上，適合大家庭。
- 熱門校網：34校網吸引換樓客。
- 低密度、園林大：居住環境清靜。
3大缺點
- 入場銀碼高：放盤約$2,150萬起。
- 成交量少：近30日約1宗，價格參考性有限。
- 山腰位置：部分座數往車站要行斜路。
半山壹號未來發展及升值潛力
屯馬綫通車後，土瓜灣及何文田一帶交通改善，加上34校網支持，半山壹號長遠有一定換樓需求。不過豪宅樓價受利率、股市及經濟影響較大，樓價唔保證上升，宜以長線自住角度考慮。
半山壹號適合／唔適合邊啲人？
較適合
- 重視34校網、需要大單位的換樓家庭。
- 預算充足、想要低密度環境的買家。
- 喺九龍城、何文田生活圈的用家。
未必適合
- 預算有限的上車客。
- 追求高租金回報的投資者。
- 唔想行斜路、要求零步行到車站的人。
半山壹號常見問題（FAQ）
半山壹號好唔好住？
半山壹號（Celestial Heights）係何文田大型豪宅，以3至4房大單位為主，屬34校網，鄰近土瓜灣站；缺點係入場銀碼高、成交量少。
半山壹號喺邊？交通方唔方便？
半山壹號位於何文田常盛街80號，鄰近港鐵屯馬綫土瓜灣站（步行時間視乎座數，代理估算約7分鐘），乘屯馬綫往何文田站可轉觀塘綫；屋苑內有私家路半山徑。
半山壹號邊個發展商起？幾時落成？
半山壹號由長江實業／南豐發展發展，2009至2010年分期入伙，樓齡約16至18年，分2期共26座分層住宅及7幢洋房，合共約939伙。
半山壹號而家幾錢一呎？入場要幾多？
根據美聯屋苑專頁，半山壹號放盤呎價約$22,949，放盤售價約$2,150萬至$1.5億。近30日只有約1宗成交，成交呎價參考性有限。
半山壹號收租回報點？
半山壹號放盤呎租約$53，以放盤呎價計，估算毛回報約2.8%，未扣管理費、差餉同維修；租盤只有約6個，租金差距大。
半山壹號屬邊個校網？
半山壹號小學校網為34區，中學校區為九龍城區。校網只影響派位機會，唔保證入到心儀學校。
半山壹號有咩伏？
半山壹號要留意入場銀碼高、成交量少、部分座數要行斜路往車站，以及大型屋苑管理費較高；同一屋苑唔同座向同景觀價錢差距可以好大。
半山壹號升值潛力點睇？
屯馬綫通車同34校網屬長遠支持，但豪宅樓價受利率同經濟影響較大，升值唔保證，宜以長線自住考慮。
總結
半山壹號（Celestial Heights）係何文田大型豪宅，由長江實業／南豐發展發展、2009年起入伙，勝在大單位選擇多、屬熱門34校網，鄰近屯馬綫土瓜灣站。放盤呎價約$22,949，入場約$2,150萬起；成交量偏低，入市前宜參考較長時段的同類成交，並計清管理費等持有成本。
資料來源及實用連結
- 成交呎價、呎租、放盤及屋苑基本資料：美聯物業 — 半山壹號屋苑專頁（過去30日動態快照，資料核實日：2026年9月29日）
- 港鐵屯馬綫及土瓜灣站資料：港鐵公司
- 公共交通路線資料：運輸署
- 小一學校網及中學校網資料：教育局
- 差餉及物業資料：差餉物業估價署
免責聲明
資料時效：本文所載成交呎價、呎租、回報率、放盤數量等數據均為過去30日的動態快照（資料核實日：2026年9月29日），會隨市況及成交組合持續變動，並不代表任何時刻的即時市價。所有面積、成交價及物業詳情，須以正式售樓文件、買賣合約及土地註冊處記錄為準。
非投資建議：本文僅供一般參考，不構成任何買賣、租賃或投資建議，亦不保證任何回報或樓價走勢。回報率為未扣除管理費、差餉、地租及維修等開支的毛回報估算。校網資料只影響派位機會，並不保證入讀特定學校；文中提及的規劃或興建中項目，時間表以官方公布為準。讀者作出任何置業或財務決定前，應向合資格的地產代理、銀行及專業人士查證。