叡璟II買樓攻略：位置、407伙、價單及呎價最新資料

叡璟II位於西南九龍發祥街西8號，是華潤置地發展的叡璟項目第二期。美聯物業專頁截至2026年9月7日列明，項目設1座、提供407個單位，銷售狀態為「即將發售」；目前價單尚未發佈，所以準買家現階段最有用的做法，是先了解位置、項目規模、可比較的叡璟I成交資料，以及日後應如何核對價單和平面圖。

資料截至：2026年9月7日。 本文不只整理獲批預售樓花新聞，亦以買家決策角度說明叡璟II現時知道甚麼、仍要等待甚麼，以及如何作同類比較。

叡璟II係邊？位置及交通判斷

叡璟II位於西南九龍發祥街西8號，屬叡璟第二期，項目資料由美聯物業叡璟II一手新盤專頁列示。物業所在位置屬南昌站一帶；美聯專頁提供南昌站區內成交紀錄入口，準買家可按相同間隔及實用面積查看市場參考。

判斷交通是否適合自己，不應只看「近港鐵」這一句。睇樓時應實際測試由屋苑入口至南昌站的路線、上落客位置、繁忙時段人流及回家動線，並分開考慮前往荔枝角、長沙灣或其他工作地點的轉乘安排。美聯叡璟I專頁以步行至荔枝角站約8分鐘作項目資料；叡璟II的實際步行路線及所需時間，仍應以現場及最新地圖資料核對，不宜直接套用叡璟I數字。

叡璟II項目資料：407伙、1座及預計關鍵日期

叡璟II幾錢？先看價單狀態，再看呎價

截至2026年9月7日，美聯叡璟II專頁顯示最低定價為「尚未發佈」，價單及銷售安排亦未見正式公布。因此，現階段沒有可負責任引用的叡璟II入場價或正式叡璟II呎價。任何日後比較都應先確認是原價、折實價、實用呎價，還是其他面積基準，並同時查看付款方法及折扣條款。

在價單公布後，買家可按以下順序比較：先以實用面積及戶型篩選，再比較相同或相近樓層、座向和景觀，最後把折扣、印花稅、裝修、管理費及按揭成本放入預算。單看最低入場價，未必能反映目標單位的實際總成本。

叡璟I成交可作甚麼價格參考？

截至2026年9月4日，美聯南昌站成交紀錄頁列出多宗叡璟I一手成交，例如實用面積308方呎的一房單位成交價574萬元、實用呎價18,630元；實用面積408方呎的兩房單位成交價824萬元、實用呎價20,186元。這些是叡璟I個別一手成交紀錄，不是叡璟II價單，亦不能直接代表叡璟II定價。

叡璟I同日亦有較高總價的特色戶成交；美聯原文報道，一個實用面積655方呎、附597方呎天台的三房套房特色戶以1,919.15萬元售出，實用呎價29,300元。由於單位類型、特色空間、樓層及景觀不同，這宗成交不適合用作一般一房或兩房的呎價基準。

因此，叡璟II日後比較價格時，較合理的做法是以相近實用面積、相同房間數目及相近樓層作「同類比較」，並把叡璟I成交日期及一手成交性質記錄清楚。準買家亦可查看南昌站最新成交作進一步參考。

戶型、平面圖及校網

市場報道指叡璟II戶型涵蓋一房至三房；正式戶型比例、各戶實用面積、平面圖、售價及折扣，仍應以發展商發布的售樓說明書、價單及銷售安排為準。買家可先按家庭人數、房間需要、收納、露台或工作平台需要，列出必需條件；待平面圖公布後，再核對開門方向、廚廁位置、窗戶、睡房比例及家具擺位，不要只按示範單位裝修判斷實際空間。

美聯專頁列示叡璟II屬小學校網40，並劃入深水埗中學校區。校網資料只供一般參考，應以教育局及相關官方最新公布為準。入學派位及取錄結果受官方機制、年度安排及個別學校要求影響，並不因居住於某屋苑或地區而獲保證。家庭客應按相關學年再向教育局及學校核實。

買家睇樓及落訂前清單

第一，實用面積與房間配置。 核對價單、售樓說明書及平面圖所載的實用面積和間隔，並以家具尺寸測試可用空間。

第二，期數、座數與單位朝向。 確認所選單位屬叡璟II而非叡璟I，並核對5A或5B座、樓層、座向、景觀及可能的噪音或遮擋因素。

第三，交通與日常動線。 在非示範單位時段實地測試屋苑入口、港鐵路線、購物、接送及回家動線，不要只按宣傳距離判斷。

第四，月度及一次性成本。 把樓價、首期、印花稅、律師費、裝修、管理費、按揭供款及其他已知支出分開計算；實際按揭條款及批核須向相關貸款機構核實。

第五，文件及實際狀況。 落訂前閱讀最新售樓說明書、價單、銷售安排、大廈公契摘要及政府批地文件摘要。地政總署提醒準買家仔細研究發展項目及銷售程序；資料未齊時，不應單靠新聞標題或口頭說法作決定。

發展商資料反映的配套，買家要分清「項目規劃」與「現時可用」

叡璟官方網站將項目定位為西南九龍住宅發展，列出「3站x8綫優勢」、藝文商圈及華潤萬象生活等項目主題；同一官方廣告亦提醒，項目分期落成，買方完成交易時未必能即時使用發展項目內的全部設施，而廣告所述的部分設施、地點未必位於發展項目或該期數內，資料亦可能因日後變更而不再適用。這對叡璟II買家尤其重要：閱讀銷售資料時，應把叡璟II本期包括的設施、周邊現有配套及整個叡璟發展項目的長遠規劃分開記錄。

換句話說，交通優勢可以先以現有港鐵網絡及實地路線評估；至於商場、行人天橋或其他分期設施，則應查閱售樓說明書、批准圖則及最新官方文件，不應把宣傳資料中的構想當成已經落成或必然按期提供的配套。

南昌站一手市場怎樣比較？先看同一頁面的價格範圍及樣本日期

美聯南昌站一手新盤搜尋頁於查閱日2026年9月8日顯示，南昌站近30日成交平均實用呎價為22,484元，成交量24宗，成交金額約1.95億元；這是頁面所涵蓋的南昌站區域及近30日樣本，不是叡璟II的預測呎價，也不等同所有屋苑或所有戶型的平均水平。

同一美聯頁面列出的在售或待售新盤，提供了較具體的比較範圍：叡璟I折實呎價約16,538至22,777元、約530萬元起；維港滙I折實呎價約22,263至30,608元、約643萬元起；維港滙III約21,720至27,851元、約666萬元起；匯璽III約19,911至34,728元、約753萬元起。上述數字按各發展項目所有價單列出的最低售價或折扣後最低售價整理，頁面同時提醒伙數、已售數量及折實價只供參考，應以發展商最新公布為準。

這組資料的實用意義不是替叡璟II預估開價，而是讓買家知道日後應如何閱讀價單：若叡璟II定價公布，可先與同區新盤在相同日期、實用面積、戶型及付款計劃下比較；若只把不同樓齡、景觀、期數及折扣口徑的最低呎價放在一起，結論會失真。

校網資料應如何解讀？

美聯叡璟II專頁列示小學校網40及深水埗中學校區。教育局的小一學校網資料顯示，40校網涵蓋深水埗、長沙灣、荔枝角、石硤尾、又一村及多個鄰近地區，並提供區域與小一學校網對照表及網上選校名冊。由於實際校網歸屬、申請年度及派位安排需按住址及相關學年確認，家庭客應使用教育局地理資訊地圖及最新名冊核對，而不是只依賴樓盤頁面的簡短標示。

校網資料只供一般參考，應以教育局及相關官方最新公布為準。入學派位及取錄結果受官方機制、年度安排及個別學校要求影響，並不因居住於某屋苑或地區而獲保證。

叡璟II目前適合怎樣跟進？

如果你正在比較西南九龍一手樓，現在可以先鎖定預算、實用面積及房間數目，並以叡璟I已公布成交作初步市場參考；如果你只在意實際入場價或指定朝向，則應等待叡璟II正式價單、銷售安排及平面圖後再比較。美聯叡璟II專頁會集中提供項目更新，讀者可先查看叡璟II最新樓盤資料。

References

• 美聯物業：叡璟II獲批預售樓花，提供407伙，2026年9月6日
• 美聯物業：叡璟II一手新盤專頁，更新至2026年9月7日
• 美聯物業：南昌站成交紀錄，查閱日期2026年9月8日
• The Standard：The Sterling II plans to launch sales this month，2026年9月6日
• 香港政府新聞公報：地政總署公布2026年第二季預售樓花同意書資料

本文內容僅供一般參考。樓盤資料、價格、銷售安排、付款條款、校網及市場狀況可能變更；讀者在作出置業決定前，應查閱發展商、地政總署、教育局及其他相關官方最新資料，並按需要諮詢合資格專業人士。