叡璟II價單、呎價及項目資料：買樓前要知道的6件事
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- 位置及發展商： 叡璟II位於西南九龍發祥街西8號，屬叡璟項目第二期， 由華潤置地發展。前往南昌站或荔枝角站的實際步程， 應按項目入口及日常路線現場核對。
- 單位供應： 項目提供407伙，設於5A及5B座，戶型涵蓋一房至三房， 全盤實用面積約269至730平方呎。
- 首張價單： 首批涉及85伙，包括21伙一房、38伙兩房及26伙三房， 價單單位實用面積由307至730平方呎。
- 入場價及呎價： 按公布的最高16%折扣計算，首批折實售價由542.6萬至 1,413.9萬元，折實實用呎價約16,930至20,011元， 折實平均實用呎價約18,680元。
- 預計關鍵日期： 現有資料列出的預計關鍵日期為2028年12月。 確實日期、延期條款及交樓安排，應以最新售樓說明書及買賣合約為準。
- 認購前核對： 最低入場價並非所有買家或單位均適用。認購前應核對座別、樓層、 方向、平面圖、付款計劃、適用折扣、按揭安排、管理費及分期設施。
資料提示： 價格、折扣、可售單位、付款辦法、銷售安排及預計關鍵日期可能變更。 正式認購前，應以發展商公布的最新售樓說明書、價單及銷售安排為準。
對準買家而言，現階段除了比較最低入場價，亦應核對目標單位的實用面積、戶型、座別、樓層、座向、付款計劃、預計關鍵日期，以及叡璟II本期實際包含的設施。
資料更新日期：。 價格、折扣、可售單位及銷售安排可能隨時更新，最終以發展商公布的售樓說明書、價單及銷售安排為準。
叡璟II係邊？位置及交通點樣睇
叡璟II位於西南九龍發祥街西8號，屬叡璟項目第二期。地產代理網站一般把項目歸入南昌站或西南九龍新盤分類，但這種地區分類不代表項目位於港鐵站上蓋，準買家不宜單憑「南昌站新盤」判斷實際步程。
評估交通是否切合日常需要時，應親自測試由項目入口前往南昌站、荔枝角站及其他常用目的地的路線，並留意：
- 實際步行距離、過路位置、斜路及有蓋路段；
- 繁忙時段的人流、車流及候車時間；
- 前往港島、九龍東、新界或機場的轉乘安排；
- 巴士、小巴、的士及網約車的上落客位置；
- 購物、接送、夜間回家及惡劣天氣下的步行動線。
叡璟I樓盤資料曾以步行至荔枝角站約8分鐘作參考，但叡璟II的實際入口位置和步行路線未必完全相同，所需時間應以現場測試及最新地圖資料核對，不宜直接套用另一個期數的數字。
由於叡璟I與叡璟II位處同一發展項目，兩期可以共享部分地區層面的交通及生活圈參考。關於港鐵步程、購物選擇及周邊環境，可延伸閱讀叡璟生活圈及買家適配指南；不過，兩期的入口、步行路線及本期設施仍應分開核對。
叡璟II項目資料：407伙、5A及5B座
叡璟II提供407個住宅單位，戶型涵蓋一房至三房。項目以一座住宅大樓發展，分為5A及5B座。買家閱讀價單及平面圖時，應同時核對期數、座別、樓層及單位編號。
| 項目 | 已公布資料 | 買家注意事項 |
|---|---|---|
| 中文名稱 | 叡璟II | 屬叡璟項目第二期 |
| 英文名稱 | The Sterling II | 核對文件時應留意期數標示 |
| 地址 | 西南九龍發祥街西8號 | 應實地核對屋苑入口及日常路線 |
| 發展商 | 華潤置地 | 賣方及相關公司資料以售樓說明書為準 |
| 座數 | 1座，分為5A及5B座 | 不同座別、樓層及方向或影響景觀和噪音 |
| 單位數目 | 407伙 | 屬全期單位總數，不等於首批發售數量 |
| 戶型 | 一房至三房 | 實際戶型比例及間隔以售樓說明書為準 |
| 全盤實用面積 | 約269至730平方呎 | 首張價單單位為307至730平方呎 |
| 首張價單 | 85伙 | 包括21伙一房、38伙兩房及26伙三房 |
| 銷售狀態 | 已公布首張價單並接受認購登記 | 正式發售日期、截票時間及揀樓安排以銷售安排為準 |
| 預計關鍵日期 | 2028年12月 | 確實日期及延期條款須查閱最新售樓說明書 |
叡璟II幾錢？首張價單85伙，折實542.6萬元起
叡璟II於2026年9月15日公布首張價單，涉及85伙，實用面積由307至730平方呎。價單定價介乎645.9萬至1,683.2萬元；按公布的最高16%折扣計算，折實售價介乎542.6萬至1,413.9萬元。
首批戶型、價單及折實價格分布，可參閱美聯物業的叡璟II首張價單85伙報道。
| 價格項目 | 首張價單資料 |
|---|---|
| 價單單位數目 | 85伙 |
| 戶型分布 | 21伙一房、38伙兩房、26伙三房 |
| 實用面積 | 307至730平方呎 |
| 價單定價 | 645.9萬至1,683.2萬元 |
| 價單實用呎價 | 約20,153至23,821元 |
| 最高公布折扣 | 16% |
| 折實售價 | 542.6萬至1,413.9萬元 |
| 折實實用呎價 | 約16,930至20,011元 |
| 折實平均實用呎價 | 約18,680元 |
「折實542.6萬元起」是否人人適用？
未必。折實價通常建基於指定付款辦法，以及買家能夠取得相關折扣。首張價單提供不同付款辦法，而不同計劃可能涉及成交期、提前付款、按揭安排或其他資格條件。
買家不應只看廣告所列的最高折扣及最低售價。正式計算預算前，應確認自己是否符合每項優惠，以及所選付款計劃會否影響現金流、按揭成數或成交期限。
叡璟II價單應如何比較？先看目標單位，再看最低入場價
542.6萬元是首張價單內指定一房單位按最高折扣計算的入場價，不代表所有一房戶、所有買家或日後推出的單位均採用相同價格。
較穩妥的價單比較方法如下：
- 先確認目標戶型：按家庭人數、房間數目及實用面積篩選單位，不要以全盤最低入場價代替目標單位價格。
- 比較同類單位：核對座別、樓層、方向、景觀，以及單位屬標準戶還是特色戶。
- 拆解付款折扣：分清價單定價、付款計劃折扣、其他優惠及最終折實價。
- 統一呎價口徑：確認使用實用面積及折實售價計算，不要把建築面積呎價、定價呎價及折實呎價混合比較。
- 計算置業總成本：把印花稅、律師費、裝修、管理費、按揭利息及其他支出一併納入預算。
- 核對最新銷售文件：以適用價單及銷售安排確認可售單位、登記程序、揀樓次序及付款期限。
平均呎價不等於個別單位呎價
首張價單折實平均實用呎價約18,680元，這個數字反映整批85伙按相關價格計算的平均水平，但不能代表每個戶型、樓層及方向的售價。
例如高層、景觀較開揚、面積不同或戶型稀有的單位，其實際呎價可能高於整批平均數；個別低層或具特定條件的單位亦可能低於平均水平。因此，平均呎價適合觀察整批價格定位，不適合直接用來推算指定單位總價。
叡璟II戶型及平面圖：一房至三房
叡璟II全盤407伙涵蓋一房至三房，整體實用面積約269至730平方呎。首張價單85伙的實用面積則由307至730平方呎，並未包括全盤面積最小的269平方呎單位。
這意味首批入場單位不一定是全盤面積最小或最終售價最低的單位。日後如發展商推出其他單位，入場門檻可能因面積、樓層、方向、付款辦法及定價策略而改變。
首張價單戶型分布
- 一房：21伙；
- 兩房：38伙；
- 三房：26伙。
市場資料顯示，首張價單所列三房單位均設梗廚。至於每個單位的房間比例、廚房設計、浴室數目、露台及工作平台安排，應以售樓說明書和平面圖為準。
看平面圖時應核對甚麼？
示範單位有助理解設計概念，但家具比例、鏡面、燈光及非標準改動，均可能令空間感與實際交樓狀況不同。買家應以無改動示範單位、售樓說明書及正式平面圖為主要依據。
- 玄關、走廊及房門開啟後佔用的空間；
- 客飯廳實際闊度及電視、餐桌和梳化擺位；
- 睡房能否放置所需尺寸的床、衣櫃及書桌；
- 窗戶、冷氣機平台、露台或工作平台位置；
- 開放式廚房或梗廚的通風、爐具及收納空間；
- 柱位、窗台及其他可能影響家具配置的結構；
- 洗衣機、雪櫃及其他大型電器的預留位置；
- 示範單位內哪些裝置、家具及飾面不屬交樓標準。
叡璟I成交可否用來估叡璟II樓價？
叡璟I與叡璟II位於同一發展項目，前者的價單及成交可以作為市場參考，但不能直接視為叡璟II的估值或定價。比較時應優先選擇相近實用面積、房間數目、樓層、方向及付款條款的單位。
需要核對叡璟I各張價單、戶型及示範單位資料的讀者，可先閱讀叡璟I價單、呎價及示範單位攻略。
叡璟I個別一手成交例子
2026年9月初，美聯南昌站成交紀錄曾列出以下叡璟I一手成交：
- 實用面積308平方呎一房戶，成交價574萬元，實用呎價約18,630元；
- 實用面積408平方呎兩房戶，成交價824萬元，實用呎價約20,196元。
另有實用面積655平方呎的三房特色戶，以約1,919.15萬元售出，實用呎價約29,300元。相關單位附大型戶外空間，與一般標準一房或兩房戶的條件差異明顯，不適宜直接用作普通單位的呎價基準。
讀者可查看南昌站最新成交紀錄，但應留意成交頁面的更新日期、交易屬一手還是二手，以及成交單位是否具備特殊條件。
叡璟II首張價單與叡璟I應如何比較？
叡璟II首張價單折實平均實用呎價約18,680元。這個平均數可以協助理解首批價格水平，但不應直接與叡璟I任何單一成交的呎價比較。
較合理的同類比較應包括：
- 實用面積及房間數目；
- 座別、樓層、方向及景觀；
- 標準戶、平台戶或天台特色戶；
- 價單或成交日期；
- 價單定價、折扣及付款計劃；
- 預計入伙時間及樓花期；
- 管理費及其他持續支出。
西南九龍及南昌站新盤應怎樣比較？
同區可比較項目包括叡璟I、維港滙不同期數及匯璽等，但各項目的樓齡、景觀、港鐵距離、入伙狀況、戶型比例和折扣方式並不相同。只把不同項目的最低呎價放在同一表格排列，容易得出失真的結論。
較穩妥的做法，是在同一查閱日期下比較：
- 相近實用面積及房間數目；
- 相近樓層、方向及景觀條件；
- 同樣採用價單定價或折實價；
- 付款期、按揭條件及其他優惠；
- 現樓、短期樓花或長期樓花的時間成本；
- 管理費、會所、交通及實際可用配套。
地產代理平台列出的南昌站近30日成交量、成交金額及平均實用呎價，只反映該平台在指定期間所涵蓋的成交樣本，不是叡璟II的估值，也不代表所有屋苑、樓層或戶型的合理價格。
叡璟II校網：小學40校網、深水埗中學校區
美聯叡璟II樓盤專頁列示，項目屬小學40校網及深水埗中學校區。40校網涵蓋深水埗、長沙灣、荔枝角、石硤尾及部分鄰近地區，但個別屋苑的實際校網歸屬仍須按完整地址及相關學年的教育局資料確認。
樓盤頁面所列校網只供一般參考，不代表住戶獲任何指定學校保證取錄。小一派位、中學派位及個別學校收生，均受申請年度、地址證明、派位機制及學校要求影響。
家庭客應使用教育局最新的學校網地圖、選校名冊及相關年度文件核對，並留意由購入樓花至實際申請入學期間，學校名單及派位安排可能出現變化。
叡璟II配套：分清本期設施、現有配套及長遠規劃
叡璟宣傳資料提及「3站×8綫」、藝文商圈及華潤萬象生活等項目主題。不過，這些描述可能同時涉及現有交通網絡、周邊地區設施、整個叡璟發展項目的規劃，以及日後分期落成的配套。
叡璟II買家應把配套分為三類：
- 現時已可使用：現有港鐵、巴士、道路、商場及社區設施；
- 叡璟II本期提供：以售樓說明書、大廈公契摘要及批准圖則為準；
- 其他期數或長遠規劃：落成時間、設計及開放安排可能改變，不應視為已經提供。
如宣傳圖展示商場、行人連接、園景、會所或其他設施，買家應查明相關設施是否位於叡璟II範圍內、是否需要經其他期數通行、使用權是否有限制，以及預計何時可以使用。
發展項目分期落成時，買家完成交易之日未必能夠即時使用整個發展項目的所有設施。因此，現有配套可以實地核對；尚未落成或屬其他期數的設施，則應以最新正式文件判斷。
叡璟II睇樓及落訂前檢查清單
1. 核對價單與折扣
- 確認價單編號、發布日期及所選單位；
- 分清價單定價、折實價及最高折扣；
- 確認自己是否符合每項折扣資格；
- 了解不同付款計劃的成交期及按揭影響；
- 查看優惠是否附帶指定期限或其他條件。
2. 核對期數、座別與單位資料
- 確認所選單位屬叡璟II，而不是叡璟I；
- 核對5A或5B座、樓層及單位編號；
- 查看方向、景觀、遮擋及潛在噪音來源；
- 確認實用面積、房間配置及交樓標準；
- 核對單位附近是否有升降機、垃圾房或機房。
3. 實地測試交通及生活動線
- 分別步行前往南昌站及荔枝角站；
- 在上下班繁忙時間重新測試；
- 查看購物、接送、泊車及夜間回家路線；
- 留意沿途過路處、有蓋路段及行人環境；
- 不要只依賴宣傳資料所列的步行時間。
4. 計算一次性及持續成本
- 首期及樓價餘額；
- 印花稅及律師費；
- 按揭利息、保險及估價差額風險；
- 裝修、家具及電器；
- 管理費、差餉、地租及日常交通支出；
- 樓花期間利率及家庭收入變化的承受能力。
5. 閱讀正式銷售文件
- 最新售樓說明書；
- 適用價單及銷售安排；
- 大廈公契摘要；
- 政府批地文件摘要；
- 公契附圖、布局圖及橫截面圖；
- 發展項目及周邊的已知用途和規劃資料。
認購登記不等於必須購入單位。正式簽署臨時買賣合約前，應再次確認單位價格、付款期限及所有重要條款，切勿只依賴口頭陳述、代理簡介或新聞標題。
叡璟II適合哪些買家跟進？
按首張價單及目前公布的戶型資料，叡璟II較值得以下準買家進一步研究：
- 希望以約550萬元起預算尋找西南九龍一房新盤的人士；
- 需要一房至三房戶型，並接受樓花期的自住家庭；
- 重視九龍市區交通網絡，但願意實測往返港鐵站路線的買家；
- 希望以叡璟I價單及成交作同項目比較的準買家；
- 能夠預留樓花期間利率及家庭財務變化緩衝的人士。
若買家只考慮短期入伙、指定方向、全盤最小面積單位，或必須確認某項會所及商業配套的啟用日期，則應先核對最新可售單位、售樓說明書及分期設施安排，再決定是否認購。
最新價單、平面圖及銷售文件可參閱美聯物業叡璟II樓盤專頁，並應同時查閱發展項目官方網站及正式售樓文件。
參考資料
叡璟II係邊？
叡璟II位於西南九龍發祥街西8號，屬叡璟項目第二期，由華潤置地發展。地產代理網站一般把項目歸入南昌站或西南九龍新盤分類，但實際前往南昌站及荔枝角站的步程應現場核對。
叡璟II有幾多伙？
叡璟II提供407個住宅單位，以一座住宅大樓發展，分為5A及5B座，戶型涵蓋一房至三房。
叡璟II幾錢？
叡璟II首張價單涉及85伙，價單定價由645.9萬元起。按公布的最高16%折扣計算，折實售價由542.6萬元起；實際折扣及售價以買家適用的付款計劃和最新價單為準。
叡璟II首張價單呎價是多少？
首張價單單位的實用面積為307至730平方呎，折實實用呎價約16,930至20,011元，折實平均實用呎價約18,680元。
叡璟II有甚麼戶型？
全盤戶型涵蓋一房至三房，實用面積約269至730平方呎。首張價單包括21伙一房、38伙兩房及26伙三房。
叡璟II幾時入伙？
現有項目資料列出的預計關鍵日期為2028年12月。確實日期、延期條款及交樓安排應以最新售樓說明書和買賣合約為準。
叡璟II屬於哪個校網？
美聯樓盤專頁列示叡璟II屬小學40校網及深水埗中學校區。實際校網歸屬及派位安排須按住址和申請年度向教育局核實，居住於項目並不保證獲指定學校取錄。
叡璟I成交可否直接用來估算叡璟II樓價？
叡璟I成交只適合作市場參考，不能直接代表叡璟II定價。比較時應選擇相近實用面積、戶型、樓層、方向及付款條款的單位，並分清標準戶與特色戶。
賣方就發展項目指定的互聯網網站的網址: https://www.thesterling.hk/
一手住宅物業銷售資訊網: https://www.srpe.gov.hk
成交紀錄冊的目的是向公眾人士提供列於紀錄冊的關於該發展項目的交易資料，以使公眾人士了解香港的住宅物業市場狀況。此成交紀錄冊所列載的個人資料不應用於其他用途。
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