香港買樓首期：買樓前要知道的5件事
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- 一般銀行按揭： 最高按揭成數通常為七成，即基本首期為樓價三成。
- 八成按揭： 符合按揭保險條件的自住物業，基本首期可低至兩成。
- 九成按揭： 部分合資格個案的基本首期可低至一成， 但設有樓價、入息及持有物業等限制。
- 估價不足： 銀行估值低過成交價時，買家通常要自行補足差額。
- 首期並非全部現金： 另要預留印花稅、按揭保費、律師費、佣金及裝修費。
資料提示： 最高按揭成數不代表銀行必定批足。 實際貸款額取決於物業估值、入息與負債、信貸紀錄、 供款與入息比率，以及銀行和按揭保險公司的審批。
香港買樓要幾多首期，主要視乎樓價、銀行估值、按揭成數及你是否符合按揭保險資格。最簡單的答案是：一般七成按揭要三成首期；八成按揭要兩成；九成按揭要一成。
但這只是基本計算。銀行未必按成交價批出按揭，而高成數按揭亦設有資格限制。買家還要預留稅項、律師費及其他交易成本。
香港買樓最低要幾多首期？
根據香港金融管理局現行的宏觀審慎監管措施，住宅物業的按揭成數上限劃一為七成。若銀行批足七成按揭，買家需要支付樓價三成作首期。
至於符合按揭保險計劃要求的自住物業，銀行可提供較高成數按揭。合資格個案可申請八成按揭；部分個案可申請最高九成按揭。
不同按揭成數的首期比較
| 按揭成數 | 基本首期比例 | 800萬元物業 | 1,000萬元物業 |
|---|---|---|---|
| 七成按揭 | 30% | 240萬元 | 300萬元 |
| 八成按揭 | 20% | 160萬元 | 200萬元 |
| 九成按揭 | 10% | 80萬元 | 100萬元 |
首期點樣計？
基本首期＝樓價－按揭貸款額
例如物業成交價為800萬元，銀行批出七成按揭，貸款額為560萬元，基本首期便是240萬元。
不過，銀行一般會參考成交價與估值，並以較低者作為計算貸款的基礎。假如成交價是800萬元，但銀行估值只有760萬元，七成按揭貸款可能只按760萬元計算。
例子：760萬元估值的七成按揭貸款約為532萬元。若成交價是800萬元，買家需要支付約268萬元，即約228萬元估值首期，加上40萬元估價差額。
香港買樓首期計算器
輸入成交價、銀行估值及預計按揭成數，即時估算貸款額和所需首期。結果未包括稅項及其他置業開支。
首期計算器
輸入樓價及選擇按揭成數，即時計算基本首期。
未計印花稅、按揭保費及其他支出；結果不代表正式批核。
一成首期要符合甚麼條件？
一成首期通常代表申請九成按揭，而不是一般銀行按揭。申請人及物業需要符合按揭保險計劃的要求。
- 物業一般須作自住用途。
- 物業價格及貸款額不可超出計劃上限。
- 申請人須通過銀行及按揭保險公司的審批。
- 八成以上至九成按揭只適用於所有抵押人在申請時未持有香港住宅物業，以及所有申請人均為固定受薪人士的個案。
「首次置業」並非唯一審批準則。按揭保險、銀行審批及印花稅對持有物業的定義和要求未必完全相同，不能只因為自己稱為首置人士，便假設必定可以借九成。
兩成首期是否一定做到八成按揭？
不一定。八成按揭通常需要按揭保險，而且受物業類型、樓價、貸款額、入息及信貸狀況影響。銀行亦可能因估價不足或申請人的負債水平而調低貸款額。
按證保險公布的按揭保險安排設有不同樓價及貸款額上限。尤其在樓價接近分界線時，實際最低首期未必剛好是樓價的兩成，應在簽臨時買賣合約前向銀行或按揭機構確認。
銀行估價不足會點影響首期？
如果成交價高於銀行估值，銀行一般不會為高出的部分提供同等比例貸款。買家需要自行支付估價差額，實際首期因而增加。
估價不足較常見於成交量較少、樓齡較高、質素特殊、估價參考不足，或成交價明顯高於同類單位的物業。不同銀行的估值亦可能不同，因此不宜只查一間銀行。
首期以外仲要預幾多錢？
買樓所需現金不只包括首期。至少還要考慮以下支出：
- 從價印花稅：按成交價或物業市值較高者及適用稅率計算。
- 按揭保費：申請高成數按揭時可能需要支付，實際金額受貸款年期及按揭成數影響。
- 律師費：包括買賣合約及按揭文件的法律工作。
- 地產代理佣金：實際金額按代理協議處理。
- 差餉、地租及管理費按金：交樓時可能需要分攤或預繳。
- 裝修、傢俬及維修：二手物業尤其要預留驗樓及維修預算。
- 現金儲備：不應把所有儲蓄用盡，宜保留失業、加息及突發維修的緩衝。
實際做法：先把首期、已知交易費用及裝修預算分開計算，再保留至少數個月家庭必要開支。能付首期不代表長期供款能力足夠。
簽臨時買賣合約前要做甚麼？
- 先做銀行估價：不要假設成交價等於銀行估值。
- 取得初步按揭評估：確認收入、負債及信貸狀況是否合適。
- 核對按揭保險資格：特別是打算申請八成或九成按揭的人士。
- 計算全部現金支出：把首期、估價差額、印花稅及其他費用一併計算。
- 預留審批風險：初步估算或預批不等於正式批核。
- 確認成交期限：確保能在合約指定日期前支付大訂及完成交易。
常見問題
買樓最少要幾多首期？
一般七成按揭要三成首期。合資格高成數按揭， 首期可以低至一成或兩成。
首置一定做到九成按揭？
唔一定。仲要符合樓價、收入、持有物業情況 同銀行審批等要求。
首期係按樓價定估價計？
貸款一般按成交價同銀行估值較低者計。 估價不足嘅差額要買家自己補。
八成或九成按揭要畀保費？
一般要。保費受按揭成數、貸款額同年期影響， 部分個案可加借入按揭。
有三成首期就一定批到按揭？
唔一定。銀行仍會審查入息、負債、信貸紀錄、 物業估值同物業質素。
首期以外仲要預咩錢？
仲要預印花稅、律師費、按揭保費、代理佣金、 裝修同應急儲備。
總結：預幾多首期先穩陣？
一般七成按揭應預樓價三成首期；如符合按揭保險條件，首期可低至一成或兩成。但真正需要的現金，仍要加上估價差額、印花稅、按揭保費及其他交易支出。
簽臨時買賣合約前，應先取得銀行估價及初步按揭評估。若交易必須依賴九成按揭才能完成，更要先確認資格及預留審批失敗的風險。
免責聲明：本文及計算器只供一般資訊及初步預算，不構成按揭、財務、法律或置業意見。按揭成數、保費、物業估值及貸款額以銀行、按證保險公司和相關機構的正式審批及最新條款為準。