30秒重點整理
買樓印花稅：置業前要知道的5件事
內容最後核實：
- 住宅只需繳「從價印花稅」：自2024年2月28日起，額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NRSD）已全面撤銷，一般住宅買賣只涉及從價印花稅（AVD）。
- $400萬或以下劃一$100：自2026年2月26日起，樓價400萬元或以下的住宅，印花稅劃一為$100。
- 稅率累進至4.25%：樓價愈高稅率愈高，最高一級（逾$21,739,120）為4.25%。
- 首置與非首置稅率相同：撤辣後住宅從價印花稅不再分首置與否，同一樓價繳同一稅款。
- 以較高者為準：印花稅按「成交價」與「市值」兩者中較高者計算，臨約簽署前應先核對。
資料提示：本文稅率以稅務局／GovHK公布為準，適用於2026年2月26日或之後就住宅物業簽立的文書。實際應繳稅款應以稅務局評定及專業人士意見為準。
買樓印花稅點計？一句話直接答
香港住宅買賣的印花稅，現時主要只涉及「從價印花稅」（Ad Valorem Stamp Duty，AVD）。自2024年2月28日起，額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NRSD）已全面撤銷；自2026年2月26日起，樓價400萬元或以下劃一只需繳$100，其後按樓價累進，最高稅率為4.25%。印花稅按「成交價」與「市值」兩者中較高者計算。
舉例：樓價800萬元的住宅，從價印花稅為HK$240,000（即樓價的3%）。想快速套算自己的樓價，可用下方的住宅印花稅計算器。
2026年香港住宅從價印花稅稅率表
以下為2026年2月26日或之後就住宅物業簽立文書適用的從價印花稅（第1標準第1部及第2標準）稅率。如所計得的印花稅包括不足$1之數，該不足之數須當作$1計算。
| 樓價（成交價或市值，以較高者為準） | 印花稅 |
|---|---|
| $4,000,000 或以下 | $100 |
| $4,000,001 – $4,323,780 | $100 + 超過$4,000,000部分的20% |
| $4,323,781 – $4,500,000 | 樓價的1.5% |
| $4,500,001 – $4,935,480 | $67,500 + 超過$4,500,000部分的10% |
| $4,935,481 – $6,000,000 | 樓價的2.25% |
| $6,000,001 – $6,642,860 | $135,000 + 超過$6,000,000部分的10% |
| $6,642,861 – $9,000,000 | 樓價的3% |
| $9,000,001 – $10,080,000 | $270,000 + 超過$9,000,000部分的10% |
| $10,080,001 – $20,000,000 | 樓價的3.75% |
| $20,000,001 – $21,739,120 | $750,000 + 超過$20,000,000部分的10% |
| $21,739,121 或以上 | 樓價的4.25% |
註：樓價逾$100,000,000的超高價住宅另設過渡band及6.5%頂層稅率，一般住宅買家甚少涉及，故上表以最常見的4.25%為最高一欄；完整超高價band請參考稅務局原文。
住宅印花稅計算器
輸入樓價（以萬港元計），即時計算2026年住宅從價印花稅。例如樓價800萬元，請輸入800。
即時計算
萬港元
—
輸入樓價後顯示
—
印花稅 ÷ 樓價
—
已換算為港元
不同樓價的印花稅計算例子
| 樓價 | 從價印花稅 | 實際稅率 |
|---|---|---|
| $3,000,000（300萬） | $100 | 約0.003% |
| $4,000,000（400萬） | $100 | 約0.003% |
| $5,000,000（500萬） | $112,500 | 2.25% |
| $8,000,000（800萬） | $240,000 | 3% |
| $10,000,000（1,000萬） | $370,000 | 3.7% |
| $15,000,000（1,500萬） | $562,500 | 3.75% |
哪些印花稅已撤銷？住宅買家還要繳甚麼？
過去香港住宅曾同時涉及三種「辣招」印花稅：額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NRSD，俗稱雙倍印花稅）。政府已於2024年2月28日全面撤銷這三項辣稅。因此現時一般住宅買賣，不論首置與否、不論持有期長短，都只需繳付從價印花稅（AVD）。
- 從價印花稅（AVD）：仍然適用，按上表稅率計算。
- 額外印花稅（SSD）：已撤銷——短期轉售不再徵收。
- 買家印花稅（BSD）：已撤銷——非永久居民／公司名義買入不再徵收。
- 新住宅印花稅（NRSD）：已撤銷——持有多於一個住宅不再劃一15%。
繳付印花稅的注意事項
- 以較高者為準：印花稅按成交價與市值兩者中較高者計算。若成交價明顯低於市值，稅務局可要求以市值評定。
- 繳付時限：一般須於臨時買賣合約簽立後30日內加蓋印花；逾期會有罰款。
- 印花稅一般不可做按揭：印花稅屬置業開支之一，須以現金支付，並非貸款金額的一部分。
- 非住宅另有第3標準：2026年2月26日起，非住宅物業（如工商舖）適用新設的第3標準稅率，與住宅稍有不同。
2026新優惠：新生子女家庭買樓印花稅寬減（最高$20,000）
2026年9月16日的《施政報告》建議，為有新生嬰兒的家庭購置住宅單位提供從價印花稅寬減，上限為每名合資格子女 HK$20,000（簡稱「新生子女寬減」）。這項寬減與上述從價印花稅並行——合資格文書的應繳從價印花稅，可獲寬減「按稅率計算的應繳稅款」與「$20,000」兩者中較低者的金額。
截至本文最後核實日，相關《印花稅（修訂）條例草案》尚未經立法會通過。在修訂條例制定並生效之前，買家簽立文書時仍須按現行第1標準第1部／第2標準稅率繳足印花稅；待條例通過後，合資格文書可申請退還多繳的從價印花稅，稅務局屆時會發出退稅申請指引。
合資格條件（須全部符合）：
- 有關物業須為住宅物業；
- 該住宅物業由一名於2026年9月16日或之後在香港出生的子女（「合資格子女」）的父或母（一方或雙方）取得；
- 合資格子女的父母任何一方須為香港永久性居民；
- 父母取得該物業時是代表自己行事（非代他人持有）；以及
- 該物業須在合資格子女出生日期之前1年內，或之後2年內取得。
| 按稅率計算的應繳從價印花稅 | 新生子女寬減 | 寬減後實繳 |
|---|---|---|
| $19,000 | −$19,000（取較低者） | $0 |
| $21,000 | −$20,000（寬減上限） | $1,000 |
- 按每名子女計：一對夫婦如有兩名合資格子女，就其共同擁有的物業最高可獲寬減 $40,000。
- 海外出生不合資格：措施旨在鼓勵在香港生育，子女在香港以外地方出生者不適用。
- 條例通過前已買樓：若在子女出生前1年內已就住宅文書繳稅，且文書符合寬減資格，可於修訂條例制定後申請退還多繳的印花稅。
常見問題（FAQ）
買800萬樓要俾幾多印花稅？
400萬以下真係只需俾$100？
首置同非首置嘅印花稅係咪一樣？
印花稅可唔可以做埋落按揭？
印花稅要幾時俾？
低價成交係咪可以慳印花稅？
SSD、BSD、NRSD係咪真係全部撤晒？
生咗BB買樓，印花稅有冇得減？
新生子女印花稅寬減係咪即時扣？最多減幾多？
總結：買樓印花稅點計？
撤辣之後，香港住宅印花稅已大為簡化：一般買家只需繳從價印花稅，400萬以下劃一$100，其後按樓價累進至最高4.25%。落訂前，記得以「成交價與市值較高者」套算，並預留現金繳付——因為印花稅一般不能計入按揭。想快速估算，可用上方計算器；正式應繳稅款則以稅務局評定及專業人士意見為準。
資料來源及實用連結
- 稅務局／GovHK：印花稅收費（2026年5月修訂）
- 稅務局：從價印花稅常見問題
- 稅務局：計算印花稅（物業轉讓）
- 稅務局：新生子女家庭購置住宅單位的印花稅寬減
- 美聯物業：最新一手及二手放盤
免責聲明：本文所載資料僅供一般參考，並不構成任何稅務、法律、財務或置業建議。
印花稅稅率及政策可能隨政府公布而調整；實際應繳稅款須以稅務局評定為準。讀者作出任何置業或財務決定前，應自行向合資格專業人士查證。
English version (How is stamp duty calculated? Hong Kong residential stamp duty rates and calculation methods for 2026)