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H按 vs P按：做按揭前要知道的5件事
內容最後核實：
- H按跟HIBOR浮動：H按息率＝一個月同業拆息（HIBOR）＋銀行加點（現時普遍約H+1.3%），會隨市場資金鬆緊每日浮動。
- P按跟最優惠利率：P按息率＝銀行最優惠利率（P）減指定百分比，P由個別銀行公布，相對穩定但轉變較慢。
- 封頂位是保障：H按設有「鎖息上限（封頂位）」，現時新造H按封頂位普遍約3.25厘；當HIBOR抽升時，實際息率以封頂位與H+息率兩者較低者為準。
- 絕大部分人揀H按：由於封頂位保障，H按同時具備低息時慳息、高息時封頂的特性，故現時市場上新造按揭以H按為主。
- 現金回贈非全部：現金回贈高不等於最抵，仍要一併比較實際息率、罰息期及手續費。
資料提示：本文HIBOR、最優惠利率及封頂位屬2026年9月23日的市場snapshot，每日浮動；實際息率、批核成數及條款以個別銀行審批為準。
H按同P按有咩分別？一句話直接答
H按（HIBOR按揭）息率＝一個月銀行同業拆息（HIBOR）＋銀行加點（現時普遍約H+1.3%），會隨市場資金鬆緊每日浮動，並設有「封頂位（鎖息上限）」保障；P按（最優惠利率按揭）息率＝銀行最優惠利率（P）減指定百分比，相對穩定但轉變較慢。由於H按同時具備低息時慳息、高息時封頂的特性，現時市場上新造按揭以H按為主。
想快速估算每月供款，可用下方的按揭供款計算器；先看H按、P按的核心分別。
H按 vs P按：核心分別對照表
| 比較項目 | H按（HIBOR按揭） | P按（最優惠利率按揭） |
|---|---|---|
| 計息基準 | 一個月HIBOR ＋ 銀行加點（約H+1.3%） | 最優惠利率P － 指定百分比 |
| 波動性 | 隨HIBOR每日浮動 | P變動較慢，相對穩定 |
| 封頂位 | 設有鎖息上限（現約3.25厘） | 一般無明確封頂概念 |
| 低息環境 | 息率通常較低，慳息 | 相對較高 |
| 高息環境 | 抽升時以封頂位封住 | 視乎銀行是否調整P |
| 適合對象 | 大部分自住及一般買家 | 偏好息率穩定、可承受略高息者 |
現時息率snapshot（2026年9月23日）
| 項目 | 參考數值 |
|---|---|
| 一個月HIBOR | 約 2.89 厘 |
| H按加點 | 約 H + 1.3% |
| H按封頂位（鎖息上限） | 約 3.25 厘 |
| 最優惠利率（大P） | 約 5.25 厘 |
| 最優惠利率（小P） | 約 5.5 厘 |
重要理解：H按實際息率以「H＋加點」與「封頂位」兩者較低者為準。以上述snapshot計，H＋1.3% ＝ 約4.19厘，已高於封頂位3.25厘，故按上述假設，H按買家實際會按封頂位約3.25厘計息。當HIBOR回落時，實際息率便會跌穿封頂位、再次跟隨HIBOR浮動。
按揭每月供款計算器
輸入貸款額（萬港元）、年利率及還款年期，即時計算每月供款、總利息及總還款。例如貸款480萬、利率3.5厘、30年，請輸入480 / 3.5 / 30。
萬港元
厘（%）
年
每月供款
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輸入資料後顯示
總利息
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整個年期估算
總還款
—
本金＋利息
不同息率下的每月供款（貸款480萬、30年）
| 實際年利率 | 每月供款 | 總利息（30年） |
|---|---|---|
| 3.25 厘（現時H按封頂位） | 約 HK$20,890 | 約 HK$2,720,000 |
| 3.5 厘 | 約 HK$21,554 | 約 HK$2,959,000 |
| 4.19 厘（H+1.3%，未計封頂） | 約 HK$23,445 | 約 HK$3,640,000 |
| 5.0 厘 | 約 HK$25,767 | 約 HK$4,476,000 |
揀H按還是P按？
- 大部分人揀H按：因為有封頂位保障，低息時慳息、高息時封頂，屬進可攻退可守。
- 偏好穩定可考慮P按：如果想供款金額波動較少、心理上較安心，且能承受略高息率，可選P按。
- 比較實際息率而非只看回贈：現金回贈高不等於總成本最低，要一併計罰息期及手續費。
- 留意壓力測試：金管局已於2024年撤銷「加息3厘」的正式壓力測試要求，但銀行仍會按供款佔入息比率（DTI）等準則審批，收入證明與現有負債仍然關鍵。
申請按揭前核對清單
- 比較至少兩至三間銀行的H按加點、封頂位、P減幅及現金回贈。
- 確認估價是否足夠——估價不足會直接影響可造成數及首期。
- 預留印花稅、律師費、代理佣金等現金開支。
- 檢視供款佔入息比率及現有貸款，評估自己的承造能力。
- 留意罰息期（一般2至3年）及提早還款條款。
常見問題（FAQ）
H按同P按邊個好？
現時大部分新造按揭都揀H按，因為有封頂位保障：低息時跟HIBOR慳息，高息時以封頂位封住。如果你偏好供款穩定、可承受略高息率，先考慮P按。
H按實際息率點計？
H按息率＝一個月HIBOR＋銀行加點（現時約H+1.3%）。但實際會同封頂位比較，以兩者較低者為準。例如HIBOR約2.89厘，H+1.3%約4.19厘，高過封頂位3.25厘，咁實際就以3.25厘計。
咩係封頂位（鎖息上限）？
封頂位係銀行為H按設嘅息率上限。當HIBOR抽升令H+息率超過封頂位時，你只需按封頂位供款，唔會無限跟HIBOR上升。現時新造H按封頂位普遍約3.25厘。
P按係咪一定比較穩定？
P按跟銀行最優惠利率（P），P唔會每日郁，變動亦較慢，所以短期波動細過H按。但P一旦上調，供款一樣會升，唔等於永遠唔變。
現金回贈最高係咪最抵？
唔一定。要一併睇實際息率、罰息期同手續費。有時回贈高但息率或條款差啲，總成本未必最低。
香港仲有冇統一壓力測試？
金管局已於2024年撤銷「加息3厘」嘅正式壓力測試要求。不過銀行審批時仍會睇供款佔入息比率（DTI）、收入證明同現有負債。
估價不足會點影響我？
估價不足會令可造按揭金額減少，你就要補多啲首期。落訂前最好先向銀行或按揭轉介做初步估價。
總結：H按還是P按較好？
對大部分自住買家而言，H按因有封頂位保障，通常是進可攻退可守的選擇；P按則勝在供款穩定。真正影響總成本的，是實際息率、罰息期、手續費與現金回贈的組合，而非單一數字。做決定前，建議比較至少兩三間銀行，並用上方計算器套入自己的貸款額與息率，實際批核與息率以銀行審批為準。
資料來源及實用連結
免責聲明：本文所載資料僅供一般參考，並不構成任何按揭、財務或投資建議。
HIBOR、最優惠利率及封頂位等數字每日浮動，本文為特定日期的市場snapshot。實際息率、可造成數及批核結果以個別銀行審批為準，讀者作出任何按揭或置業決定前，應自行向銀行或合資格專業人士查證。
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