皓畋（Mantin Heights）：置業及租樓前要知道的6件事
內容最後核實：
- 何文田半山大型屋苑、嘉里建設發展：位於九龍何文田常盛街28號，2017年3月落成、樓齡約9.5年，9座共1,429伙。
- 何文田站（屯馬綫／觀塘綫）：步行約12至15分鐘到港鐵何文田站，沿途多上斜路；屋苑外常盛街設巴士站。
- 成交呎價約$19,867（近30日）：較上月約+13.0%，但近30日只約4宗成交；成交呎租約$54，估算毛回報約3.3%（僅供參考）。
- 1至4房、實用約361至1,480呎：放盤售價約$800萬至$8,500萬，由細單位到大戶都有。
- 專屬會所、寵物天地：設會所、泳池及娛樂設施，並設寵物天地，屬純住宅屋苑。
- 校網34區（九龍城）：小學34校網、中學九龍城區，屬傳統名校網（校網不保證派位）。
資料提示：物業面積、成交價及校網等資料，須以正式售樓文件、買賣合約、土地註冊處及教育局公佈為準。如影響交易決定，應向合資格專業人士查證。
皓畋（Mantin Heights）屋苑概況
皓畋（Mantin Heights）位於九龍何文田常盛街28號，由嘉里建設發展，2017年3月落成，樓齡約9.5年。屋苑共9座，合共1,429伙，涵蓋1至4房，實用面積約361至1,480呎，屬何文田半山規模較大嘅私人屋苑。
皓畋賣點係34名校網、較新樓齡同專屬會所，一向受重視校網嘅家庭歡迎。屋苑唔係鐵路上蓋，步行約12至15分鐘到港鐵何文田站，而且沿途多上斜路，買之前最好實地行一次。
皓畋基本資料
| 屋苑名稱 | 皓畋 |
| 英文名稱 | Mantin Heights |
| 位置 | 九龍何文田 常盛街28號 |
| 發展商 | 嘉里建設 |
| 落成年份 | 2017年3月（樓齡約9.5年） |
| 規模 | 9座、共1,429伙 |
| 戶型 | 1至4房（實用約361–1,480呎） |
| 交通 | 港鐵何文田站（屯馬綫／觀塘綫）步行約12–15分鐘；常盛街巴士站 |
| 設施／特色 | 會所、泳池、娛樂設施、寵物天地；純住宅，不設基座商場 |
| 校網 | 小學34區；中學九龍城區 |
皓畋有甚麼特色與吸引力？
- 34名校網：小學34校網，區內傳統名校集中，係家長心水。
- 較新樓齡：約9.5年，會所及泳池設施完善，並設寵物天地。
- 半山環境：位處何文田半山，環境比市區清靜。
- 戶型多元：1至4房齊備，細單位入場，大單位適合家庭。
皓畋交通方便嗎？
皓畋最近嘅鐵路站係港鐵何文田站（屯馬綫／觀塘綫），步行約12至15分鐘，暫時冇天橋直達，沿途多上斜路，推嬰兒車或長者出入要留意。屋苑外常盛街及附近佛光街設有巴士站，有路線往觀塘、中環及紅磡一帶，亦有專線小巴往旺角。路線及班次會調整，應以運輸署及營辦商最新公佈為準。
皓畋成交呎價與租金（動態快照）
以下為美聯屋苑專頁「過去30日」的動態快照，數字會隨市況及成交組合變動，僅供參考，請以最新公佈為準。
| 項目 | 數據（過去30日） |
|---|---|
| 成交平均呎價 | 約 $19,867（較上月約 +13.0%） |
| 成交量 | 約 4宗（樣本細，月變受個別成交影響） |
| 成交平均呎租 | 約 $54 |
| 放盤售價 | 約 800萬 – 8,500萬 |
| 放盤租金 | 約 23,000 – 90,000 |
| 放盤數量 | 售盤約102個、租盤約21個 |
| 估算毛回報率 | 約 3.3%（＝$54 × 12 ÷ $19,867，未扣管理費／差餉／維修，僅供參考） |
回報率點睇？上表估算毛回報約3.3%，係用成交呎租×12÷成交呎價粗略計出，未扣管理費、差餉、地租同維修等持有成本，實際淨回報會更低。近月個別成交呎價約$15,600至$21,900不等，差距大，投資前應逐宗比較同類單位嘅成交。
同一面積，點解成交價差咁遠？
即使實用面積相近，皓畋唔同單位成交價都可以差好遠，通常同以下因素有關：座向同景觀、樓層高低、間隔實用度（露台、工作平台、方唔方正）、裝修新舊，以及成交時機（大市升跌、業主叫價策略）。睇成交時要對比返單位本身條件先夠準。
租樓要注意咩？
叫租唔等於成交租金，實際租金會視乎座向、樓層、裝修同傢俬電器而定。租樓前記得確認：管理費由邊方負責、有無傢電、租約條款同上會安排。皓畋放盤租金約$23,000至$90,000，範圍闊，建議多睇幾個單位再議價。
皓畋生活配套
皓畋屬純住宅屋苑，不設基座商場，但設大型住客會所。日常買餸及購物，居民多數步行約5至6分鐘去何文田廣場（內有街市、超市及食肆），附近亦有巴富街運動場。
皓畋校網
皓畋小學校網為34區，中學校區為九龍城區，屬傳統名校網，附近有多間知名中小學。要留意校網只影響升小派位機會，並唔保證入到心儀學校，選校前應向學校及教育局查證。
皓畋樓齡及維修
皓畋樓齡約9.5年，屬較新嘅屋苑，一般對銀行估價及按揭年期影響較細。不過二手單位仍應留意窗邊滲水、浴室及廚房防水、冷氣位同去水狀況，並向管理處查詢會所設施維修、管理費走勢同有無特別收費；買樓前最好搵驗樓師檢查。
皓畋每月持有成本
持有皓畋單位，除按揭供款外，每月／每期開支通常包括：管理費、差餉、地租，以及不定期維修保養費用。買樓前應向代理索取目標單位嘅管理費金額，連同差餉、地租一併計入預算。
睇樓核對清單
- 確認座數、樓層同座向，對比返成交紀錄同放盤叫價。
- 檢查窗框、天花、牆身有無滲水、裂紋或維修痕跡。
- 了解單位管理費、差餉、地租金額，計入每月預算。
- 測試水壓、電力、去水同冷氣運作。
- 向管理處查詢有無大型維修或收費計劃。
- 實地行一次去何文田站，留意斜路同步行時間。
- 如為校網置業，應以單位完整地址向教育局核實所屬校網。
皓畋的優點與缺點
3大優點
- 34名校網：家長追捧，租務及自住需求穩定。
- 較新樓齡：約9.5年，會所設施完善。
- 半山環境清靜：純住宅設計，環境比市區舒適。
3大缺點
- 唔係鐵路上蓋：步行約12至15分鐘到何文田站，多上斜路。
- 冇基座商場：購物要去何文田廣場。
- 入場銀碼高：放盤約$800萬起，成交呎價約$19,867。
皓畋未來發展及升值潛力
何文田區以名校網同半山住宅見稱，需求一向穩定；屯馬綫及觀塘綫交匯嘅何文田站亦令對外交通更方便。不過區內近年新盤供應不少，樓價受整體市況、利率影響，升值屬有利氣氛但唔保證。
皓畋適合／唔適合邊啲人？
較適合
- 重視34名校網嘅家庭。
- 想要較新樓齡、有會所設施嘅自住客。
- 喺九龍東或市區返工嘅上班族。
未必適合
- 每日需要步行短時間就到港鐵站嘅人。
- 預算有限、想以低銀碼上車嘅買家。
- 追求高租金回報嘅投資者。
皓畋常見問題（FAQ）
皓畋喺邊？交通方便嗎？
皓畋（Mantin Heights）位於九龍何文田常盛街28號，步行約12至15分鐘到港鐵何文田站（屯馬綫／觀塘綫），沿途多上斜路。屋苑外常盛街有巴士站，亦有小巴往旺角。
皓畋邊個發展商起？幾時落成？
皓畋由嘉里建設發展，2017年3月落成，樓齡約9.5年。
皓畋有幾多座、幾多伙？
皓畋共9座，合共1,429伙，戶型由1至4房，實用面積約361至1,480呎。
皓畋最新成交呎價同租金大概幾多？
根據美聯屋苑專頁近30日數據，成交平均呎價約$19,867（較上月約+13.0%），但只得約4宗成交，個別成交差距大。成交呎租約$54，估算毛回報約3.3%（僅供參考）。
皓畋入場要幾多錢？
美聯專頁顯示放盤售價約$800萬至$8,500萬，實際要睇座向、樓層、景觀同市況。
皓畋屬邊個校網？
皓畋小學校網為34區，中學校區為九龍城區，屬傳統名校網。不過校網只影響派位機會，唔保證入到心儀學校，應以完整地址向教育局核實。
買皓畋要注意咩？
第一，實地行一次去何文田站，留意斜路；第二，近月成交少、差距大，要逐宗比較同類單位；第三，屋苑冇商場，要計埋日常購物方便度；第四，回報率係毛回報，未計持有成本。
皓畋升值潛力點睇？
何文田名校網同半山住宅需求一向穩定，但區內新盤供應不少，樓價受整體市況影響，升值唔保證。
總結
皓畋（Mantin Heights）係何文田半山嘉里建設發展嘅大型屋苑，最大優勢係34名校網、樓齡約9.5年同專屬會所，適合重視校網嘅家庭。成交呎價約$19,867、估算毛回報約3.3%（僅供參考），但近30日只約4宗成交，個別成交差距大。要留意屋苑步行約12至15分鐘到何文田站、沿途多斜路，亦冇基座商場。置業前記得以最新成交、按揭成數同自身負擔能力，向合資格專業人士核實再決定。
資料來源及實用連結
- 成交呎價、呎租、放盤及屋苑基本資料：美聯物業 — 皓畋屋苑專頁（過去30日動態快照，資料核實日：2026年9月28日）
- 港鐵屯馬綫、觀塘綫及何文田站資料：港鐵公司
- 公共交通及巴士／小巴路線資料：運輸署
- 小學校網／中學校區資料：教育局 — 小一入學及校網資料
- 差餉及地租資料：差餉物業估價署
免責聲明
資料時效：本文所載成交呎價、呎租、回報率、放盤數量等數據均為過去30日的動態快照（資料核實日：2026年9月28日），會隨市況及成交組合持續變動，並不代表任何時刻的即時市價。所有面積、成交價及物業詳情，須以正式售樓文件、買賣合約及土地註冊處記錄為準。
非投資建議：本文僅供一般參考，不構成任何買賣、租賃或投資建議，亦不保證任何回報或樓價走勢。回報率為未扣除管理費、差餉、地租及維修等開支的毛回報估算。校網資料只影響派位機會，並不保證入讀特定學校；未來發展屬長遠概念，落成時間以官方公布為準。讀者作出任何置業或財務決定前，應向合資格的地產代理、銀行及專業人士查證。