名城（Festival City）：置業及租樓前要知道的6件事
內容最後核實：
- 大圍站上蓋大型屋苑：名城（Festival City）位於新界大圍美田路1號，為港鐵大圍車廠上蓋大型綜合發展項目，由長實及港鐵發展，是大圍區指標性的鐵路上蓋屋苑。
- 規模約12座、4,264伙：屋苑分3期、共12座樓宇，約4,264個單位，2010至2011年間分階段落成，樓齡約16年；全屋苑以3房及4房大單位為主，實用面積約650至1,799平方呎。
- 三期各有名稱：1期名城（Festival City）、2期盛薈（Central Heights）、3期盛世（The Edge）；各期座向、景觀及定位略有分別。
- 雙綫鐵路轉車站：大圍站為東鐵綫及屯馬綫轉車站，東鐵綫直達港島金鐘，屯馬綫連接東西九龍，交通四通八達；站旁設大型公共運輸交匯處。
- 大型會所加名校網：設室外泳池、健身室、電影院、保齡球場等豐富會所設施；小學88校網、中學沙田區，屬Band 1名校集中地。
- 近期成交呎價約$16,684：據美聯屋苑專頁截至2026年9月23日快照，過去30日成交平均實用呎價約16,684元（較上月 −7.1%），成交呎租約$40；成交量少時平均數波動較大，議價前應查最新成交，切勿以叫價當成交價。
資料提示：本文屋苑數據為截至核實日期的公開資料快照，座數、伙數、期數、校網及交通安排可能有出入或變動，成交及租金亦會隨市況改變，一切以正式文件及即時查閱為準。
名城屋苑概況
名城（Festival City）位於新界大圍美田路1號，是港鐵大圍車廠上蓋的大型私人屋苑綜合發展項目，由長江實業及港鐵發展（原址北面為大圍單車公園、南面為香港駕駛學院，更前身為白石村）。項目分3期發展，共12座樓宇、約4,264個單位，2010至2011年間分階段落成，樓齡約16年。屋苑清一色提供3房及4房大單位，實用面積約650至1,799平方呎，以鐵路上蓋地利、大型會所及名校網聞名。各期設有獨立名稱：1期名城、2期盛薈（Central Heights）、3期盛世（The Edge）。
名城基本資料
| 屋苑名稱 | 名城(Festival City) |
| 英文名稱 | Festival City |
| 位置 | 新界大圍美田路1號 |
| 發展商 | 長江實業、港鐵 |
| 落成年份 | 2010至2011年分階段落成，樓齡約16年 |
| 屋苑規模 | 分3期、共12座，約4,264個單位 |
| 戶型 | 3至4房大單位，實用面積約650至1,799平方呎 |
| 期數名稱 | 名城(1期)、盛薈 Central Heights(2期)、盛世 The Edge(3期) |
| 主要交通 | 港鐵大圍站(東鐵綫、屯馬綫轉車站)上蓋；設大型公共運輸交匯處 |
| 主要設施 | 室外泳池、健身室、電影院、保齡球場、桌球室等大型會所 |
| 所屬校網 | 小學88校網、中學沙田區(以教育局最新公佈為準) |
名城有甚麼特色？
- 港鐵大圍站上蓋，東鐵綫、屯馬綫雙綫轉車站，交通四通八達。
- 清一色3至4房大單位，適合換樓客及大家庭。
- 大型會所設施豐富，設泳池、電影院、保齡球場等。
- 小學88校網、中學沙田區，屬Band 1名校集中地。
- 鐵路上蓋加名校網，自住及租務需求穩定。
名城交通方便嗎？
交通便利是名城的核心優勢。屋苑為港鐵大圍站上蓋，而大圍站是東鐵綫及屯馬綫的轉車站：乘東鐵綫可直達港島金鐘、九龍紅磡，以至羅湖／落馬洲口岸；乘屯馬綫則連接東西九龍（尖沙咀、紅磡、鑽石山至新界西北）。大圍站旁設有大型公共運輸交匯處，提供多條巴士及專線小巴路線往返港九新界各區。班次及路線會不時調整，睇樓時仍宜在真實上班、上學時段親自試行。
名城成交呎價與租金
以美聯物業名城（Festival City）屋苑專頁截至2026年9月23日顯示的近30日資料作歷史快照：
| 指標（過去30日） | 數據 |
|---|---|
| 成交平均實用呎價 | 約 $16,684（較上月 −7.1%） |
| 成交量 | 6 宗 |
| 放盤平均實用呎價 | 約 $18,317 |
| 放盤售價範圍 | 約 $1,052萬 – $2,100萬 |
| 成交平均實用呎租 | 約 $40 |
| 放盤平均實用呎租 | 約 $46 |
| 放盤租價範圍 | 約 $8,350 – $46,000 |
| 在放售盤 / 在放租盤 | 約 120 個 / 69 個 |
| 估算租金回報率（實用） | 約 2.9%（以成交呎租 $40 ÷ 成交呎價 $16,684 × 12 粗略估算，僅供參考） |
這組數字只反映近30日的成交組合，名城全為大單位，成交量少時平均數尤其容易受個別單位影響，並非任何單位的保證價格。叫價不等於成交價、叫租不等於成交租金。如需較長期呎價走勢，可參考美聯樓價指數，並留意其統計期間。
同一面積，樓價點解可以差咁遠？
- 期數不同（名城／盛薈／盛世各期座向、景觀有別）。
- 座向及景觀差異（山景、園景與開揚景呎價分別明顯）。
- 樓層、採光及是否特色戶、頂層單位。
- 裝修新舊、間隔實用程度及有否連車位。
比較單位時，應先找相同或接近實用面積及房數的近期成交，再收窄至相近期數、座向及樓層，最後才比較成交日期。整個屋苑平均呎價只宜作初步篩選。可瀏覽 美聯物業名城屋苑專頁，或使用 負擔能力計算機 評估預算。
名城租盤要注意甚麼？
- 確認月租是否已包括管理費、差餉、地租等費用。
- 核實傢俬電器、裝修狀況及交樓時的清潔安排。
- 了解冷氣、熱水爐、洗衣機等設備的維修責任，並寫入租約。
- 如涉及車位，核實車位是否連單位租出及月租。
- 留意所屬期數及座向，大單位租金總額較高，宜評估負擔。
生活配套足夠嗎？
名城生活配套成熟。屋苑設有基座商場，鄰近大圍站上蓋的圍方（The Wai）大型商場、大圍鐵路站商舖及大圍village一帶街市、食肆，購物餐飲選擇豐富。屋苑本身亦設大型會所。往沙田市中心（新城市廣場）乘東鐵綫僅一至兩個站。作為鐵路上蓋屋苑，日常生活及通勤便利。商戶種類及營業時間會改變，宜實地了解。
名城校網
名城位於沙田區，小學校網為88校網，網內熱門小學包括沙田官立小學、浸信會沙田圍呂明才小學、聖公會主風小學等；中學屬沙田區，是傳統名校集中地，區內Band 1名校包括沙田崇真中學、聖羅撒書院、浸信會呂明才中學及沙田官立中學等。校網分區、學校名單及派位安排可能改變，公開資料只可作初步參考。如置業目的涉及子女入學，應按單位完整地址向教育局核實當年度小一及中學校網。屬於某校網不代表必定獲派指定學校。
樓齡及維修有甚麼注意事項？
名城樓齡約16年，屬相對新淨的鐵路上蓋屋苑，維修風險較舊樓低，但買二手時仍應注意：
- 核對單位所屬期數、間隔及裝修與圖則、售樓說明書是否相符。
- 檢查窗邊、浴室防水、去水及喉管有否滲漏。
- 留意冷氣、熱水爐及廚房設備狀況及維修紀錄。
- 了解管理費水平、大型會所設施收費及維修基金。
- 鐵路上蓋屋苑要留意個別座數對車廠、路軌的噪音及景觀影響。
每月持有成本有哪些？
- 按揭供款（大單位總價高，供款相應較高，視乎貸款額、年期及利率）。
- 管理費（大單位管理費較高，向管理處索取最新單據，勿只用每呎估算）。
- 差餉及地租。
- 車位月租或管理費（如適用）。
- 日常維修及會所使用費。
置業／睇樓核對清單
- 確認業主身分、有否按揭、押記或其他業權負擔。
- 核對單位所屬期數、實用面積、間隔與圖則是否相符。
- 檢查滲水、去水、防水、喉管、電力及冷氣狀況。
- 了解管理費、有否連車位及車位權益。
- 比較相近期數、座向、景觀、面積及樓層的近期成交，而非只看叫價。
- 取得多間銀行估價，評估大單位估價不足的首期風險。
- 在繁忙時間、晚上分別視察噪音、人流、車廠影響及景觀。
- 如涉子女入學，向教育局核實完整地址的當年度88校網。
名城的優點與缺點
3大優點
- 雙綫鐵路上蓋：大圍站東鐵綫、屯馬綫轉車站上蓋，通勤四通八達。
- 名校網加大型會所：小學88校網、中學沙田區Band 1名校集中，會所設施豐富。
- 大單位、間隔實用：清一色3至4房大單位，適合換樓客及大家庭。
3大缺點
- 入場銀碼高：全為大單位，總價高，缺乏細價上車盤，首置客較難負擔。
- 呎價偏高：屬大圍指標鐵路盤，呎價高於區內舊樓及非鐵路盤。
- 座向景觀價差大：個別座數受車廠、路軌影響，山景與開揚景價格分化明顯。
未來發展及升值潛力
名城的中長線前景，與大圍站鐵路樞紐地位及區內發展密切相關：
- 雙綫鐵路樞紐：大圍站東鐵綫、屯馬綫交匯，屯馬綫全綫通車後交通地位進一步鞏固。
- 圍方商場加持：大圍站上蓋圍方（The Wai）商場落成，區內購物及生活配套升級。
- 名校網剛需：88校網及沙田名校支撐自住及租務剛性需求，客源穩定。
- 受高銀碼及新供應影響：大單位入場門檻高，鄰近柏傲莊（The Pavilia Farm）等新盤競爭，升值須視乎整體樓市及大單位需求。
需注意：上述為地區及屋苑特性分析，實際樓價受整體樓市、利率及個別單位狀況影響，不應視為必然升值保證。
名城適合哪些人？
- 重視鐵路上蓋交通及名校網的換樓家庭。
- 需要3至4房大單位空間的大家庭。
- 重視大型會所及成熟商場配套的自住客。
- 看重沙田Band 1中學及88小學校網的家長。
哪些人未必適合？
- 預算有限、追求低銀碼上車的首置客。
- 只需1至2房細單位的單身或小家庭。
- 介意個別座數受車廠、路軌噪音或景觀影響的買家。
常見問題
以下整理買家及租客最常問的問題。
名城即係邊個屋苑？
名城有幾多座、幾多伙？
名城點去市區？
名城而家成交價大約幾多？
名城租金回報率大約幾多？
名城係咪冇細單位？
買名城最要留意咩？
名城屬邊個校網？
總結：名城值得買嗎？
名城（Festival City）的最大吸引力，是港鐵大圍站雙綫（東鐵綫、屯馬綫）轉車站上蓋的無敵交通、小學88校網及沙田區Band 1名校集中的優質校網，以及大型會所設施。清一色3至4房大單位，配合成熟商場配套，對重視交通、校網及居住空間的換樓家庭具實際吸引力。
但名城全為大單位、入場銀碼及呎價偏高，缺乏細價上車盤，首置客較難負擔；個別座數亦受車廠、路軌的噪音或景觀影響。買家不應只看屋苑名稱或平均呎價，宜先鎖定期數、座向及景觀，比較相近成交，並在簽署正式合約前完成查冊、銀行估價、專業驗樓及法律文件審閱。
資料來源及實用連結
- 美聯物業：名城屋苑專頁（成交、放盤及市場資料）
- 美聯物業：負擔能力計算機
- 美聯物業：按揭計算機
- 港鐵：東鐵綫及屯馬綫大圍站資訊
- 差餉物業估價署：物業市場統計資料
- 教育局：小一入學校網及中學學位分配資料
免責聲明：本文只供一般屋苑及市場資訊，不構成估值、投資、按揭、工程或法律意見。成交、租金、管理費、交通、商戶及校網安排可能隨時改變；物業資料、業權、圖則、改動及屋況應由買家與相關專業人士獨立核實。
資料提示：文中近30日成交及租金為截至2026年9月23日的歷史快照，名城全為大單位、成交量少時平均數波動較大，回報率以成交呎租粗略估算，僅供參考，不代表任何指定單位的保證價格。