天鑄（Ultima）：置業及租樓前要知道的6件事
內容最後核實：
- 何文田低密度豪宅、新鴻基發展：位於何文田佛光街23號，2015至2016年分期入伙、樓齡約10至11年，分2期共7座住宅大樓及7幢洋房，合共527伙。
- 鄰近何文田站：何文田站為觀塘綫及屯馬綫轉車站，往九龍東、沙田及紅磡方便。
- 放盤呎價約$33,218：放盤售價約$2,350萬至$2.9億，屬全港呎價較高的九龍豪宅之一。
- 2至5房大單位為主：以大面積分層單位為主，另有7幢洋房，適合換樓及重視私隱的家庭。
- 會所、泳池及寵物天地：屋苑設施齊全，部分單位享開揚園景或城市景。
- 校網34區（九龍城）：小學34校網、中學九龍城區（校網不保證派位）。
資料提示：物業面積、成交價及校網等資料，須以正式售樓文件、買賣合約、土地註冊處及教育局公佈為準。如影響交易決定，應向合資格專業人士查證。
天鑄（Ultima）屋苑概況
天鑄（Ultima）位於九龍何文田佛光街23號，由新鴻基地產發展，2015至2016年分期入伙，樓齡約10至11年。屋苑分2期，包括7座住宅大樓及7幢洋房，合共527伙，以2至5房大單位為主，屬何文田區內具代表性的低密度豪宅。
屋苑鄰近港鐵何文田站（觀塘綫及屯馬綫），並屬熱門34校網，吸引重視交通及校網的換樓家庭。由於伙數少、單位銀碼高，二手成交量一般偏低，買家宜以較長時段的成交作參考。
天鑄基本資料
| 屋苑名稱 | 天鑄 |
| 英文名稱 | Ultima |
| 位置 | 九龍何文田佛光街23號 |
| 發展商 | 新鴻基地產 |
| 落成年份 | 2015年11月起分期入伙（樓齡約10至11年） |
| 規模 | 2期，7座住宅大樓＋7幢洋房，合共527伙 |
| 戶型 | 2至5房（豪宅／低密度） |
| 屋苑設施 | 會所、泳池、寵物天地 |
| 校網 | 小學34校網／中學九龍城區 |
天鑄有甚麼特色與吸引力？
- 低密度豪宅：7座住宅大樓連7幢洋房，合共527伙，伙數較少（實際環境視乎座向及位置）。
- 近何文田站：步行時間視乎座數及出入口，觀塘綫及屯馬綫雙綫可選。
- 熱門校網：小學34校網，區內名校選擇多。
- 大單位為主：2至5房，適合大家庭及換樓客。
- 設施齊全：設會所、泳池及寵物天地。
天鑄交通方唔方便？
天鑄鄰近港鐵何文田站（由不同座數及洋房往車站的時間視乎出入口及路線，代理估算約2分鐘僅供參考），該站為觀塘綫及屯馬綫轉車站，往九龍塘、旺角、九龍東及沙田方便；經紅磡站轉乘東鐵綫亦可往港島。屋苑鄰近公主道及漆咸道，自駕經紅隧往港島快捷。
天鑄呎價幾多、租金回報點？
以下為美聯屋苑專頁「過去30日」的動態快照，數字會隨市況及成交組合變動，僅供參考，請以最新公佈為準。
| 項目 | 數據（過去30日） |
|---|---|
| 成交平均呎價 | 約 $25,287（較上月約 −15.8%（樣本極細）） |
| 放盤平均呎價 | 約 $33,218 |
| 成交量 | 約 2宗（樣本極細，波幅大） |
| 放盤平均呎租 | 約 $86 |
| 放盤售價 | 約 2,350萬 – 2.9億 |
| 放盤租金 | 約 70,000 – 38萬 |
| 放盤數量 | 售盤約36個、租盤約5個 |
| 估算毛回報率 | 約 3.1%（＝放盤呎租$86 × 12 ÷ 放盤呎價$33,218，未扣管理費／差餉／維修，僅供參考） |
回報率點睇？上表估算毛回報約3.1%，係用放盤呎租×12÷放盤呎價粗略計出，未扣管理費、差餉、地租同維修等持有成本，實際淨回報會更低。近30日成交宗數少，呎價及月變受個別成交影響大，宜參考較長時段的同類成交。租盤數量少，叫租差距大，回報只屬粗略估算。
同一面積，點解成交價差咁遠？
即使實用面積相近，天鑄唔同單位成交價都可以差好遠，通常同以下因素有關：座向同景觀、樓層高低、間隔實用度（露台、工作平台、方唔方正）、裝修新舊，以及成交時機（大市升跌、業主叫價策略）。睇成交時要對比返單位本身條件先夠準。
租樓要注意咩？
豪宅租盤數量少，近期放盤只得約5個，叫租範圍約$70,000至$38萬，差距極大。租樓前記得確認：管理費由邊方負責、傢俬電器、車位安排同租約條款，並按實際單位面積及景觀比較。
天鑄生活配套
天鑄設會所、泳池及寵物天地；區內有何文田廣場、常盛街一帶民生配套，往九龍城、土瓜灣街市及食肆亦方便。大型購物可往旺角或九龍塘又一城。
天鑄校網
天鑄小學校網為34區，中學校區為九龍城區。34校網屬家長熱門選擇，但校網只影響升小派位機會，並唔保證入到心儀學校，選校前應向學校及教育局查證。
天鑄樓齡及維修
天鑄樓齡約10至11年，屬較新的豪宅屋苑，一般按揭年期影響較細。豪宅管理費及會所保養開支相對較高，睇樓時應了解管理費水平，並留意外牆、窗框及浴室防水狀況。
天鑄每月持有成本
持有天鑄單位，除按揭供款外，每月／每期開支通常包括：管理費、差餉、地租，以及不定期維修保養費用。買樓前應向代理索取目標單位嘅管理費金額，連同差餉、地租一併計入預算。
睇樓核對清單
- 確認座數、樓層、座向及景觀，對比同類單位的成交紀錄與放盤叫價。
- 近30日成交宗數少，宜查閱過去一年同類單位成交，唔好單看一兩宗。
- 了解管理費、差餉及地租金額，豪宅會所及保安開支一般較高。
- 檢查窗框、外牆、天花及浴室有無滲水或維修痕跡。
- 確認車位、會所設施及屋苑管理規則（例如寵物、裝修時間）。
- 大額按揭要預早向銀行查詢估價及按揭成數。
天鑄好唔好住？優點、缺點及中伏位
3大優點
- 交通方便：鄰近何文田站，雙綫可選。
- 熱門校網：34校網吸引換樓家庭。
- 低密度：伙數少，環境清靜。
3大缺點
- 入場銀碼極高：放盤約$2,350萬起。
- 成交量少：近30日僅約2宗，價格參考性有限。
- 持有成本高：豪宅管理費及差餉開支較大。
天鑄未來發展及升值潛力
何文田站雙綫交匯，加上區內住宅供應以豪宅為主，天鑄長遠有一定換樓需求支持。不過豪宅樓價波動往往較大，受利率、股市及整體經濟影響明顯，樓價唔保證上升，入市前宜以長線自住角度考慮。
天鑄適合／唔適合邊啲人？
較適合
- 重視34校網及鐵路交通的換樓家庭。
- 預算充足、想要低密度大單位的買家。
- 喺九龍城、何文田一帶生活圈的用家。
未必適合
- 預算有限的上車客。
- 想要大量成交數據作參考的投資者。
- 追求高租金回報的收租客。
天鑄常見問題（FAQ）
天鑄好唔好住？
天鑄（Ultima）係何文田豪宅，鄰近何文田站，屬34校網，適合重視交通同校網嘅換樓家庭；缺點係入場銀碼高、成交量少。
天鑄喺邊？交通方唔方便？
天鑄位於何文田佛光街23號，鄰近港鐵何文田站（步行時間視乎座數），可搭觀塘綫或屯馬綫，往九龍塘、九龍東同沙田都方便。
天鑄邊個發展商起？幾時落成？
天鑄由新鴻基地產發展，2015至2016年分期入伙，樓齡約10至11年，分2期共7座住宅大樓及7幢洋房，合共527伙。
天鑄而家幾錢一呎？入場要幾多？
根據美聯屋苑專頁，天鑄放盤呎價約$33,218，放盤售價約$2,350萬至$2.9億。近30日只有約2宗成交，成交呎價參考性有限。
天鑄收租回報點？
天鑄放盤呎租約$86，以放盤呎價計，估算毛回報約3.1%，未扣管理費、差餉同維修；豪宅租盤少，實際租金差距好大。
天鑄屬邊個校網？
天鑄小學校網為34區，中學校區為九龍城區。校網只影響派位機會，唔保證入到心儀學校。
天鑄有咩伏？
天鑄要留意入場銀碼極高、成交同租盤數量少、管理費及差餉開支較大；睇樓時要比較座向同景觀，同類單位價錢可以差好遠。
天鑄升值潛力點睇？
何文田站雙綫交匯同34校網屬長遠支持，但豪宅樓價受利率同經濟影響較大，升值唔保證，宜以長線自住考慮。
總結
天鑄（Ultima）係何文田低密度豪宅，由新鴻基地產發展、2015年起入伙，勝在鄰近何文田站雙綫、屬熱門34校網，以2至5房大單位為主。放盤呎價約$33,218，入場約$2,350萬起；伙數少令成交量偏低，入市前宜參考較長時段的同類成交，並計清管理費等持有成本。
資料來源及實用連結
- 成交呎價、呎租、放盤及屋苑基本資料：美聯物業 — 天鑄屋苑專頁（過去30日動態快照，資料核實日：2026年9月29日）
- 港鐵屯馬綫及何文田站資料：港鐵公司
- 公共交通路線資料：運輸署
- 小一學校網及中學校網資料：教育局
- 差餉及物業資料：差餉物業估價署
免責聲明
資料時效：本文所載成交呎價、呎租、回報率、放盤數量等數據均為過去30日的動態快照（資料核實日：2026年9月29日），會隨市況及成交組合持續變動，並不代表任何時刻的即時市價。所有面積、成交價及物業詳情，須以正式售樓文件、買賣合約及土地註冊處記錄為準。
非投資建議：本文僅供一般參考，不構成任何買賣、租賃或投資建議，亦不保證任何回報或樓價走勢。回報率為未扣除管理費、差餉、地租及維修等開支的毛回報估算。校網資料只影響派位機會，並不保證入讀特定學校；文中提及的規劃或興建中項目，時間表以官方公布為準。讀者作出任何置業或財務決定前，應向合資格的地產代理、銀行及專業人士查證。