居屋2025/居屋2026 焦點絕對是位於啟德核心地帶的 啟陽苑 (Kai Yeung Court)。作為啟德區連續第三年推出的資助出售房屋，啟陽苑憑藉優越的地理位置與完善的配套，預計將成為本期最受歡迎的「樓王」。本文為你整理啟陽苑的位置、定價、戶型分析及按揭詳情。

快速導航：啟陽苑基本資料

1. 啟陽苑位置分析：鐵路沿線 + 體育園配套

啟陽苑地位於 啟德 2B4 地盤，緊鄰去年推出的啟悅苑。

• 交通優勢： 步行數分鐘即達 港鐵宋皇臺站，經屯馬綫前往尖東或九龍龍頭站極速抵達。
• 生活配套： 對面即為 啟德體育園零售館。鄰近九龍城區，食肆林立，未來更可享用啟德地下購物街。
• 景觀預測： 主要面向內園及周邊屋苑景觀，部分高層單位或可遠眺體育園方向。

2. 戶型與平面圖分析（佔比統計）

啟陽苑以中小型單位為主，適合單身人士或小家庭。400 呎以下單位佔比高達 8 成。

💡 專家點評： 啟陽苑的 2 房單位（原則）僅佔 2 成，是本期居屋中比例相對較少的，大單位競爭預計非常激烈。

3. 價錢與首期：最低 11 萬上車

啟陽苑以 市值 7 折 定價，入場門檻極具吸引力。

• 最平單位： $219 萬
• 最貴單位： $480 萬
• 首期估計：
  • 綠表 (5%)： 約 $11 萬 起
  • 白表 (10%)： 約 $22 萬 起

歷屆啟德居屋呎價比較

4. 屋苑優缺點分析：啟德啟陽苑

作為新一期居屋的焦點項目，啟德啟陽苑憑藉其「啟德」光環備受矚目。在決定入票前，必須理性審視其絕對優勢與潛在挑戰。

啟德啟陽苑優點

1. 【鐵路神盤，地利優越】

• 核心優勢： 啟德啟陽苑最大賣點是毗鄰港鐵屯馬綫宋皇臺站，步程極短，真正做到「落樓即上車」。
• 生活影響： 屯馬綫貫通東西，前往尖沙咀、中環等核心商業區極為便捷，交通網絡幾乎無可挑剔，對於每日通勤的上班族極具吸引力。

2. 【傳統頂級校網，家長必爭】

• 核心優勢： 位處全港最受追捧的四大名校網之一——34 小學校網，以及九龍城中學名校區。
• 潛在價值： 區內名校如雲（例如：聖羅撒學校、協恩中學附屬小學、陳瑞祺（喇沙）小學；中學則有拔萃男書院、喇沙書院、瑪利諾修院學校等）。這不僅為子女教育鋪路，更是物業長遠保值及抗跌力的最強後盾。

3. 【高成數按揭，極低門檻上車】

• 核心優勢： 受惠於房委會最新的放寬措施，啟陽苑享有長達 50 年的政府擔保期。
• 財務彈性：
  • 綠表最高可借 95%，白表最高 90%。
  • 還款期最長可達 30 年。
  • 關鍵是可選用市場主流的 H 按（拆息按揭），且在擔保期內毋須通過壓力測試，大大降低了首期資金及每月供款的門檻，是年輕人或小家庭上車的黃金機會。

啟德啟陽苑潛在缺點

1. 【區內供應海量，未來競爭激烈】

• 核心挑戰： 啟德新發展區仍在高速建設中，未來數年除了有其他資助房屋項目（居屋、綠置居）外，還有大量私人屋苑陸續落成。
• 長遠影響： 龐大的潛在供應量意味著，當日後你想在居屋第二市場或自由市場轉售時，將面臨巨大的競爭壓力，可能影響轉手速度及溢價空間。

2. 【超長樓花期，時間成本高昂】

• 核心挑戰： 項目預計關鍵日期為 2028 年底（甚至可能延至 2029 年初），樓花期長達約 3 至 3.5 年。
• 現實考量： 這對於有迫切自住需求的買家（例如準婚人士、急需改善環境的家庭）來說是極大的考驗。在這幾年的等待期內，買家可能需要額外承擔租金支出，這筆「隱性成本」不可忽視。

3. 【戶型偏細，大單位極度稀缺】

• 核心挑戰： 啟陽苑的單位組合以中小型單位為主導，開放式及一房單位佔比較多。
• 受眾局限： 兩房大單位比例偏低，且競爭必定最為激烈。這對於成員較多、計劃生育，或需要聘請外傭的大型家庭來說，空間可能略顯局促，未必是長遠居住的理想選擇。

5. 按揭建議與配套

• 按揭計劃： 買家可自由選擇 H 按 (H-plan) 或 P 按 (P-plan)。
• 設施： 設有 3 層高零售大樓及私家車位，足不出戶即可滿足基本生活需求。