我們近期經常會聽到「小蠔灣」這個項目,但究竟這是什麼?對香港房屋供應有什麼幫助?那為什麼小蠔灣地皮會發生流標情況?以下筆者會為大家一一介紹。
「小蠔灣」位於北大嶼山欣澳站與東涌站之間,現為港鐵車廠用地,整個小蠔灣發展項目佔地30公頃,政府會分4期改建及發展。整個項目落成後會提供約2萬個單位,當中公私營房屋各佔一半。
小蠔灣站同步興建中
為配合社區發展,政府會興建「小蠔灣」地鐵站,以及1個佔地總面積約30萬方呎的商場,社區亦將會有超過8萬平方米的休憩用地及全新海濱步道,因此市場認為項目甚具發展潛力。
小蠔灣發展項目第一期,樓面面積約131萬平方呎,住宅樓面佔約125萬平方呎,預計最快2030年落成。綜合市場預測,項目估值介乎約$39億至$65億,每平方呎樓面地價約$3,000至$5,000。
招標途中,發生了一件比較罕見的事,就是港鐵修訂單位數目限制,由原來的1,600伙放寬至1,900伙,意味單位的平均面積將降低。若以最多容許建1,900伙計,每伙的平均面積將下降至約655平方呎;而原本的1,600伙,平均每戶面積約778平方呎。
項目在2月8日截標,最終收到3份標書,包括長實、會德豐地產,但港鐵不接納任何標書,並會適時重新招標。既然項目有發展潛力,為什麼會發生流標的情況?是與發展商不看好後市有關嗎?
招標進程倉猝
歸納市場的意見,地皮流標的主要原因是招標進程倉猝、項目規模比較大,可參與的發展商數目有限、招標條款與以往鐵路項目不同,這都會令發展商出價較為審慎。
根據招標條款,中標發展商須提交$12億的「一口價」入場費,並負責興建部份平台、車站及車廠等設施,相關技術要求較高,並會增加一定成本,難免會影響入標價。因此為防再度流標,政府可以考慮先興建車站配套,可為發展商減低投資風險。
再加上,由於該地區處於「開荒」階段,發展商要考慮的固然比一般多,就此政府可以考慮將地皮拆細分開招標,以吸引更多財團參與投標,增加中標機會。