3,000元，大家會聯想到甚麼?可能不少人，第一時間，想到的是4月首階段消費券的金額。
不過，原來3,000元，已經夠買一呎地，更要是旺角的核心區商業地皮，當中到底發生了甚麼事，令一幅旺角地皮，只是值3,000元一呎?
這幅地皮位於旺角洗衣街與亞皆老街交界，是焦點大型商業地皮，原址為水務署大樓，位於亞皆老街交界，正正在旺角東站和旺角港鐵站之間，距離兩站各僅約3分鐘步程，屬罕見市區核心靚地。
豈料，地政總署在撤銷口罩令首日，即是3月1日，由新鴻基地產以47.29億元中標，以項目最高可建樓面152萬平方呎計算，每呎樓面地價只是僅約3,103元，較市場估值下限低出約16%之餘，一年間，地皮由最高估值近230億元大跌至47億元，貶值八成，現價只及當年最高估計的五分之一。即使以當時最低估值160億計，一年下來亦大跌七成。綜合市場於截標前，對地皮估值介乎約56.4億至109.7億元，即每呎樓面地價介乎約3,700元至7,200元，當時已有測量師預計，由於近期地皮市場走勢欠佳，上述地皮有流標風險。
商家看淡香港前景?
如今土地市場吹淡風，令大眾開始聯想到，商家是否看淡香港經濟前景。
最諷刺的是，政府近年來雄心壯志，經常推出規模龐大，兼位置優越的商業地皮於市場招標，豈料一再慘淡收場。最近批出這幅旺角的核心區商業地皮，但價錢之低，令市場人士嘩然。
同時，該地皮於2月24日截標時，合共只是接獲3份標書，除中標新地外，遞交財團包括長實集團，以及於同區擁有朗豪坊的鷹君夥拍奧海城地主信和置業合資入標。更甚的是，一向以西九龍作為發展重心，人稱「四叔」李兆基系內的恒地，以及另一大財團新世界發展，都沒有出手，新世界一直高調青明十分看好九龍西的發展，銳意於該區打造一個「新世界新興產業生態圈」。但偏偏位置優越的旺角大型商業地皮，竟然不投標。反映賣地市場受惠全面復常的因素佔比不多。
有測量界人士分析，由於需要興建接駁天橋等配套及保育樹木，料發展成本有所增加，加上為長線投資，故在是次出價上反映出來。發展商出價傾向審慎。再者，洗衣街地皮條款還要求發展商保留3棵老榕樹，以及為政府興建社福設施、行人道路系統和公眾停車場（不計入總樓面面積），既增添設計及建築難度，亦對估值構成影響。加上是次項目落成後不能拆散出售，只能靠長期收租回籠，所以會壓住中標財團大筆資金，相當考驗發展商的回本功夫和現金流，亦是項目低價批出的原因之一。
同時，近年商業市場持續受壓，租金屢創新低，相信政府亦「接受現實」，參考近期租務及市場數據而釐定底價，不過成交地價遠低於市場預期下限。
更諷刺的是，是次旺角的核心區商業地皮每呎樓面地價，較2022年1月由其士國際中標的粉嶺安居街工業地、每呎樓面地價3,387元還要低。此外，對比長實2001年10月以6.55億元、每呎樓面地價僅510元投得紅磡灣填海區商業地，現發展為服務式住宅海韻軒，是次新地中標的洗衣街商業地，料為逾廿年來市區商業地每呎最低樓面地價。
相信在商業地皮受壓的影響下，儘管地皮位置上具吸引力，發展潛力不俗，但最終仍以低價批出，反映政府在底價上有所調整，亦可望維持甲級商業樓面的長遠穩定供應。
協同MOKO 2030年落成
至於是次地皮的得主新地，旗下位於港鐵旺角東站上蓋的MOKO新世紀廣場及帝京酒店，正正鄰近地皮。新地回應指，將打造該項目成為九龍的全新地標和商業零售中心。新地主席兼董事總經理郭炳聯表示，繼2022年11月投得西九文化區藝術商業大樓後，集團再次以行動投下信心一票。
郭炳聯指出，新項目樓高達320米，將會是繼集團的環球貿易廣場（ICC）後全九龍第二最高的地標式商業大廈，項目會興建連接旺角東站新世紀廣場 MOKO 的行人通道，發揮聯動效益，連同新世紀廣場的120萬平方呎樓面，兩個項目合起來共提供超過270萬平方呎商業樓面，會成為旺角區最大型的地標式寫字樓商場組合。新項目預計2030年落成。項目亦將提供800個車位，連同新世紀廣場約400個車位，滿足區內辦公及消費者駕駛需要。
郭炳聯補充，新項目頂層設區內唯一的公眾觀景台，以及大量綠化休閒空間，可為旺角區市民與遊人提供嶄新消閒體驗；項目更設公共運輸交匯處以及優化行人及車路安排，可大大改善目前區內交通狀況，並透過接駁東鐵旺角站與項目周邊行人天橋網絡，將東鐵旺角站和港鐵荃灣線及觀塘線的旺角站無縫連接，大大方便區內行人的通達性。
值得一提，政府在2023/24年度賣地計劃中，將推出位處核心商業區的金鐘廊重建項目，項目總樓面超過100萬平方呎，暫估計市值最高達224.6億元，為年度賣地計劃中最重量級的地皮，但如今同樣位置優越的旺角地皮平價批出，令金鐘廊重建項目的價值增添不少變數。
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