美國聯邦儲備局（Fed）於今年首次貨幣政策會議中宣布「維持利率不變」，聯邦基金利率停留在4.25%至4.5%區間，為自前年1月以來的最低水平。美國暫停減息，滙豐銀行近日推出全新定息按揭計劃，最長可選擇5年期，年利率低至3.03厘，較市場現行浮動利率低47個基點，為置業人士提供更穩定的供款選擇。
計劃詳情及優勢
申請期及利率
- 即日起至2025年5月31日接受申請
- 3年期定息:3.18厘
- 5年期定息:3.03厘
- 定息期後自動轉為P-1.75%浮動利率
申請要求
- 適用貸款額:100萬至2000萬元
- 須於2025年9月30日前提取貸款
- 可享現金回贈優惠
每月供款比較分析
以500萬元按揭、30年年期計算:
- 現行浮息計劃(3.5厘):月供22,452元
- 3年定息計劃(3.18厘):月供21,569元,可慳883元(3.9%)
- 5年定息計劃(3.03厘):月供21,161元,可慳1,291元(5.8%)
暫停減息原因：通脹頑強、經濟穩健成關鍵
聯儲局會後聲明指出，當前美國經濟活動持續擴張，勞動市場強勁，失業率維持低位，但通脹仍略高於2%的長期目標。主席鮑威爾強調，「現階段不急于啟動新一輪減息」，未來利率決策將緊盯通脹數據變化，並評估特朗普政府關稅、移民等政策對經濟的潛在衝擊。
根據利率期貨工具Fedwatch顯示，交易員預測聯儲局在3月18至19日的會議中維持利率的機率高達80%。多數分析認為，若通脹未見明顯降溫，最快6月才會迎來2025年首次減息
香港減息︰美國聯儲局宣布減息0.25%，到4.25至4.5%區間。滙豐銀行其後宣布，由周五（20日）起，下調港元最優惠利率12.5點子，由年利率5.375厘調低至5.25厘。中銀香港亦公布下周一(23日)起減息0.125厘。不斷更新跟進恒生銀行、渣打及東亞等各大銀行最新優惠利率(P)走勢。
滙豐﹑中銀下調最優惠利率0.125厘
香港銀行現時最優惠利率及減息後的變化
美國減息最新消息(2024年12月19日更新)
美國聯儲局FOMC（聯邦公開市場委員會）在12月17至18日一連兩日的議息後，宣布減息0.25%，到4.25至4.5%區間，符市場預期。
香港減息情況
香港上海滙豐銀行有限公司今天宣布，由 2024 年12月20日(星期五)起，下調港元最優惠利率 12.5點子，由年利率5.375%調低至5.25%。
假設貸款額500萬元、年期為30年，減息前P按計劃及H按封頂利率為P-1.75%＝3.625厘（P=5.375%），每月供款為$22,803，入息要求為$45,606；當銀行下調最優惠利率（P）0.125厘，實際按息將下調至3.5厘（5.25%-1.75%），每月供款將減少$351（1.5%）至$22,452，入息要求將減少$702（1.5%）至$44,904，假設未來銀行再度下調最優惠利率（P），每月供款及入息要求亦將會繼續下降。
經絡按揭認為，業主可進一步節省利息開支，即時減輕供款壓力，同時市民入市信心亦有所增加，可帶動樓市交投量增加，促進經濟及樓按市場的復甦。息口下跌，部份銀行對按揭業務取態將轉積極，配合政府放寬多項樓按措施，對樓按市場帶來正面作用。回顧數據，美國11月份美國消費者物價指數(CPI)報2.7%，核心CPI則維持3.3%，美國失業率升至4.2%，估計美聯儲視乎未來通脹、金融市場以及勞動力市場走勢，明年仍有至少2次減息機會，屆時本港銀行有機會繼續下調最優惠利率。
香港最新最優惠利率（2024年12月）
| 銀行 | 2024年12月減息前最優惠利率 | 2024年12月減息後最優惠利率 |
| 滙豐銀行 | 5.375% | 5.25% |
| 恒生銀行 | 5.375% | 5.25% |
| 中銀香港 | 5.375% | 5.25% |
| 渣打銀行 | 5.625% | 5.5% |
| 東亞銀行 | 5.625% | 5.5% |
| 花旗銀行 | 5.625% | 5.5% |
| 交通銀行 | 5.625% | 5.5% |
| 大新銀行 | 5.625% | 5.5% |
| 信銀國際 | 5.625% | 5.5% |
| 工銀亞洲 | 5.625% | 5.5% |
| 招商永隆 | 5.625% | 5.5% |
| 創興銀行 | 5.625% | 5.5% |
| 南洋商業銀行 | 5.625% | 5.5% |
| 集友銀行 | 5.625% | |
| 建設銀行 | 5.625% | 5.5% |
| 大眾銀行 | 5.625% | 5.5% |
| 上商銀行 | 5.625% | 5.5% |
| 星展銀行 | 5.5% | |
| 富邦銀行 | 5.75% | 5.625% |
| 華僑銀行 | 5.875% | 5.75% |
什麼是最優惠利率?
最優惠利率（Prime Rate）原則上銀行給予最優質客戶執行的貸款利率，會因應跟客戶關係給予P加減優惠。
各大銀行的最優惠利率並非統一，現時設有5個不同的P，其中大型銀行例如匯豐、中銀等因存戶基礎較大，資金成本較低，故此該3間大行的P較其他中小型銀行為低。
香港減息︰香港銀行減息?
美國聯儲局(FED)宣布降息0.5厘，香港銀行亦宣布跟隨減息0.125厘，降低最優惠利率（P）水平。
香港減息︰最新按揭息率為多少？
香港物業按揭以拆息按揭(H按)為主流，普遍H(HIBOR)加1.3厘，而封頂息則受不同銀行有所差異，大型銀行普遍為P-1.75厘，滙豐宣布P減息0.125厘計算，最新實際供樓利率為3.875厘。
- 選擇合適的按揭計劃
- H按可能更具優勢，因HIBOR下跌速度和幅度通常大於P
- 建議選用H按，以便在HIBOR跌破鎖息位時即時受惠
- 比較不同銀行優惠
- 減息週期開始後，銀行可能調整按揭策略
- 建議至少比較三家銀行的按揭方案
- 關注市場動向
- 預計未來一年內美國可能累計減息2至2.5厘
- 香港銀行同業拆息（HIBOR）可能降至2厘左右
- 考慮長遠房屋需求
- 不要僅因利率下調而倉促入市
- 評估個人財務狀況和長期居住需求
香港減息︰業主減息後供樓供少幾多？
| 每100萬元 | ||||
| 減息前 | 減息後 | |||
| 實際按息 | 3.625厘 | 3.5厘 | ||
| 供樓年期 | 25年 | 30年 | 25年 | 30年 |
| 每月供款 | 5,074元 | 4,561元 | 5,007元 (↓67元) | 4,491元 (↓70元) |
不同貸款額每個月供樓減少金額
| 貸款額 | 25年還款期(元) | 30年還款期(元) |
| 100萬 | 67 | 70 |
| 500萬 | 335 | 350 |
| 600萬 | 402 | 420 |
| 800萬 | 536 | 560 |
| 1000萬 | 670 | 700 |
| 2000萬 | 1340 | 1400 |
香港減息︰計算減息後供樓變化
香港減息後，業主可以用美聯按揭計算機計算減息後供樓變化！
香港減息︰計算減息後成交變化
減息後成交數據
新界區交投大幅反彈:
- 17個屋苑錄27宗成交,按周增68.8%
- 沙田第一城增6宗,多個屋苑增1-2宗
- 部分屋苑輕微下跌,但整體仍呈上升趨勢
九龍區交投下跌:
港島區交投下跌:
香港減息︰常見問題(Q&A)
香港減息對樓市有什麼影響？
A: 香港減息可能會刺激樓市需求，因為按揭供款變得更加負擔得起。然而，實際影響還需考慮經濟狀況、就業率等多個因素。延伸閱讀︰美國減息0.5厘：四年來首次降息！對樓市影響預測
減息代表什麼？
減息是為維持通脹在穩定水平，同時減少企業和個人融資借款 成本，增加貨幣供應量及流動性，刺激消費和投資，促進經濟增長，所以一般都 利好投資氣氛。
香港減息對債券市場有什麼影響？
減息通常會推高債券價格，尤其是長期債券。但投資者也需留意未來加息風險。
香港減息是否意味著經濟衰退？
不一定。減息可能是為了刺激經濟增長或應對經濟下行壓力，但並不直接等同於經濟衰退。
香港減息後，哪些行業可能受益？
地產、金融、公用事業等高槓桿或高派息的行業可能受益。同時，消費和零售業也可能因消費者借貸成本降低而受益。但實際影響還需考慮整體經濟環境。