年初「通關」帶來對樓市復甦的刺激或已告一段落，近期的樓市表現每況愈下，無論額量皆見回軟。美聯物業住宅部行政總裁(港澳)布少明表示，年初樓市的確因為「通關」而乍現旺市，一度「額量齊升」，但是踏入次季後反彈力道明顯減弱，樓價近期更持續回軟，無論新盤及二手的成交金額及宗數皆遜於預期。縱觀今年首7個月本港樓市的表現，固然比不上2021年的大旺市，甚至遜於2020年疫情期間，僅略優於去年同期樓市「冰封」時，實屬始料不及，反映加息及經濟復甦緩慢等因素的壓力下，樓市欠缺持續上升的動力。現時內地為支持經濟，在樓市管控方面亦有拆牆鬆綁之勢，惟暫時未見特區政府跟隨中央政策為港樓鬆綁，如情況持續，樓市表現將繼續偏軟，因而調低全年的住宅物業成交量、成交金額及樓價升幅預測，料全年樓價僅升約5%，亦即是今年的樓價高峰期或已於上半年出現。
今年首7個月樓市價量皆遜預期
布少明表示，樓市復甦遜預期，近期價量更出現「急轉彎」式回軟。首4個月樓價升約6.3%，惟自5月起樓價掉頭回落，至今(截至8月7日)累跌2.36%，2023年迄今升幅已經收窄至3.8%。縱觀首7個月整體住宅物業的表現，無論價量、一手及二手皆是差強人意。成交方面，期內新盤成交量僅錄約6,843宗，創十年同期次低紀錄，僅較2022年樓市「冰封期」升約2成，卻較2020年及2021年同期分別低約12%及約27%。二手亦不遑多讓，預計首7個月成交量僅錄24,400宗，創近十年同期第三低紀錄，僅高於2016年及2022年同期，較2020年及2021年同期更分別減少約13%及約4成(見表一)。
住宅物業成交金額同告下跌。今年首7個月新盤成交金額僅錄約762億元，與一手宗數同創十年同期次低，僅高於去年同期錄得的645億元，較2020年及2021年同期分別低約14%及約43%；二手成交金額表現更遜一籌，首7個月二手成交金額預計僅錄約1,860億元，創近6年新低，亦即低於2020年、2021年及2022年同期。
表一：本港樓市首7個月表現變化
美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，樓市表現遜預期的原因，是受到三大因素困擾。首先，本港經濟復甦進度較預期慢，第二季經濟增長出現放緩；與此同時，美國加息周期遲遲未有完結跡象，年底前息口仍有機會上調，除了對供樓負擔構成壓力外，亦令資金流向高息資產；期內本港金融市場表現亦見疲弱，香港上半年IPO集資額僅178億元，被擠出全球五甲，僅列全球第六。
新盤價大幅折讓 第三季或創有紀錄來來季度最高
劉嘉輝指出，更值得留意的是近期新盤以低市價推售，新盤價於去年第三季已出現「折讓」，至今年第二季平均幅度介乎-1.2%至-2.9%；然而隨著新盤「折讓價」擴大，今年7月新盤溢價更跌至-6.7%。再加上近期市區新盤以震撼價吸客，料第三季新盤溢價更有機會擴大至-10%，屆時新盤折讓價將創有紀錄來來季度最高(見圖一)。
圖一：每季新盤溢價
劉嘉輝又指出，雖然特區政府為助有需要的市民上車及換樓，已於7月再度放寬按揭成數，惟對物業交投的刺激遠遜於2022年公佈的「財爺Plan」。據美聯物業分行紀錄，2022年財爺PLAN公布後一個月的35屋苑成交量，較公布前一個月高出約18.4%；反觀，上月放寬按揭成數公布後一個月，35屋苑成交量未見上升，反而下跌約13.9%，足見是次的放寬措施對樓市的刺激作用非常有限；值得留意，過去一個月35屋苑成交宗數僅149宗，比起去年「財爺Plan」公布後一個月296宗，大幅減少一半(見圖二)。
圖二：放寬按揭成數效果
全面調低全年樓市預測
布少明表示，因應加息週期未止及最新經濟環境，需全面調低全年樓市的價、量、額預測。成交方面，預測全年新盤僅錄約1.4萬宗成交，二手則錄約4萬宗成交，分別較年初預測下調約12.5%及約2成；金額方面，預測全年新盤成交金額錄約1,560億元，二手成交金額則錄約3,050億元，更分別較原先預測調低約17.9%及約25.6%。樓價亦由原先估計升約10%至15%，大幅調低至僅升5%，亦即是今年樓價的高峰期已於上半年出現(見表二)。
表二：美聯全面調低全年樓市預測
布少明認為，現時正是「撤辣」的最佳時機，以目前的政經環境，樓價難大升。相反，若樓市復甦，可帶動經濟發展，因為樓市交投暢旺，利好的不止本港的地產業，更可令銀行、律師樓、裝修、運輸、甚至資產管理等行業受惠。因此減辣撤辣實屬「刻不容緩」，呼籲特區政府以果斷迅速的政策，助香港加快復甦，加大力道振經濟。事實上，為提速經濟增長鬆綁樓市是中央政府最新的政策，中共中央政治局已明確提出適應中國樓市新形勢，適時優化房策；住建部亦提出進一步放寬限購措施。北京、深圳、廣州三大城市已表態支持優化房策，將結合當地實際情況盡快推出有關政策，香港特區政府亦應該從速緊跟中央路線，配合國策提出有效的振興樓市措施。
值得留意，近期樓市出現「樓價跌、租金升」的情況。主要源於租務需求大，租盤相對缺乏所致。特區政府積極搶人才，為免他們來港後「捱貴租」，建議寬免外地人來港首次置業需付3成辣稅，減低他們來港置業的成本，可以買樓「落成生根」而無需「捱貴租」；另外在增加租盤供應方面，已有物業的業主購買多一個單位作長線出租投資，可免除15%新住宅印花稅，有助舒緩租金升勢，令專才來港租樓，減少「捱貴租」的壓力。
布少明建議特區政府，立即順應時勢「減辣」，甚至撤辣，以振經濟救樓市，具體建議包括：
- 同步放寬壓測助市民換樓
- 徹底寬免外地人來港首次置業需付的3成辣稅，減低他們來港置業的成本，可以買樓「落成生根」而無需「捱貴租」
- 免除15%的新住宅印花稅，為市民換樓開方便之門。
此外，已有物業的業主購買多一個單位作長線出租投資，同對可免除15%新住宅印花稅，此舉將增加市場租盤供應，有助舒緩租金升勢放緩，令專才來港租樓，減少「捱貴租」的壓力 - 取消額外印花稅SSD，或可將年期及稅率回復至「加強版」前，即買入住宅單位後頭半年內出售的稅率為15%；在6個月以上至12個月之間轉售，稅率為10%；在12個月以上至24個月之間轉售，稅率為5%