大埔宏福苑火災事件，再次引起市場對樓宇保障的關注。對於準業主或正在供樓的人士來說，「火險」是申請按揭時繞不開的話題。究竟火險包什麼？是否一定要經銀行買？管理費包了火險還要再買嗎？美聯物業為您拆解火險 7 大關鍵範疇，助您釐清火險與家居保險的分別及索償須知。

什麼是火險？為什麼銀行強制要求購買？

俗稱的「火險」，正式名稱為「樓宇結構保險」。顧名思義，其保障範圍主要針對樓宇的「結構」，包括：

• 牆身
• 天花
• 地台
• 門窗及喉管

火險不僅保障因火災造成的損毀，通常還延伸至颱風、暴雨、洪水，甚至部分保單涵蓋山泥傾瀉等自然災害。

由於物業是銀行的抵押品，銀行必須確保樓宇一旦受損（如火災燒毀），仍有資金進行重建或維修，以維持其抵押價值。因此，銀行通常會規定按揭借款人必須購買火險，並每年提供有效保單證明。

火險的賠償優先受惠人通常是銀行。若樓宇全毀，保險賠償是用來修復樓宇結構。若業主因失去住所無力供款，銀行仍會按程序追討欠款。因此，火險主要功能是保障銀行資產，而非替業主「還貸」。

火險 vs 家居保險：保障範圍大不同

很多業主誤以為買了火險就萬無一失，其實「結構」與「財物」是兩個完全不同的概念：

簡單來說，如果您只是為了滿足銀行按揭要求，購買基本的火險即可；但若希望保障家中的裝修、傢俬及電器，則需額外購買「家居財物保險」。

火險保費如何計算？影響保費的因素

市面上的火險收費差異頗大。一般而言，保費是根據「按揭貸款額」或「重建價值」計算。

• 市場費率： 約為貸款額的 0.035% 至 0.15%。
• 銀行收費： 若直接經銀行投保，定價通常約 0.1%。

影響火險保費的 3 大因素：

1. 樓齡： 樓齡越高，風險越高。40 至 50 年以上的舊樓，保險公司可能拒保或收取高昂保費。
2. 樓宇類型： 唐樓、村屋的保費一般較私樓屋苑昂貴。
3. 保障範圍： 全險（Property All Risk）比指定範圍保險（Fire Insurance）保費高，但保障更全面。

屋苑管理費已包火險，業主還需另外買嗎？

這是新手業主最常忽略的細節。現時許多新落成的大型屋苑，管理費中可能已包含「統保」的火險（全幢樓宇結構保險）。

• 若管理費已包： 業主在申請按揭時，可向管理處索取保險證明書交予銀行，通常毋須再自行購買火險，避免雙重付費。
• 注意事項： 若未主動申報，部分銀行系統可能會「自動」替您投保並扣費。此外，屋苑統保通常只保結構，不包單位內的家居財物。

魔鬼在細節：火險條款與自負額

雖然火險產品看似大同小異，但細節決定理賠成敗：

• 山泥傾瀉： 並非所有保單都包，部分需額外加購。
• 起火成因： 鍋爐爆炸通常受保，但由漏電或短路引起的損毀，部分計劃可能列為不保事項。
• 自負額 (墊底費)： 每宗意外普遍為 $1,000 至 $3,000；涉及山泥傾瀉的自負額可能高達 $10,000 或以上。部分保險公司會按樓齡分級，樓齡越新，自負額越低。

火災索償須知：誰要負責任？

若不幸發生火災，索償涉及複雜的法律責任（Duty of Care）：

• 疏忽責任： 索償方需證明火災是由於對方（如鄰居、裝修師傅或管理處）的疏忽或違反法定責任引起。
• 租客 vs 業主： 若火災非因租客疏忽引致，維修責任通常歸於業主。除非租約另有規定，否則業主未必有責任將單位完全翻新至租賃時的狀況。
• 索償程序： 應等待消防處或公證行的調查報告。即使有買保險，也要留意保單的「通知時限」，發生意外應盡快通知保險公司。

銀行按揭的特別安排

在特殊嚴重事故下，機構可能會提供特別支援。例如房委會曾放寬按揭保證契據，容許銀行向受影響的未補價資助房屋業主提供「還息不還本」或延期還款安排。業主在遇到重大災難時，應主動聯絡銀行查詢是否有相關紓緩措施。

總結：
火險是置業過程中的重要一環，不僅是為了滿足銀行要求，更是保障資產的重要防線。美聯物業建議各位業主，在承造按揭前，應先了解屋苑是否已包火險，並比較不同保險公司的條款與保費，選擇最適合自己的保障方案。

(免責聲明：本文章內容僅供參考，不構成法律或保險建議。實際保單條款以保險公司合約為準。)