供樓是置業者財務負擔，但不論是自住物業還是出租物業，其供樓利息都有機會扣稅！本文將全面解構供樓利息扣稅的條件、年期及金額，助你輕鬆減輕負擔，成為精明納稅人。

1. 自住物業供樓利息扣稅

自住物業的供樓利息可以從你的應課薪俸稅收入或個人入息課稅總收入中扣除，無論是否按標準稅率納稅，均可受惠。

申索扣除居所貸款利息的條件

• 你必須是該住宅的業主（例如唯一擁有人或聯權共有人）。
• 該住宅必須位於香港境內。
• 該住宅在有關課稅年度內為你的居住地方（若僅部分用作居住，扣稅額需按比例調整）。
• 貸款必須用於購買該住宅，並由合法貸款機構提供，且以住宅或其他香港財產作按揭或押記保證。

年期與扣稅金額

根據《2017財政預算案》，居所供樓利息扣稅年期延長至20個課稅年度，每年的扣稅上限為100,000港元。業主可自由選擇申請的課稅年度，無需連續使用。

加按利息是否可扣稅？

若貸款加按後的金額高於尚欠餘額，稅務局將按比例扣減可申索的利息。例如：原貸款本金尚餘400萬港元，加按後貸款額為500萬港元，則利息支出的80%（400/500）可扣稅。

2. 出租物業供樓利息扣稅

出租物業的供樓利息同樣可扣稅，業主可選擇以「物業稅」或「個人入息課稅」方式評稅。建議選擇「個人入息課稅」，因稅務局會自動計算最優惠的稅務方案。

個人入息課稅的條件

• 申請者需通常居於香港，每年居住不少於180日，或連續兩年居住不少於300日。
• 長期居於外地的香港物業持有人不可申請「個人入息課稅」，只能以「物業稅」計算。

年期與扣稅金額

出租物業供樓利息扣除無年期限制，但僅限於購買物業以賺取租金而支付的利息。扣稅額不得超過每一出租物業的應評稅淨值，而非出租期間（如空置或自用）的利息支出則不獲扣除。

3. 例子：荃灣廣場物業供樓扣稅案例

假設你於荃灣廣場購置一個單位，並每月繳付供樓利息：

• 若該單位用作自住用途，你可以按照「居所供樓利息扣稅」的條件，在課稅年度內申請最多100,000港元的利息扣稅。
• 若該單位作出租用途，並用以賺取租金收入，你可以申請「物業稅」或「個人入息課稅」方式評稅，並扣除實際支付的供樓利息，但金額不得超過單位的應評稅淨值。

例如：你的荃灣廣場單位每月租金收入為15,000港元，全年租金收入為180,000港元，而供樓利息全年支付為100,000港元。由於租金收入減去利息後的淨值為80,000港元，該金額將作為應評稅淨值申報。

常見問題 (FAQ)

1. 供樓利息扣稅是否需要每年申請？

是的，供樓利息扣稅需要每年在報稅表上申請，並提供相關貸款文件證明。

2. 如果物業部分出租部分自住，利息可以扣稅嗎？

可以，但需按自住和出租的比例分開申報。例如，若物業 50% 作出租用途，則只有該部分的供樓利息可用於減免物業稅。

3. 出租物業空置期間的供樓利息是否可扣稅？

不可以，只有物業在出租期間產生的利息支出才能扣稅。空置期間的供樓利息不能計算在內。