在香港租樓，過程看似簡單，但從睇樓、議價，到簽訂租約、支付按金，再到打釐印，每個環節都暗藏學問與潛在「伏位」。無論您是首次租屋的「新手村」玩家，還是希望轉換環境的租客，一份全面的租樓攻略都不可或缺。本文將為您整合一個清晰的租樓流程，深入剖析每個步驟的注意事項，助您避開常見陷阱，安心租到心儀的安樂窩。

香港租樓八大步驟流程

為了讓您對租樓過程有更清晰的概覽，我們將整個流程簡化為八個關鍵步驟。只要跟著走，就能有條不紊地完成租屋大事。

1. 尋找租盤：透過地產代理或網上平台設定預算、地區、單位大小等條件，篩選心儀盤源。
2. 實地睇樓：親身視察單位狀況，包括間隔、裝修、採光、手機訊號，甚至牆身有否滲水等。
3. 查冊核實：簽約前務必查冊，核實簽約者是否為真正業主，以及物業是否存在業權問題。
4. 簽署臨時租約：與業主達成協議後，簽署具法律約束力的臨時租約，並支付「細訂」（通常為一個月租金）。
5. 簽署正式租約：在起租日前簽訂更詳盡的正式租約，當中會列明所有協定條款。
6. 打釐印（加蓋印花）：租約必須在簽署後30日內到稅務局打釐印，否則在法律上不被承認。
7. 支付按金及上期：按香港慣例支付「兩按一上」，即兩個月租金作按金，及第一個月的上期租金。
8. 收樓及驗收：收樓時仔細檢查全屋狀況並拍照存檔，可與業主簽訂一份「單位狀況清單」，避免退租時發生爭拗。

租樓實戰攻略：七大注意事項全拆解

掌握了基本流程後，接下來我們將深入探討每個環節的「魔鬼細節」。

注意事項一：簽「睇樓紙」前要停一停、諗一諗！

委託地產代理搵盤，睇樓前簽署「睇樓紙」（地產代理協議）是指定動作。這份文件旨在保障代理的佣金權益。

• 有效期：地產代理監管局建議有效期不應超過三個月，簽署前請留意生效期限。
• 約束力：在有效期內，即使您透過其他途徑（如另一位經紀或自行聯絡業主）租用了睇樓紙上列明的任何一個單位，原經紀同樣有權向您追討佣金。這意味著您可能需要支付雙倍佣金。此約束力同樣適用於您的近親（如配偶、子女）。

注意事項二：睇樓不只憑感覺，查冊與查凶宅是關鍵

睇樓除了講求「眼緣」，更要理性分析。

• 實地考察：留意單位座向、周邊環境、鄰居組合，並檢查牆身、天花有否漏水或剝落痕跡。例如，如果您心儀的單位標榜「鄰近愉景新城」，建議親身由單位步行一次到商場，計算實際所需時間，評估生活便利性是否符合預期。
• 查冊：透過網上查冊系統，可核實業主身份，並了解單位有否違規建築或分租情況。更重要的是，可以查閱單位是否仍有按揭在身。若業主在未通知銀行的情況下擅自出租「自住」物業，一旦斷供，銀行有權收樓，租客可能不獲賠償而被趕走。
• 查凶宅：除了參考坊間的凶宅網，最穩妥的方法是直接向地產代理、大廈保安員或鄰居查詢。為求安心，可嘗試與業主協商，在租約中加入「單位內未曾發生過命案」的條款。

注意事項三：議租與「免租期」的談判藝術

遇到心儀單位，就進入議價環節。

• 議租籌碼：業主有權查閱您的工作及入息證明。若您能證明自己是收入穩定的優質租客（如公務員），或可成為議價的理據。
• 免租期：法例沒有硬性規定免租期，但市場上普遍可爭取7至14日，讓租客有時間搬遷和佈置。這完全取決於您與業主的協商結果。

注意事項四：簽臨約與落訂金

談妥所有條件後，便可簽署臨時租約。

• 法律效力：臨約具法律約束力，任何一方違約（撻訂），另一方可沒收訂金。撻訂方通常亦需負責支付雙方的代理佣金。
• 訂金金額：法例雖無規定，但市場慣例為一個月租金。

注意事項五：簽正約、交按金 — 最重要的一步

正式租約是保障雙方權益最重要的文件。

• 租期（死約與生約）：現時普遍為「一年死約，一年生約」。在「死約」期內，任何一方提早解約，需賠償餘下月份的租金。在「生約」期內，任何一方只需按租約訂明的通知期（通常為一個月）通知對方，即可提早解約而無需賠償。
• 按金與上期：簽署正約時，租客通常需支付「兩按一上」，即兩個月租金的按金，加上預繳首月租金。
• 細閱條款：務必仔細閱讀租約的每一項條款，特別是：
  • 費用包含：確認租金是否「全包」（即已包管理費、差餉、地租）。水、電、煤氣費通常由租客自付。
  • 家電傢俬：清楚列明單位內包含的家電和傢俬清單。
  • 維修責任：清晰界定哪方負責維修（詳見注意事項七）。
  • 其他規定：例如可否飼養寵物等。

簽正約後要支付的金額（以荃灣廣場附近單位為例）

注意事項六：打釐印 — 為租約賦予法律效力

• 時限與責任：簽訂正式租約後，必須在30日內到稅務局為租約加蓋印花（俗稱「打釐印」）。費用通常由業主與租客平均分攤。
• 法律保障：未打釐印的租約不能在法庭上作為有效證據。若日後出現租務糾紛，您的權益將無法得到保障。
• CR109表格：同時，業主須在一個月內向差餉物業估價署遞交《新租出或重訂協議通知書》（CR109）。此舉能確保租賃受《租務條例》保障，亦是保障租客按金在業主賣樓後能順利轉交至新業主的重要文件。

印花稅計算方法：
印花稅率視乎租期長短而定，計算方式為：平均年租 x 對應稅率。

例子：月租$20,000，租期兩年。平均年租為 $240,000。印花稅為 $240,000 x 0.5% = $1,200。連同$5手續費，總費用為$1,205，業主與租客各付$602.5。

注意事項七：寵物與家電維修的責任釐清

• 飼養寵物：租樓前必須確認大廈公契是否允許飼養寵物，並必須徵得業主同意，最好在租約中列明。例如，即使您在荃灣廣場附近的屋苑找到心儀單位，也絕不能假設可以養寵物，必須查清楚該屋苑的管理條例。 切勿私自飼養，否則業主有權視您違約。
• 家電維修：這是最常見的爭議點。最佳做法是在租約中清晰列明結構性問題（如漏水）和非人為損壞的家電（如冷氣機、熱水爐）由誰負責維修。一般而言，樓宇結構問題及冷氣機滴水等由業主負責。

《業主與租客（綜合）條例》最新修訂：劏房租務管制

為保障分間單位（俗稱「劏房」）租客，政府已實施租務管制，重點包括：

• 「2+2」租住權保障：為劏房租客提供共四年租住權保障。
• 租金加幅限制：續租時的租金加幅不得超過10%，並需參考相關租金指數。
• 費用規管：禁止業主濫收水電費，及規定按金上限為兩個月租金。

在香港租樓，事前準備做得越足，過程就越順利。簽署任何文件前，務必細心閱讀條款，不恥下問。希望這份全方位的租樓攻略能成為您的「避雷針」，助您輕鬆、安全地開啟新的居住生活。如有任何法律疑問，建議尋求專業意見。