踏入2025年第三季的傳統租務旺季，香港住宅租金市場展現出強勁的上升動力。根據美聯物業的市場數據，整體租金水平不僅連續數月攀升，更已突破2019年的歷史高位，反映租務需求持續熾熱。本文將根據美聯物業的最新屋苑租金統計，深入剖析2025年6月與2019年7月的租金變化，為業主及租客提供具參考價值的市場洞察。

重點速覽

• 市場總覽： 2025年第三季，香港住宅租金已超越2019年7月的歷史高位，市場需求持續熾熱。
• 升幅火車頭： 新晉屋苑為租金增長的主要動力，尤以啟德及東涌區表現最為突出。
• 升幅冠軍： 啟德 龍譽 呎租自2019年7月以來飆升 29.5%，由37.3元升至48.3元，升幅冠絕主要屋苑。
• 主要驅動因素：
  1. 人才引進： 各項專才計劃帶來高質素租務需求。
  2. 內地生回歸： 大專院校恢復面授課堂，學生租務需求在暑期集中釋放。
  3. 經濟復常： 就業市場穩定，市民租金承擔能力增強。
  4. 轉買為租： 買賣市場觀望氣氛濃厚，部分準買家轉向租務市場。
• 傳統屋苑表現： 多個傳統大型屋苑如南昌站 匯璽 (+11.2%) 及荃灣西 海之戀 (+14.7%) 租金表現穩健，反映市場根基扎實。
• 區域差異： 市場出現結構性轉變，新發展區租金強勢上揚；部分傳統豪宅區如又一村 又一居 (-11.2%) 及太古 太古城 (-2.8%) 則錄得輕微跌幅，為租客提供高性價比選擇。
• 專家預期： 分析師預料，在人才及學生租務需求支持下，住宅租金將保持堅挺甚至穩步上揚的趨勢。

租金破頂：新晉屋苑引領升勢，啟德、東涌成租金增長火車頭

數據顯示，近年落成的新晉屋苑在租金升幅方面表現尤其突出，成為帶動市場向上的主要動力。當中，啟德及東涌區的屋苑升幅最為顯著，其租金表現遠超市場平均水平。

• 啟德新發展區：作為市區焦點，啟德區的租盤備受追捧。 其中，龍譽 的平均實用呎租自2019年7月以來大幅上漲約29.5%，由37.3元升至48.3元。同區的 天寰 亦錄得約23.1%的顯著升幅，呎租由38.9元升至47.9元。
• 東涌區：受惠於基建發展及社區日趨成熟，東涌的租金回報同樣亮眼。東環 的呎租由2019年的31.2元升至38.6元，升幅高達23.7%。大型屋苑 映灣園 的呎租亦有13.7%的增長。

這些新晉屋苑憑藉其簇新的樓齡、完善的會所設施及優越的規劃，成功吸引了大量本地租客及來港專才，導致租金水平顯著跑出。

租金破頂：為何租金市場持續活躍？

1. 人才引進政策成效顯著：各項專才計劃持續吸引高質素人才來港，這批專業人士對居住環境有較高要求，成為中高端住宅租金的堅實支撐。
2. 內地生租務需求旺盛：隨著大專院校恢復全面實體課，內地生重返校園，其租賃需求集中在暑期爆發，直接推高鐵路沿線及鄰近大學校網屋苑的租金水平。
3. 經濟穩步復常：本地經濟活動恢復，就業市場穩定，市民的收入預期改善，對租金的承擔能力亦有所增強。
4. 買賣市場觀望下的租務轉向：在息口走勢尚待明朗的環境下，部分準買家選擇「轉買為租」，延長租住時間，為租務市場帶來額外需求。

租金破頂：傳統大型屋苑租金表現穩健，部分地區呈強勢增長

除了新晉屋苑外，多個傳統大型屋苑的租金表現亦保持穩健，反映香港整體租務市場根基扎實。

九龍區屋苑

位於「四小龍」地段的 泓景臺，呎租由38.9元升至44.9元，錄得15.4%的升幅。坐擁鐵路優勢的南昌站 匯璽，呎租更由51.9元升至57.7元，增長約11.2%，成為市區租金最強勢的屋苑之一。

新界西屋苑

荃灣西 海之戀 的呎租增長達14.7%，由37.4元升至42.9元。元朗 世宙 亦有12.5%的升幅，顯示新界西的租務需求持續殷切。

租金破頂：各區租金走勢全面看：市場出現區域性差異

若將視野擴展至全港，可以發現不同地區的租金走勢存在差異，反映出租客的偏好及市場資金的流向轉變。

從數據可見，新發展區域如啟德及受惠基建的東涌、荃灣西等地，租金增長動力火熱。相比之下，部分港島傳統豪宅區及九龍塘等地的租金則出現輕微下調，例如太古城下跌約2.8%，而又一居的調整幅度則較為顯著。這可能反映出部分租客在預算及選擇上，更傾向於樓齡較新、呎租相對更具競爭力的物業。

各區租金走勢全面延伸閱讀

• 租金回報對決：日出康城 vs. 將軍澳市中心，誰是租金升值之王？
• 【東涌租盤分析】東環租金升幅冠絕同區！2025呎租跑贏映灣園、藍天海岸
• 啟德龍譽租金：呎租飆升近三成！全面比較2019年租務走勢與黃金地段潛力 

租金破頂：全港熱門屋苑租金升跌排名

基於美聯物業對全港超過60個指標屋苑的持續追蹤，我們將2025年6月的平均實用呎租與2019年7月的歷史高位進行比較，得出以下關鍵發現：

租金升幅龍虎榜：新發展區與基建概念領跑

具備長遠發展潛力的「概念區」租金增長最為迅猛，反映市場對其未來的信心投票。

• 啟德龍譽 (升幅 +29.5%)：作為啟德新發展區的標誌性屋苑，龍譽的租金由$37.3/呎飆升至$48.3/呎。這不僅是樓齡新的優勢，更是市場對整個區域從基建、交通到商業配套升級的正面反饋。
• 東涌東環 (升幅 +23.7%)：受惠於「機場城市」及港珠澳大橋的策略性地位，東涌人口持續淨流入。東環的租金升幅反映了該區對航空業及物流業專才的強大吸引力。
• 啟德天寰 (升幅 +23.1%)：再次印證啟德區的租金增長潛力，天寰與龍譽形成協同效應，共同拉動區內租金估值。

傳統藍籌屋苑：租金價值堅挺，避險首選

傳統大型屋苑憑藉其成熟的社區管理和穩定的租客基礎，租金表現穩如磐石。

• 南昌站匯璽 (升幅 +11.2%)：呎租高達$57.7，穩坐九龍區租金高位。其作為大型交通樞紐上蓋物業的便利性，是高收入租客群體的首選。
• 荃灣西海之戀 (升幅 +14.7%)：作為荃灣西的地標，其租金升幅跑贏不少市區屋苑，證明新界西核心區的綜合價值備受認可。
• 將軍澳天晉 (升幅 +7.6%)：將軍澳市中心的生活配套日趨完善，天晉的租金穩步上揚，是中產家庭的熱門選擇。

租金回調區分析：精明租客尋寶機會

部分屋苑的租金較2019年高位有所回落，這並非代表物業質素下降，而是市場供求的自然調節，為租客提供了高性價比的選擇。

• 又一村又一居 (跌幅 -11.2%)：傳統豪宅區的租金調整，可能與區內業主為求優質租客而提供更具競爭力的租金有關。
• 奧運站凱帆軒 (跌幅 -10.7%)：同區有較多新供應競爭，導致租金出現調整，但其海景及社區環境依然是獨特賣點。
• 灣仔囍滙 (跌幅 -4.0%)：雖然呎租仍以$60.7冠絕全港，但輕微回調反映即使是頂級物業，其租金亦會隨宏觀經濟環境作出合理調整。

租金破頂：專家看法

美聯集團行政總裁(住宅)馬泰陽表示，樓價料將於第三季升2%，租金則將維持漲勢升約3%。若後續中美貿易局勢、租賃市場行情以及發展商推售安排持續向好，有望見全年租售價齊升。

　美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，本港樓市增量與存量均見向好態勢。2025年次季新盤溢價錄得負8.3%，｢以價換量｣情況已持續三年。隨樓市需求逐漸增加，發展商推新幅度亦有增加。今年首7個月合共推出的全新項目共有27個，涉及單位數目為9,309夥，分別佔去年全年約57%及62%，尾貨量連跌6個月，錄得20239間，創自2023年8月至今新低，其中荔灣區､將軍澳成交量較大。

　劉嘉輝進一步指，未來3至4年熟地單位、建築中未售單位、現樓貨尾單位供應數字於第二季錄得約101,000夥，若｢入少出多｣態勢能夠維持，總量有望跌穿10萬夥水準。

　美聯物業分析師岑頌謙表示，美國減息壓力持續增加，市場對美聯儲降息期待持續攀升，年內或有機會減息三次。同時，本港拆息低企已為入市人士提供有力條件，屆時若本港銀行跟隨,將為資金入市提供更強信心。

2025年的租務市場呈現結構性增長，外來人才和學生是支持租金向上的主要動力。 預料在這些利好因素持續下，住宅租金將保持堅挺甚至穩步上揚的趨勢。

• 對業主而言：現時是檢視租金回報的黃金時機。特別是持有位於新發展區或交通基建完善地區物業的業主，可考慮根據市場最新水平調整租金叫價。對於租金回報率高的屋苑，例如本次數據中升幅顯著的屋苑，其投資價值更值得關注。
• 對租客而言：雖然整體租金趨升，但市場上仍有具性價比的選擇。建議租客可將目光投向租金暫未大幅上漲，但社區配套成熟的地區，例如部分租金有所回調的九龍及新界屋苑。此外，及早行動，在傳統租務旺季（如暑假）前鎖定租盤，或可爭取到更理想的租賃條件。

想了解更多心儀屋苑的最新租金水平或尋找最適合您的租盤？立即聯絡美聯物業分行，我們的專業代理團隊將為您提供最貼市的租務資訊及專業建議，助您輕鬆安居置業。

租金破頂：常見問題

問1：2025年香港住宅租金市場的整體情況如何？
答：整體而言，香港住宅租金市場在2025年第三季表現非常強勁。租金水平不僅連續多月上升，更已成功突破2019年的歷史高位。市場分析指出，這股升勢主要由新發展區的屋苑帶動，反映租務需求極為旺盛。

問2：哪些地區的租金升幅最厲害？我想找升值潛力高的地區。
答：根據美聯物業房地產數據及研究中心報告數據，租金升幅最顯著的地區是啟德和東涌。

• 啟德區的 龍譽 呎租自2019年以來大幅上漲了約29.5%，同區的 天寰 亦有23.1%的升幅。
• 東涌區的 東環 呎租也錄得高達23.7%的增長。
  這些新發展區因其樓齡新、規劃完善及基建概念，成為租金增長的火車頭。

問3：為什麼最近租金升得這麼厲害？
答：美聯物業房地產數據及研究中心報告總結了四個主要原因：

1. 人才流入： 政府的各項人才引進計劃效果顯著，高收入專才成為中高端租務市場的堅實支撐。
2. 學生需求： 內地學生重返香港校園，其租賃需求在暑期集中爆發，推高了鐵路沿線及鄰近大學校網的屋苑租金。
3. 經濟穩定： 本地經濟活動復常，市民收入預期改善，對租金的承擔能力有所提高。
4. 買家轉租： 由於利息走勢不明朗，部分原計劃置業的人士選擇暫時租樓，為租務市場帶來了額外需求。

問4：我是租客，有沒有租金不升反跌的地區？我想尋找性價比高的租盤。
答：有的。報告指出，雖然整體租金向上，但部分傳統屋苑的租金較2019年高位有所回調，為租客提供了「尋寶」機會。例如：

• 九龍塘 又一居 的呎租下跌了約11.2%。
• 港島 太古城 的呎租微跌了約2.8%。
• 灣仔 囍滙 雖然呎租依然很高，但亦有約4.0%的下調。
  這些地區的租金調整可能與市場競爭或業主為吸引優質租客有關，是尋找高性價比租盤的好機會。

問5：我是業主，根據這份報告我應該怎樣做？
答：對於業主來說，現在是檢視租金回報的黃金時機。報告建議：

• 如果您的物業位於啟德、東涌、荃灣西等租金升幅顯著的地區，可以考慮參考市場最新水平，適當調整您的租金叫價。
• 由於市場整體趨勢向好，即使您的物業不在升幅最高的地區，也可以評估現有租約是否仍反映市場價值。

問6：我正準備租樓，有什麼建議？
答：對於準備租樓的人士，報告的建議是：

• 及早行動： 由於市場正處於傳統旺季，需求旺盛，建議您提早尋找租盤，以鎖定更理想的租賃條件。
• 擴闊視野： 除了焦點區域，您可以考慮一些社區配套成熟、但租金升幅相對溫和的地區，例如部分租金有所回調的九龍或新界屋苑，可能會找到性價比更高的選擇。
• 尋求專業意見： 聯絡專業的物業代理，他們能提供最新的市場資訊和租盤選擇，助您作出最佳決定。

免責聲明： 本報告內容及數據由美聯物業房地產數據及研究中心編製，僅供參考之用，並不構成任何形式的要約、招攬、邀請、誘使、建議或推薦。所有資料均力求準確，但美聯物業不對其完整性及準確性作出任何保證。任何人士在作出任何租賃或投資決定前，應尋求獨立的專業意見。