萬眾期待的減息周期終於來臨！隨著美國聯儲局因應就業市場疲弱而宣佈減息，香港金管局及各大銀行亦迅速跟進。滙豐銀行率先將最優惠利率(P)下調，為樓市及按揭市場帶來新氣象。

對於正在供樓的業主或計劃置業的準買家而言，減息無疑是重大利好消息。但減息究竟能為您節省多少供樓開支？H按和P按哪個更著數？對香港樓市未來走勢有何啟示？本文將為您提供最權威、最詳盡的2025年香港減息全攻略，從最新利率動向、按揭慳息計算，到樓市影響及常見問題，助您全面掌握減息時代的理財先機。

2025年減息時間表：美國聯儲局與香港利率動向

最新動向

要理解香港的利率走勢，必須先從美國聯儲局的貨幣政策談起。由於港元與美元掛鈎的聯繫匯率制度，香港的利率政策基本上需跟隨美國的步伐，以維持港元匯率穩定。

美國聯儲局2025年議息日期及減息步伐

2025年，市場焦點一直集中在聯儲局的減息時機。經過上半年多次維持利率不變後，聯儲局終於在下半年啟動減息。

最新的10月議息結果顯示，由於美國就業市場數據疲弱，經濟面臨下行壓力，聯儲局決定將聯邦基金利率目標區間下調25個基點，至3.75%至4.00%。這標誌著減息周期的正式確立，市場普遍預期未來仍有進一步的減息空間。

美國減息背後的核心因素

聯儲局的利率決策並非憑空而來，而是基於對一系列關鍵經濟指標的綜合評估。了解這些因素，有助我們預測未來的利率走向：

• 通脹率 (CPI / PCE)： 消費者物價指數(CPI)及個人消費支出物價指數(PCE)是衡量通脹的核心指標。當通脹持續低於2%的目標水平時，聯儲局有空間減息以刺激經濟。
• 失業率： 高失業率或就業增長乏力，是經濟疲弱的信號，通常會促使聯儲局減息以刺激就業市場。
• 國內生產總值 (GDP) 增長： 經濟增長放緩甚至衰退，是減息的主要催化劑之一。
• 消費者信心指數： 此指數反映了消費者對未來經濟的預期。信心低迷意味著消費意欲減弱，可能需要減息來提振。
• 政策聲明及市場預期： 聯儲局官員的公開講話（鴿派或鷹派立場）以及市場對未來利率的預期，同樣會影響最終決策。

香港金管局跟隨減息：基本利率調整解讀

因應美國聯儲局10月減息25個基點，香港金融管理局（HKMA）於10月30日宣布，根據預設公式將基本利率下調25個基點至4.25%，即時生效。

金管局的基本利率是根據「美國聯邦基金利率目標區間的下限加50基點」或「隔夜及一個月香港銀行同業拆息的五天移動平均數」兩者中的較高者設定。此次調整後，基本利率定於4.25%（美國利率下限3.75% + 0.5%），這為本港銀行下調其最優惠利率（Prime Rate, P）創造了條件。

香港各大銀行減息追蹤：最新最優惠利率(P)總覽

在金管局調整基本利率後，商業銀行會根據自身的資金成本和市場策略，決定是否調整其最優惠利率(P)和儲蓄存款利率。滙豐銀行率先行動，其他銀行亦陸續跟隨。

值得注意的是，香港的P分為「大P」和「細P」。滙豐、恒生、中銀香港採用的P利率較低，俗稱「細P」；而渣打、東亞等其他大部分銀行採用的P利率較高，稱為「大P」。

香港主要銀行最優惠利率 (2025年11月更新)

減息對我有利嗎？兩大受惠人士全面睇

減息周期的開啟，對不同群體帶來了實質性的好處，其中最直接受惠的莫過於現有業主和準買家。

現有按揭業主：供樓負擔即時減輕

對於正在供樓的業主，減息意味著利息支出的減少。

• H按業主： H按的實際利率與銀行同業拆息(HIBOR)掛鈎。在減息周期下，HIBOR通常會持續回落。當HIBOR下跌至一定程度，H按的實際利率將會低於鎖息上限（Cap Rate），屆時業主無需再以「封頂息率」供樓，利息開支將能節省更多。
• P按業主： P按的利率直接與最優惠利率(P)掛鈎。當銀行宣布下調P，P按業主的實際按揭利率亦會隨之下降，每月供款壓力即時得到舒緩。

準買家：入市門檻降低，置業更輕鬆

對於計劃置業的人士，減息帶來雙重利好：

• 供款負擔預期下降： 減息預期讓準買家相信未來的供樓利息會更低，增強了入市的信心。
• 按揭入息要求降低： 銀行在審批按揭時，會以「鎖息上限」利率作為壓力測試的基礎來計算申請人的供款與入息比率(DTI)。當銀行下調P，鎖息上限亦會隨之下降，這意味著申請按揭的入息門檻會降低，讓更多人符合資格，或讓相同收入的人士可以借貸更高金額。

減息如何影響我的按揭？H按 vs P按慳息大比拼

要深入了解減息如何為您慳錢，我們必須拆解H按和P按的運作機制，並透過實例計算來展示其影響。

H按（銀行同業拆息按揭）如何受惠？

H按計劃以「H + 特定百分比」計算利率，H指一個月香港銀行同業拆息(HIBOR)。為保障業主，H按普遍設有「鎖息上限」(Cap Rate)，其利率通常是「P – 特定百分比」。當「H+」利率高於鎖息上限時，業主只需支付鎖息上限的利率。

減息對H按的兩大有利因素：

1. 鎖息上限下降，入息要求降低： 銀行減P，直接拉低了鎖息上限。由於按揭申請的入息要求是以鎖息上限計算，上限降低意味著入息門檻也隨之降低。
2. 拆息(H)下跌，實際利率更低： 在減息環境下，HIBOR的下跌速度和幅度通常比P更快更顯著。當HIBOR持續走低，使得「H+」利率跌穿鎖息上限時，業主便能享受更低的實際利率，節省更多利息。

P按（最優惠利率按揭）如何受惠？

P按計劃以「P – 特定百分比」計算利率，計算方式簡單直接。當銀行宣布減P，P按用家的供樓利率和每月供款會即時減少，入息要求同樣會下調。

實例計算：減息前後每月供款及入息要求變化

讓我們以一個實際例子，看看減息帶來的具體變化。

假設條件：

• 貸款額：500萬港元
• 還款期：30年
• 按揭計劃：H+1.3%，鎖息上限為 P-1.75%
• 銀行採用「細P」，減息前P為5.125%，減息後P為5.000%

1. 對H按鎖息上限及入息要求的影響

從上表可見，即使只是減息0.125厘，每月供款已能節省345，而申請按揭的入息要求更降低了近345，而申請按揭的入息要求更降低了近345，而申請按揭的入息要求更降低了近700，讓上車變得更容易。

2. 減息周期下，實際按息變化對供款的影響

下表展示了在不同利率水平下，每月供款和入息要求的變化。當減息周期持續，實際按息有望進一步下跌。

註：以上計算僅供參考，實際數字以銀行最終批核為準。

減息對香港樓市的深遠影響

減息不僅影響個人供樓開支，更對整個香港樓市帶來結構性的正面影響：

• 提振市場氣氛： 減息明確了利率見頂回落的趨勢，消除了市場最大的不確定性，能有效提振買家信心。
• 刺激交投量： 供樓成本下降和入息門檻降低，直接提升市民的購買力，有望釋放積壓已久的購買需求，帶動一、二手樓市的交投量回升。
• 穩定樓價預期： 在過去的加息周期中，樓價承受巨大壓力。減息有助於鞏固樓價，減輕業主劈價出售的壓力，令樓價走勢趨向穩定，甚至溫和回升。
• 促進經濟復甦： 房地產市場是香港經濟的重要支柱，樓市交投活躍能帶動相關產業鏈（如地產代理、銀行、律師、裝修等）的復甦，對整體經濟帶來正面作用。

美聯物業數據指標：買樓查詢量反超租務市場

市場情緒的轉變，往往比官方政策的宣布來得更早。美聯物業數據為減息提振樓市提供了最直接的證據。如下圖所示，代表潛在買家意欲的「買(查詢量)%」與代表租客需求的「租(查詢量)%」在過去近兩年出現了戲劇性的逆轉。

在2024年大部分時間，市場仍處於加息周期的陰霾下，租務查詢量明顯高於買賣查詢量，反映市民傾向「租樓睇定啲」。然而，轉捩點出現在2024年10月，買樓查詢量（51.7%）首次超越租樓查詢量（48.3%）。

進入2025年，隨著減息預期日益強烈並最終落實，這個「黃金交叉」的趨勢不但得以鞏固，差距更持續擴大。截至2025年10月，買樓查詢量已攀升至56.6%，而租樓查詢量則回落至43.4%。這清晰地表明，越來越多的市場參與者正從「持份觀望」轉為「積極入市」，「轉租為買」的趨勢已形成，為樓市注入了強大的基本動力。

減息新機遇：「供平過租」與物業投資潛力

隨著按揭利率持續下調，一個對樓市極具指標性的現象——「供平過租」將可能重現，並為物業投資者帶來新機遇。

「供平過租」時代重臨？

「供平過租」是指置業的每月按揭供款，低於租用同類型單位的租金支出。在減息周期下，按揭供款因利率下降而減少；與此同時，若經濟回暖帶動租務市場需求上升，租金水平保持穩定甚至向上，兩者便會形成「黃金交叉」。這個現象為租客提供了極大的誘因「轉租為買」，因為與其每月將錢用作交租，不如用相若甚至更低的金額為自己的物業供款，長遠而言更能累積個人資產。

物業投資的黃金機會

減息周期不僅是自住用家的福音，更為物業投資者打開了新的機遇之門。核心邏輯在於「租金回報率」與「按揭利率」之間的關係。

• 創造正現金流： 當租金回報率高於按揭利率時，投資者便可實現「正現金流」。換言之，每月收取的租金足以覆蓋按揭供款及其他雜費（如管理費、差餉等），甚至產生盈餘。例如，假設一個單位的租金回報率有3%，若按揭利率從加息周期時的3.5%逐步降至2.75%或更低，投資物業的資金成本便低於其回報，「以租養貸」變得可行甚至有利可圖。
• 憧憬資本增值： 除了穩定的租金收入，減息所帶動的樓市氣氛好轉和交投量上升，亦增加了物業本身資本增值的潛力。這讓投資者有機會實現「財息兼收」的雙重回報。

因此，減息周期徹底改變了置業和投資的成本效益計算。不論是準買家或投資者，都應積極重新評估市場，計算心儀物業的「供款vs租金」賬目，把握這個潛在的入市良機。

減息周期下的最佳按揭策略

面對減息新時代，精明的置業人士或業主應如何部署？

首選H按計劃

在減息周期中，HIBOR的下跌速度和幅度通常會優於P。選擇H按計劃，能讓您在HIBOR跌穿鎖息上限後，第一時間享受更低的實際利率，最大化慳息效果。同時，H按的鎖息上限亦提供了保障，可謂攻守兼備。

積極貨比三家

減息周期開啟後，銀行為了爭取按揭市場份額，可能會調整其業務策略。除了更優惠的利率（H+?/P-?），銀行提供的現金回贈、高息存款掛鈎戶口(Mortgage-link)、以及其他優惠條款都可能有所不同。建議申請按揭前，向多間銀行或專業的按揭轉介公司查詢，進行全面比較，選擇最適合自己的方案。

考慮轉按（Refinance）

對於早前在較高利率環境下承造按揭的業主，現在是考慮轉按的絕佳時機。透過轉按至提供更優利率和回贈的銀行，不但可以即時降低供款，更有機會套取一筆可觀的現金回贈作其他用途。

香港減息常見問題 (FAQ)

Q1: 美國經濟指標與減息決策有何關係？

美國聯儲局的雙重使命是「促進最大就業」和「穩定物價」。因此，失業率和**通脹率(PCE)**是其最重要的決策依據。當失業率上升、經濟增長放緩，而通脹又受控或低於2%目標時，聯儲局便有充分理由減息以刺激經濟。反之，若通脹高企，即使經濟稍為放緩，聯儲局也可能維持高利率。GDP、消費者信心等則是輔助判斷經濟整體健康狀況的指標。

Q2: 減息除了影響樓按，對其他金融市場有何影響？

減息的影響是全方位的：

• 股市： 減息降低了企業的借貸成本，有利於盈利增長，同時也降低了投資者的機會成本（持有現金的回報下降），通常對股市（特別是科技股、增長股）是利好消息。
• 債市： 利率與債券價格成反比。減息意味著新發行債券的票息會降低，因此現存的較高票息債券價格會上升。
• 外匯市場： 減息通常會令該國貨幣匯率走弱。美國減息可能導致美元貶值，相對地，其他非美貨幣（如歐元、日圓）以及黃金等資產價格或會受支持。
• 存款： 銀行會相應下調儲蓄和定期存款利率，市民存放現金在銀行的利息收入會減少。

Q3: 減息後，我應該選擇H按還是P按？

強烈建議選擇H按。 歷史數據顯示，在減息周期中，HIBOR的反應速度和下跌幅度遠超最優惠利率(P)。選擇H按，您能更快、更多地享受到減息帶來的好處。而且，H按自帶的「鎖息上限」功能（與P掛鈎）已經為您提供了完美的風險保障，即使未來市場逆轉加息，您的供款負擔也有上限。因此，H按在減息環境下是「贏了賺更多，輸了有保障」的最佳選擇。

Q4: 現在是轉按的好時機嗎？

是的，現在是考慮轉按的黃金窗口。 如果您目前的按揭計劃是在利率較高時簽訂的（例如，鎖息上限較高，或H+的加幅較大），市場上很可能已有更優惠的計劃。透過轉按，您可以：

• 降低每月供款： 鎖定更低的利率。
• 賺取現金回贈： 現金回贈通常可達貸款額的1%-2%，是一筆可觀的額外收入。
• 獲取更佳條款： 例如更高回報的Mortgage-link戶口。

建議聯絡銀行或按揭中介進行估價和初步評估，計算轉按的潛在得益。