隨著本港樓市氣氛逐步回暖，加上息口見頂回落的預期升溫，不少市民的入市意欲亦隨之增加。除了大型私人屋苑與單幢式洋樓外，「村屋」憑藉其獨特的居住體驗與較低的入場門檻，成為了不少首置客與小家庭的熱門選擇。
然而，村屋的交易過程與按揭審批，在複雜程度上遠超一般私人樓宇。對於缺乏經驗的新手買家而言，若不了解其中的「遊戲規則」，隨時可能因為估價不足或按揭受阻而大失預算。本文將深入剖析入手村屋前必須警惕的六大關鍵伏位，助您避開置業路上的暗礁。
一、 釐清土地性質：丁屋與補地價的迷思
並非所有村屋都能自由買賣。在香港的土地制度下，村屋主要分為「舊屋地」、「祖堂地」及「丁屋（小型屋宇政策）」三大類。目前市場上最常接觸到的，絕大多數屬於「丁屋」。
為何「補地價」至關重要？ 丁屋是政府給予新界原居民的特殊權利，這類物業在落成後的一段時間內（通常為五年），若要轉售給非原居民，必須先向政府繳付「補地價」。這與居屋（HOS）二手市場的概念相似。
- 風險提示： 買家在簽署臨時買賣合約前，必須委託律師查冊，確保該物業已完成補地價手續，並持有有效的「解除限制事項證明書」。若未補地價，銀行將無法批出一般按揭，且法律上該物業不得在自由市場轉讓，這可能導致買賣合約無效，甚至引發法律訴訟。
二、 估價陷阱：為何村屋容易「估價不足」？
在購買市區主要屋苑時，銀行通常有充足的過往成交數據作即時參考，估價相對貼市。然而，村屋市場的情況截然不同。
成交疏落與質素參差 村屋的成交量遠低於大型屋苑，銀行缺乏足夠的參考指標。加上村屋的質素差異極大——由位置（是否鄰近大路）、景觀（開揚還是樓望樓）、到建築質素（發展商規模），每一項都影響價值。
情境分析： 假設您看中一幢叫價 600 萬元的村屋並簽署了合約，但銀行基於風險考慮，最終估價僅為 550 萬元。這意味著您原本預計的按揭貸款額將會減少，您必須在極短時間內額外籌集 50 萬元的現金來填補差價（俗稱「抬錢上會」）。
因此，建議準買家在入市村屋時，預留的備用資金（Cash buffer）應比購買私樓時更多，以應付隨時可能出現的估價落差。
三、 按揭年期的計算藝術：「55」與「65」的對決
很多買家誤以為所有樓宇的按揭年期最長都是 30 年，這在村屋按揭上並不完全適用。銀行的審批標準通常更為嚴謹。
樓齡對還款期的影響 一般銀行在計算村屋按揭年期時，會採用「55減樓齡」或「65減樓齡」的公式。
- 一般按揭： 部分銀行較寬鬆，可用「65減樓齡」。
- 高成數按揭（按保）： 若您打算透過按揭保險計劃（MIP）申請高成數按揭，審批標準通常被收緊至**「55減樓齡」**。
實際例子： 若您購買一間樓齡已達 30 年的村屋並申請高成數按揭，您的最長還款期可能只有 55 - 30 = 25 年，而非標準的 30 年。 年期縮短會直接導致每月的供款額增加，這意味著買家需要有更高的月入證明才能通過供款與入息比率（DTI）的壓力測試。
四、 按揭成數的微妙差異：最高八成半的限制
雖然政府近年放寬了按揭成數，但針對村屋與私樓的待遇仍有細微差別。
對於首次置業人士，購買 1,000 萬元或以下的私樓，透過按揭保險最高可承造九成按揭。然而，同樣是 1,000 萬元或以下的物業，若屬於村屋，最高按揭成數通常被限制在 八成半（85%）。
這 5% 的差距代表什麼？ 以樓價 800 萬元為例：
- 私樓（90% 按揭）： 首期需付 80 萬元。
- 村屋（85% 按揭）： 首期需付 120 萬元。
買家需要額外準備 40 萬元的首期資金。這對於現金流較緊絀的上車客來說，是一個不可忽視的門檻。
五、 隱藏的業權複雜性：路權與僭建
村屋的業權審查比私樓繁複得多，這也是銀行審批時間較長的主因。
- 路權（Right of Way）： 不少村屋位於村落深處，出入必須經過私家路或第三方擁有的土地。若該路權不清，或者沒有合法的「過路權」，銀行可能會拒絕批出按揭，因為這涉及物業的可達性風險。甚至有案例是業主入伙後被索取高昂的「過路費」。
- 僭建問題（Unauthorized Building Works）： 天台玻璃屋、加建露台或圍封花園在村屋中屢見不鮮。銀行在審批按揭時，往往會委派估價行人員親臨現場視察（Site Visit）。若發現有嚴重違反建築條例的僭建物，銀行可能會要求業主在成交前還原（清拆），否則不予批出貸款。
時間管理建議： 由於涉及實地視察及更深入的文件審查，村屋按揭的審批時間往往比私樓長。建議買家在與賣家商議時，爭取至少兩個月或以上的成交期，以免因銀行審批未完成而導致「殺訂」。
六、 銀行取態各異：選擇合適夥伴的重要性
最後，並非所有銀行都熱衷於承造村屋按揭。
部分大型銀行可能因風險管理策略，對村屋按揭採取極保守的態度（例如給予較低的估價或較高的息率）；相反，某些中小型銀行為了爭取市場份額，可能對村屋按揭較為積極。
若買家隨意走進一家分行申請，稍有不慎可能面臨批出成數不理想，甚至被拒批的結果。因此，若您不熟悉各家銀行的當前口味，尋找專業且具規模的按揭轉介公司進行諮詢是一個明智的策略。他們能根據您的財務狀況及物業條件，協助配對最合適的銀行組合。
重點摘要 (Key Takeaways)
- 留意地契： 購買丁屋前，務必確認已完成補地價手續，方可自由買賣。
- 預留資金： 村屋成交疏落易致估價不足，買家應預留額外資金作首期緩衝。
- 計算樓齡： 高成數按揭年期常以「55減樓齡」計算，舊樓可能無法借足30年，影響供款壓力。
- 成數上限： 1,000萬以下村屋，按保最高僅可借八成半，比私樓少5%。
- 業權複雜： 需注意路權及僭建問題，建議預留2個月以上成交期供銀行視察及審批。
結語
村屋為追求生活空間與寧靜環境的港人提供了極佳的選擇，其高性價比確實令人心動。然而，村屋置業不僅僅是買一間房子，更涉及複雜的土地政策、路權法律及按揭計算。作為精明的準業主，在簽署合約前做足功課，了解上述六大風險，並尋求專業人士的協助，才能確保置業過程順利，安枕無憂地享受村屋生活。
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