繼啟德之後，2026年居屋(居屋2025) 的另一大焦點莫過於位於將軍澳坑口影業路的 影輝苑 (Ying Fai Court)。影輝苑是將軍澳區相隔多年後再次推出的新居屋項目，提供多達 1,628 個單位，更擁有本期居屋中面積最大的 560 呎戶型。本文將為您深度分析影輝苑的投資與自住價值。
一、 影輝苑基本資料
影輝苑位於影業路與常寧路交界，環境比起市中心更具層次感。
| 項目指標 | 詳細資訊 |
| 地址 | 將軍澳影業路（銀都製片廠對面） |
| 單位總數 | 1,628 伙 |
| 座數/層數 | 2 座（40 至 42 層） |
| 實用面積 | 283 至 560 平方呎 |
| 建議定價 | $168 萬至 $423 萬 |
| 平均呎價 | 約 $7,020（市值 7 折） |
| 預計關鍵日期 | 2028 年 12 月 31 日 |
二、 將軍澳影輝苑戶型與空間分析：家庭客的首選
影輝苑最亮眼的特點是其單位面積普遍較闊落，特別是 560 呎的「巨無霸」兩房單位，是追求空間感家庭的必爭之地。
開放式單位 (Studio / Open Plan)
適合對象： 單身貴族、預算有限的年輕首職人士。
| 項目 | 詳細數據 |
| 面積範圍 | 283 – 292 平方呎 |
| 單位數目 | 516 伙 |
| 佔屋苑比例 | 32% |
| 專家分析 | 低門檻上車首選。 雖然面積較細，但勝在總價低，首期負擔輕。對於追求「由租轉買」的單身人士，這是進駐將軍澳區的最平門票。 |
一房單位 (1-Bedroom)
適合對象： 新婚夫婦、追求居住品質的單身人士。
| 項目 | 詳細數據 |
| 面積範圍 | 377 – 401 平方呎 |
| 單位數目 | 740 伙 |
| 佔屋苑比例 | 45% |
| 專家分析 | 屋苑絕對主力。 此類戶型供應量最充足，開則預計方正，易於擺放大型傢俱。因面積接近 400 呎，空間感優於市區許多新盤一房，是實用性與價格的平衡點。 |
兩房單位 (2-Bedroom)
適合對象： 四人家庭、打算長線居住、重視空間感的換樓客。
| 項目 | 詳細數據 |
| 面積範圍 | 377 – 401 平方呎 |
| 單位數目 | 740 伙 |
| 佔屋苑比例 | 45% |
| 專家分析 | 屋苑絕對主力。 此類戶型供應量最充足，開則預計方正，易於擺放大型傢俱。因面積接近 400 呎，空間感優於市區許多新盤一房，是實用性與價格的平衡點。 |
三、 將軍澳影輝苑定價與按揭攻略：全期最平呎價
影輝苑的平均呎價僅約 $7,020，相較啟德啟陽苑（$9,300）便宜約 25%，定價非常進取。
- 最低售價： $168 萬（首期僅需 $8.4 萬 起，適合綠表客）。
- 最高售價： $423 萬。
- 政府擔保優勢： 影輝苑同樣受惠於 50 年按揭擔保期，買家可選擇 30 年長年期供款，且可自由選用 H 按。
四、 將軍澳影輝苑優缺點
👍 優點
- 環境靜謐、景觀優美： 屋苑背山面海，高層單位有望遠眺銀線灣海景，中低層則享開揚綠色山景。
- 空間寬敞： 提供 560 呎巨型兩房，是本期居屋中罕見的「大開則」，自住品質極佳。
- 價格親民： 呎價比市區居屋平一截，性價比高。
👎 缺點（兩大陷阱須注意）
- 位置隔涉： 距離港鐵坑口站較遠，步行需時 15-20 分鐘。居民日後需依賴小巴（如 11 號線）或巴士接駁至坑口站或將軍澳市中心。
- 樓花期極長： 關鍵日期為 2028 年底，意味著從申請到入伙可能需要等待約 3-4 年。
五、 生活配套與校網
影輝苑交通配套
影輝苑位於影業路，地理位置相對偏離將軍澳市中心，因此「接駁」將是日後居民通勤的核心。
現有公共交通配套
鐵路接駁規劃 (MTR Connection)
| 交通方式 | 目標地點 | 預計耗時 | 專家評點 |
| 步行 | 港鐵坑口站 | 15 – 20 分鐘 | 沿途環境優美但距離較長，適合天氣涼爽時步行，雨天建議乘車。 |
| 穿梭/接駁車 | 港鐵坑口站 | 3 – 5 分鐘 | 最核心通勤方式，預計入伙後將有更頻密的小巴班次接駁。 |
| 鐵路後續 | 鰂魚涌 / 北角 | 12 – 15 分鐘 | 抵達坑口站後，經將軍澳綫可極速進入港島東商業區。 |
目前影業路及鄰近的「坑口村」站提供以下主要路線：
| 類型 | 路線編號 | 主要往返地點 | 功能與特色 |
| 專線小巴 | 11 | 坑口站 ↔ 彩虹站 | 最強接駁線，班次極密，可直達彩虹轉乘觀塘綫。 |
| 專線小巴 | 11M | 坑口站 ↔ 香港科技大學 | 方便前往坑口市中心（東港城、連理街）購物。 |
| 專線小巴 | 103M | 清水灣 ↔ 將軍澳工業邨 | 提供前往西貢郊區或將軍澳南部工業區的選擇。 |
| 專營巴士 | 91M | 寶林 ↔ 鑽石山站 | 經影業路，為前往九龍東及新蒲崗提供穩定班次。 |
| 專營巴士 | 792M | 將軍澳站 ↔ 西貢 | 假日首選，方便住戶前往西貢碼頭享受休閒生活。 |
未來規劃預測
隨着影輝苑 1,628 伙住戶入伙，預計政府將會：
- 增設屋苑專屬巴士線/小巴站： 於影輝苑門外設立落客點。
- 優化行人路： 改善通往坑口村及坑口站的行人步道，增加照明與上蓋，提升步行體驗。
生活配套：教育資源最強項
影輝苑最大的亮點之一在於其優質的學術氛圍，適合不同教育規劃的家庭：
- 小學 95 校網：
- 熱門名校： 將軍澳天主教小學、天主教聖安德肋小學、將軍澳循道衛理小學。
- 一條龍與直資：
- 直資名校： 播道書院、真道書院、優才（楊殷有娣）書院（均設有中學部）。
- 國際學校資源：
- 區內設有 法國國際學校 (FIS)、香港思貝禮國際學校 (Shrewsbury)、Invictus School (新加坡學制)，以及鄰近的 復臨學校 (美制)。
- 中學網：
- 將軍澳區內有 7 間英中名校，包括 將軍澳官立中學 及 迦密主恩中學。
居屋 2025：影輝苑 常見問題 (FAQ)
影輝苑步行去坑口站會很辛苦嗎？
步行約需 15-20 分鐘，沿途環境雖美但部分路段無上蓋，雨天或盛夏建議乘乘搭 11M 或 11 號小巴，3-5 分鐘即可到達 MTR。
560 呎的大單位可以改成 3 房嗎？
根據開則預測，560 呎單位空間充足，通常具備足夠窗戶數量，具備改造成「標準三房」或「兩房連儲物室」的靈活度。在動工前，你必須填寫《裝修工程申請表》並提交予屋苑管理處。向屋宇署入則，則視乎工程性質。
影輝苑的景觀會被未來發展遮擋嗎？
影輝苑前方主要為低密度發展或斜坡，向東南高層單位飽覽銀線灣海景的機會極高，景觀保障度相對市區盤更高。
為什麼影輝苑的樓花期比啟德還要長？
因為影業路地段涉及較多前期地盤平整及基礎建設，關鍵日期定於 2028 年底。買家需考慮未來 3 年多的居住安排。
95 校網的競爭大嗎？影輝苑住戶有優勢嗎？
95 校網是將軍澳的核心校網，名校集中。居屋住戶只要成功入伙並更改地址，即可按校網機制參與派位，對於重視「一條龍」直資學校的家長，此區選擇極多元化。