在紅磡與何文田的交界，紅磡高山道26號新盤憑藉其獨特的地理位置，成為近期市場關注的焦點。由於該地段位處高山道公園旁，既享有何文田半山的幽靜氛圍，又緊接紅磡舊區的成熟生活配套，加上隸屬著名的 35 小學校網，對於追求生活質素的家庭客及注重回報的投資者而言，這裡是一個不可忽視的精品選擇。
2. Quick Facts：紅磡高山道26號項目 核心資料速覽
| 項目 | 資料詳情 |
| 地址 | 紅磡高山道 26 號 (26 Ko Shan Road) |
| 發展商 | 協成行 (Hip Shing Hong) |
| 物業類型 | 單幢式住宅 |
| 落成年份 | 預計 2025/2026 年（以發展商最終公佈為準） |
| 座數 | 1 座 |
| 單位總數 | 約 90 – 100 伙 (待定) |
| 戶型間隔 | 主打 1 房至 2 房，另設特色戶 (待定) |
| 實用面積 | 預計約 200 – 600 平方呎 |
| 管理公司 | 待定 |
| 小學校網 | 35 校網 (涵蓋黃埔、紅磡、何文田) |
| 中學校網 | 九龍城區 (包括喇沙、瑪利諾等名校) |
3. 數據透視：紅磡高山道26號項目 的市場價值
呎價走勢預測
參考同區（紅磡北/何文田南）的近似樓盤，如 悅目 (The Vim)、昇御門 (Chatham Gate) 及 何文田山畔 (Homantin Hillside)：
- 周邊二手呎價參考：約 HK$17,000 – HK$23,000 / 呎。
- 新盤溢價估算：考慮到協成行的品牌效應及新樓質素，預計開售呎價會貼近何文田區新盤水平，若定價在 HK$19,000 – HK$21,000 左右將極具競爭力。
租務回報分析
受惠於鄰近理工大學 (PolyU) 及未來何文田站/土瓜灣站的雙鐵路效應，區內細單位的租務需求極大。
- 預計租金回報率：約 3.0% – 3.5%。
- 主要租客群：理工大學教職員/學生、九龍灣或尖沙咀區上班的單身專才。
4. 間隔與景觀：平面圖全面睇
由於具體樓書尚待公佈，但根據地盤形狀及發展商過往在「悅」系列（如悅雅、遠晴等）的風格，我們可以作出以下專業推斷：
預測間隔佈局
- 方正實用：協成行樓盤向來以「無浪費空間」見稱，預計單位將減少走廊位，採用開放式廚房設計以擴大客飯廳空間感。
- 特高樓底：精品豪宅通常會透過較高樓底（約 3.15米或以上）來增加空間通透感，亦方便住戶加建閣樓儲物。
景觀分析
- 向西/西南（高山道公園景）：這是項目的「樓王」座向。低層望公園翠綠景致，高層可遠眺何文田一帶開揚市景，甚至享有少量煙花景。
- 向東/東北（漆咸道北方向）：主要望紅磡舊區樓景，高層視野較開揚，但需留意來自漆咸道北天橋的噪音影響，預計發展商會採用雙層隔音玻璃緩解。
5. 社區配套：生活機能一覽
🚗 交通網絡：雙站優勢
雖然項目不直接位於地鐵站上蓋，但處於夾心位置：
- 港鐵：步行至 何文田站 (A2出口) 約需 8-10 分鐘（視乎步速及斜路）；步行至 土瓜灣站 亦約 8-10 分鐘。
- 巴士/小巴：漆咸道北及馬頭圍道有多條過海巴士線及紅Van，前往尖沙咀、港島灣仔/中環極為方便，號稱「全港交通樞紐」。
🛍️ 購物與飲食
- 日常補給：步行 5 分鐘可達紅磡市政大廈街市，買餸極平。
- 休閒購物：鄰近「昇御商場」(Chatham Place) 設有超市及高級食肆；步行至黃埔天地則需約 15 分鐘。
🏃 康樂設施
- 高山道公園：項目的最大賣點，落樓即達，提供足球場、休憩花園及著名的高山劇場，文化氣息濃厚。
🎓 校網分析 (家長必看)
- 小學 35 校網：包括天神嘉諾撒學校、馬頭涌官立小學（紅磡灣）等大熱學校。
- 九龍城中學校網：全港四大名校網之一，傳統名校林立，為子女升學鋪路的首選。
6. 優點與缺點：紅磡高山道26號項目 好唔好住？
在決定入市前，必須客觀權衡以下利弊：
✅ 優點 (Pros)
- 35 校網王牌：對於有小朋友的家庭，這是一張極具價值的入場券。
- 環境旺中帶靜：背靠高山道公園，避開了紅磡舊區的喧鬧，卻享有一樣的便利。
- 發展商口碑：協成行以其建築質素及惜售策略聞名，交樓標準通常有保證。
❌ 缺點 (Cons)
- 距離地鐵需步行：並非「零距離」地鐵盤，夏天步行至何文田站因涉及斜路，可能會較辛苦。
- 車聲噪音風險：若單位座向面向漆咸道北天橋，即使有隔音窗，開窗時仍難免有車聲。
- 單幢樓配套限制：會所設施規模肯定不及同區大型屋苑（如黃埔花園或海濱南岸），管理費亦可能較高。
7. 未來發展與升值潛力
紅磡區正面臨大型市區更新，高山道一帶逐漸由舊樓群轉型為精品豪宅區（如附近的昇御門、何文田山畔）。
- 重建概念：隨著周邊舊樓陸續被收購重建，社區面貌將持續提升，有助帶動樓價。
- 租務剛需：只要理工大學及九龍中商業區（Kai Tak / Kwun Tong）持續發展，這裡的優質租盤將長期供不應求，防守性強。
8. 常見問題 FAQ
Q1: 與同區的「悅目」或「啟岸」相比，紅磡高山道26號項目的主要優勢是什麼？
A: 相比主要以「納米樓」為主的啟岸，本項目（預計）戶型可能更方正實用；相比悅目，本項目位置更靠近何文田一側，環境較清幽，且緊鄰高山道公園，綠化環境較優。
Q2: 紅磡高山道26號項目適合哪種類型的家庭或買家？
A: 最適合新婚夫婦、小型核心家庭（1-2孩）以及收租投資者。特別是為了 35 校網而鋪路的家長，這裡是一個相對低門檻的進駐機會。
Q3: 從投資角度看，這個項目的升值潛力如何？
A: 屬於「防守型」投資。由於已有地鐵通車效應，爆發性升值未必最高，但憑藉校網及市區地段，抗跌力極強。長遠看好其跑贏大市的潛力。
Q4: 購買或租住前，有哪些常見的「中伏」位？
A: 留意座向。向漆咸道北方向的低層單位可能會受馬路噪音及廢氣影響。建議實地視察時，留意晚上車流聲音及開窗後的實際感受。
Q5: 這裡去地鐵站方便嗎？
A: 視乎你的腳力。去何文田站或土瓜灣站大約都要行 8-10 分鐘。要留意去何文田站雖然直線距離近，但該處地勢較高，可能涉及斜路或天橋連接。
9. 總結：適合哪類人居住？
紅磡高山道26號項目 是一個典型的「實力派」精品盤。它沒有誇張的大型會所，但提供了市區難得的公園景致與頂級校網。
- 如果你是 「校網家長」：這裡是進駐 35 校網的高性價比之選。
- 如果你是 「中環/九龍灣上班族」：這裡的交通中樞地位能為你節省大量通勤時間。