俗語有云：「好租客難求」。對於各位收租業主而言，能夠遇到一個準時交租、將單位保養得宜、不搞事的好租客，簡直是物業投資路上的一大福氣。當為期兩年（通常為一年死約、一年生約）的租約即將步入尾聲，業主們無可避免地要面對一個重要課題：究竟應該與現有租客「傾續租」，還是收回單位重新放租？
絕大部分有經驗的業主都會選擇與好租客續約。因為重新放租不僅意味著物業可能會有一段「空窗期」（零租金收入），還要承擔經紀佣金、單位翻新費用，更要承受遇到「租霸」的潛在風險。然而，續租並非只是口頭答應這麼簡單，當中牽涉到租金調整的談判技巧、合約的更新，以及稅務上的手續。
美聯物業作為您的專業租務夥伴，為您精心準備了這份「2026 續租全攻略」。無論您是新手業主還是資深投資者，這篇文章將為您全面拆解與租客傾續租的最佳時機、談判技巧，以及不可忽略的法定手續，助您安枕無憂地繼續賺取回報！
第一階段：續租前的準備功夫（最佳時機與評估）
很多業主因為怕麻煩，往往等到租約完結前幾天才匆匆聯絡租客，這其實是大忌。太遲開展續約對話，不僅會令自己處於被動，萬一租客決定搬走，業主將沒有足夠時間尋找新租客，導致單位空置。
1. 釐清「死約」與「生約」的關鍵時間點
香港一般住宅租約多為期兩年，採用「一年死約、一年生約」的形式。
- 死約期（通常為首 12 個月）： 雙方均不可單方面終止租約，否則需賠償對方剩餘租期的租金。
- 生約期（通常為第 13 至 24 個月）： 只要給予足夠的通知期（一般為 1 個月或 2 個月），任何一方均可提出終止租約而無需賠償。
2. 何時是「傾續租」的最佳時機？
美聯物業專家建議，最理想的時機是在「生約」期滿（即兩年租約即將完全完結）的前 1.5 至 2 個月開始與租客接觸。
這個時間點恰到好處：既有足夠時間探討新的租約條款（例如加減租金），又能給予雙方緩衝期。如果談判破裂，業主也有 1 至 2 個月的時間將物業重新放租，而租客也有時間尋找新居，達至好來好去。
3. 業主自我評估：這個租客值得留嗎？
在開口之前，業主應先回顧過去一兩年該租客的表現：
- 交租紀錄： 是否每個月都準時過數？有否經常拖欠或需要催促？
- 單位保養： 雖然未交吉無法全面檢查，但從日常維修溝通中，租客是愛惜物業，還是經常無故要求維修？
- 鄰里關係： 有沒有收到過管理處投訴其製造噪音或滋擾？如果答案都是正面的，這位租客絕對值得您花點心思去挽留！
第二階段：如何與租客「傾續租」？（加租定減租談判技巧）
到了實際「開口」的階段，租金的調整絕對是雙方最關注的焦點。業主不應憑空開價，而應根據市場數據和租客質素制定策略。
1. 掌握市場數據：知己知彼，百戰百勝
在與租客商議前，業主應先登入美聯物業網站或手機應用程式，查閱同屋苑、同類型單位的最新成交租金紀錄及現時放盤叫價。了解大市走勢，您才能在談判桌上有理有據。
2. 針對不同市況的 3 大談判策略
- 情況 A：市況向好，租金大幅攀升（考慮加租）如果同類單位租金已比兩年前上升了 10% – 15%，業主自然希望加租。但緊記，開價不宜「去到盡」。談判技巧： 您可以向租客展示市場數據，說明租金升幅。同時，您可以強調搬屋的隱藏成本極高（包括搬運費、新居經紀佣金、新按金、以及適應新環境的時間）。通常，如果您提出的加幅略低於市場現價（例如市價升 15%，您只加 8% – 10%），理性的租客計算過搬屋成本後，大多會願意妥協接受加租。
- 情況 B：市況平穩（原價續租）如果租金走勢與兩年前相若，而對方又是一位準時交租的好租客，原價續租絕對是雙贏方案。業主省卻了找新租客的空置期風險和佣金支出，租客也省卻了搬遷煩惱。
- 情況 C：市況回落，或極度優質的租客（適度減租 / 凍租）如果大市租金下跌，租客很大機會會主動要求減租。此時，業主不應一口拒絕。與其堅持原價導致租客搬走，最後單位丟空一兩個月，還要劈價租給不知名的新租客，倒不如順應市況，適度減租以鎖定好租客。這筆「減租」當作是買個安心，長遠來看回報更穩定。
第三階段：續約的 3 大實務操作手續
當雙方就新租金和條款達成共識後，就需要白紙黑字落實。處理續租手續通常有以下三種方式：
方法一：簽署一份全新的《租賃協議》 (New Tenancy Agreement)
這是最常見且最穩陣的做法。雙方當作一次全新的租賃，重新簽訂一份兩年期（一年死、一年生）的標準租約。
- 優點： 條款清晰明確，沒有任何含糊地帶。如果在過去兩年業主增加了電器，或者租客養了寵物，可以在新合約的附表和備註中重新列明，全面更新權責。
- 操作： 重新填寫租約，訂明新的起租日、新租金、繳租方式等。
方法二：簽署《續租協議》 (Renewal Agreement / Addendum)
如果不希望重新列印長篇大論的標準租約，雙方可以簽署一份簡短的「續租協議」或「租約附加文件」。
- 內容： 協議內必須清楚註明原租約的日期及單位地址，並聲明雙方同意續租。必須列明新的租賃期限（例如 2026年X月X日至 2028年X月X日）、新的每月租金，並加上一句「除上述修改外，原租約的所有其他條款及條件均維持不變並繼續有效」。
- 優點： 文件簡潔，處理快捷。
方法三：行使原租約的「續租權」 (Option to Renew)
有些較嚴謹的租約（多見於商舖或豪宅，一般住宅較少）在最初簽訂時，已附帶了「續租權」條款。租客需在租約期滿前規定的時間內（例如不少於 2 個月）以書面通知業主行使此權利，租金則按當時市值或約定的機制作調整。
第四階段：業主最常問 —— 續約要唔要「重新打釐印」？
關於續租，最多業主問的問題就是：「大家咁熟，又有舊合約喺度，簽好新租約後仲要唔要重新打釐印（繳交印花稅）？」
美聯物業的標準答案是：絕對需要！而且非常重要！
1. 為甚麼續租必須打釐印？
根據香港法例第 117 章《印花稅條例》，任何構成租賃的法律文件，不論是全新的租約，還是短短一頁紙的《續租協議》，只要涉及物業租賃及租金的變動，都必須在簽署後的 30天內 提交至稅務局印花稅署加蓋印花（打釐印）。
2. 唔打釐印有咩嚴重後果？
很多業主為了慳幾百至一千元的印花稅而選擇不打釐印，這絕對是「因小失大」！
- 失去法律效力： 未打釐印的租約或續租協議，不能在民事訴訟中作為呈堂證供。萬一這個「好租客」在續約後突然變質成為「租霸」不交租，業主向土地審裁處申請收樓時，法庭將不會受理這份無效的文件。業主必須先向稅務局補交印花稅，並繳交高達原印花稅 10 倍的巨額罰款，才能繼續追討程序。
- 無法扣稅： 業主每年申報「物業稅」或「個人入息課稅」時，如果想申請扣除相關開支，必須提供已打釐印的租約作為證明。
3. 續租釐印費如何計算？邊個畀？
續約的釐印費計算方法與新租約相同。以一般不超過 3 年的租約為例，印花稅率為平均每年租金的 0.5% 至 1% 不等。
- 付費責任： 行規一般是由業主和租客平均分擔（一人一半）。業主可以透過稅務局的「香港政府一站通」網上服務，安坐家中完成電子打釐印手續，快捷方便。
常見問題大拆解 (FAQ)
Q1: 決定續租，我需要給予租客「免租期」嗎？
A: 不需要。 「免租期」通常是給予新租客搬運傢俬、清潔及裝修單位的時間。由於現有租客一直居住在單位內，並不存在搬遷需求，因此續租時業主絕對沒有義務提供免租期。租金應該無縫接軌地延續。
Q2: 續租需不需要經地產代理？要不要付佣金？
A: 業主與租客完全可以私下協商並自行簽署續租協議。但如果您身處海外、工作繁忙，或者希望有一份保障雙方權益且最新版本的標準合約，您可以委託美聯物業等專業地產代理協助處理續租手續（包括草擬合約、辦理打釐印等）。代理通常只會收取一筆象徵式的行政手續費，遠低於新簽租約的半個月租金佣金。
Q3: 簽新租約前，業主可以要求入屋視察單位嗎？
A: 強烈建議這麼做！ 業主應在落實續租前，向租客提出友善的請求，入屋簡單視察單位的狀況。這不僅是為了確保單位沒有嚴重的損壞或未經批准的結構改動（如違規間房），也可以順道檢查是否有需要業主負責維修的隱藏問題（如喉管滲水），避免續約後發生爭拗。
結語：妥善處理續租，確保被動收入長流
成功留住好租客並順利完成續租手續，是每位精明業主的必修課。從把握最佳的談判時機、理性分析大市租金、到嚴謹地簽妥合約並依法「打釐印」，每一個步驟都不容忽視。
如果您對市場租金走勢感到困惑，或者覺得處理繁瑣的租約條款和稅務手續無從入手，歡迎隨時聯絡美聯物業的分行團隊。我們的專業物業顧問具備豐富的租務經驗，樂意為您提供最新的市場資訊及續租行政支援，助您輕鬆管理物業，安享豐厚回報！