當年為了順利上車，夫妻或家人合力支付首期，在心儀的屋苑（小區）中仔細研究平面圖（戶型圖），最終以聯名形式買入安樂窩。然而，隨著家庭財務狀況改善或投資需求增加，不少聯名業主日後都會考慮透過除名 / 甩名（法律上稱為「內部轉讓」），將物業的全部業權歸於其中一人名下。

這個操作絕非因為感情破裂，而是一個極具戰略價值的財務規劃！透過除名 / 甩名，退出的那一方可以完美回復「首置客」（首次置業人士）的清白之身，為未來購買第二層物業節省龐大的稅務開支並獲取更高的貸款成數。不過，物業甩名牽涉複雜的按揭重批、律師手續與稅局評估，稍一不慎隨時得不償失！美聯物業專業團隊為你詳解 4 步甩名程序與費用計算，助你避開 5 大致命陷阱，精明擴張資產版圖。

為何要「甩名」？回復首置身份的財務與稅務優勢

在探討複雜的法律程序前，我們必須先釐清為何要大費周章進行聯名物業的除名 / 甩名。

首置身份買樓有什麼優勢？

重獲首置客光環與按揭（房貸）成數優勢

香港政府對住宅物業的稅制與按揭指引非常嚴格。只要你的名字出現在任何香港住宅物業的土地登記冊上，無論你只佔 1% 還是 50% 業權（無論是長命契還是分權共有），在銀行及稅局眼中，你已經「擁有物業」。

當你想買第二層樓時，若不先進行甩名：

1. 按揭成數扣減：根據金管局指引，擁有超過一項未供滿物業的按揭申請人，其最高**按揭（房貸）**成數及供款與入息比率 (DSR) 上限通常會被扣減一成。這意味著你需要準備更多的首期現金。
2. 印花稅成本：雖然政府已於 2024 年全面「撤辣」，但如果你在沒有甩名的情況下同時擁有多個按揭負債，整體的財務靈活度與借貸力將大打折扣。透過甩名將名額騰出，能確保另一半能以最優厚的條件及最高成數申請新樓按揭。

情境題分析：夫妻甩名重組資產的威力

情境：陳生陳太 5 年前聯名買入一個 600 萬單位，現已升值至 800 萬，剩餘按揭 300 萬。兩人現有充裕資金，打算多買一個 500 萬的單位收租。

未甩名做法：若陳太以個人名義買第二層樓，但由於她本身已有未供完的按揭（共同借款人），新買的 500 萬單位按揭成數會被扣減，且兩人的總入息必須足以同時覆蓋舊樓與新樓的壓力測試，難度極高。

甩名做法：

1. 陳生將自己的一半業權（價值 400 萬）「賣」給陳太。
2. 陳太獨自承擔 800 萬單位的按揭。
3. 甩名後，陳生回復首置身分，身上零負債。他可以輕鬆以個人名義、首置客的最高按揭成數去購買新的 500 萬單位。這就是甩名重組資產的強大威力。

聯名物業除名 / 內部轉讓的 4 大關鍵程序

除名 / 甩名在法律本質上就是一次「物業買賣交易」，只是買家和賣家剛好是現有的聯名業主。以下是 4 個必經的標準程序：

步驟一：物業估價與重新申請按揭（房貸）

這是最關鍵的第一步。由於業權發生變動，原有的聯名**按揭（房貸）**必須被全數贖回並註銷。

接手全部業權的一方（例如上述的陳太），必須以單人身分向銀行重新申請一份新的按揭貸款。銀行會對物業進行最新估價。建議在正式找律師前，先向美聯按揭等專業機構免費查詢多間銀行的估價及預先批核，確保自己有足夠單方入息通過壓力測試。

步驟二：長命契業主必須先辦理「拆契」

如果物業當初是登記為「聯權共有」（俗稱長命契），由於長命契的業權是不可分割的整體，業主無法直接轉讓「一半」業權。

律師必須先為雙方辦理「分割聯權共有」(Severance of Joint Tenancy) 手續，簽署分割契並向土地註冊處登記，將物業轉為「分權共有」（通常各佔 50%）。完成這一步後，才能進行後續的半份轉讓。

步驟三：透過律師簽署轉讓契約 (Deed of Assignment)

退出的一方與接手的一方需簽署正式的買賣合約及轉讓契約。為節省成本並滿足銀行要求，買賣雙方通常可以聘請同一間律師樓處理（因為是近親且無利益衝突）。律師會安排清還舊按揭、簽署新按揭契約，並將轉讓款項在雙方帳戶間進行結算。

步驟四：向稅務局繳交印花稅（契稅）及註冊

律師會代買家向稅務局印花稅署繳交相關的從價印花稅（契稅），並將新簽訂的轉讓契約及按揭契約送交土地註冊處註冊。完成註冊後，土地查冊紀錄上就只會剩下接手人的名字，甩名正式完成！

甩名費用計算全攻略：印花稅、律師費及雜費預算

進行除名 / 甩名絕非免費，業主必須預留一筆資金來支付相關的交易成本。

1. 從價印花稅（契稅）

根據香港法例，近親（配偶、父母、子女）之間的物業轉讓，不論承讓人是否已擁有其他物業，均可獲豁免以較高稅率繳稅，只需按「第 2 標準」從價印花稅稅率計算。

• 計算基準：以轉讓份額的市值計算。例如物業總值 800 萬，甩名轉讓一半（50%），則以 400 萬作為計稅基礎。
• 稅金例子：400 萬物業的第 2 標準印花稅為 $60,000（即 1.5%）。

2. 律師費

處理甩名手續通常包括：拆契費（如適用）、買賣合約草擬費、舊按揭贖契費及新按揭上會費。由於牽涉多份法律文件，總律師費用大約介乎港幣 $8,000 至 $15,000 不等，視乎律師樓的收費標準及案件複雜程度。

3. 按揭相關費用

若提早贖回原有按揭，可能需要向原銀行支付數百至千多元的罰息期外手續費。若是新造按揭，則可能獲得銀行的現金回贈（Cash Rebate），這筆回贈往往能抵銷大部分律師費甚至印花稅開支！

避開 5 大甩名致命陷阱（深度法規與案例解說）

許多業主以為近親轉讓只是「左手交右手」，忽略了當中的法律與財務地雷。以下 5 大致命陷阱，稍一不慎便會令甩名大計泡湯。

陷阱一：物業估價不足導致轉按失敗

案例：林氏夫婦 3 年前以 1,000 萬買入單位，承造 50% 按揭（欠款 500 萬）。現時樓價回調，銀行最新估價跌至 800 萬。

風險解析：若林太要甩名給林生，林生需向銀行重做按揭。以 800 萬估值計算，銀行最多可能只批出 60% 按揭，即 480 萬。但他們原本的欠款是 500 萬。這意味著林生必須額外自備幾十萬現金來填補「估價不足」的差額，才能成功贖契並完成甩名。

陷阱二：壓力測試不過關無法單獨上會

風險解析：當初兩人聯名買樓時，是集合了「雙份入息」才順利通過銀行的壓力測試。現在要除名 / 甩名，留低的一方必須以「單方入息」承擔整筆按揭債務。如果接手方的底薪不高，或者收入是以不穩定的佣金為主，銀行隨時會拒絕批出新按揭（房貸）。解決方案是必須在甩名前找好具備足夠入息的親屬作為「擔保人」。

陷阱三：近親「無償轉讓」引發的破產追溯風險

為了逃避繳交印花稅（契稅），有些業主會聰明反被聰明誤，要求律師草擬一份代價為 $0 的轉讓契約。在法律上，這被稱為「送讓契」(Deed of Gift) 或「無償轉讓」。

深層法規：根據《破產條例》，如果送贈者（即退出業權的一方）在轉讓後 5 年內破產，破產管理署署長有絕對的法定權力向法庭申請撤銷該次無償轉讓，並將該半份業權收回拍賣以償還債務。

陷阱四：罰息期內甩名的龐大額外開支

風險解析：絕大部分銀行按揭都設有 2 至 3 年的「罰息期」。在罰息期內進行內部轉讓，等同於提早清還全數貸款。銀行會向業主收取高達貸款額 1% 至 3% 的罰息。以 500 萬貸款計算，罰息隨時高達 5 萬至 15 萬元！因此，最佳的甩名時機通常是等待原有按揭的罰息期結束後才進行。

陷阱五：送讓契約 (Deed of Gift) 徹底摧毀未來按揭機會

這與陷阱三息息相關，且是最多人中伏的地方。

風險解析：由於「送讓契」存在被破產管理署撤銷的極高法律風險，全香港幾乎所有大型銀行，都會將牽涉「送讓契」的物業視為極高風險的抵押品。這意味著，一旦你透過無償轉讓完成甩名，該物業在未來的 5 年內，將無法在任何正規銀行獲批任何新的**按揭（房貸）**或加按套現！為了省幾萬元的印花稅，而將整層樓的融資能力鎖死 5 年，絕對是因小失大。這就是為何專業律師都會強烈建議，即使是近親轉讓，也必須以「合理的市場代價」簽署正式的買賣合約 (Sale and Purchase Agreement)。

居港內地人及專才特別須知：中港除名法規差異

對於近年來港置業的內地專才，必須釐清兩地在物業除名手續上的根本差異：

1. 沒有「房產證直接減名」的捷徑：在內地，夫妻間變更房產共有比例或減名，往往只需到房管局繳納小額工本費即可辦理。但在香港，任何業權份額的變動，無論對方是否配偶，都被法律嚴格視為一次「物業交易」。必須透過香港事務律師草擬法定文件，並向稅務局繳納實質的從價印花稅（契稅）。
2. 資金流與首期證明：在進行「有償內部轉讓」時，接手方理論上需要將購買半份業權的資金支付給退出方。如果資金來自內地匯款，必須確保符合國家的外匯管制規定。香港銀行在審批新按揭時，也會嚴格審查這筆內部交易資金的來源是否合理，以防範洗黑錢風險。
3. 單方入息的認可度：內地專才若單獨接手按揭，需向香港銀行提交內地或香港的稅單及糧單。部分銀行對純內地入息的按揭成數或會有所保留，建議事前向代理及按揭顧問了解最新指引。

實用比較表：甩名費用預算一覽表

(以下為假設物業市值 800 萬，甩名轉讓 50% 即 400 萬業權的估算)

實用比較表：有償轉讓 (買賣) vs 無償轉讓 (送讓契) 比較

常見問題 (FAQ)

Q1：我與朋友聯名買樓（非近親），可以進行「甩名」內部轉讓嗎？

答：可以。任何業權持有人都可以將自己的份額轉讓給另一方。但致命分別在於稅務：由於朋友不屬於法定的「近親」（只限配偶、父母、子女、兄弟姊妹），如果接手的一方本身已經持有其他住宅物業，這次轉讓將不能豁免辣稅，接手方必須按照較高的稅率繳納印花稅。

Q2：甩名手續一般需要多長時間完成？

答：如果無需重新造按揭，單純簽署轉讓契，最快 2 至 3 星期即可完成。但通常甩名都伴隨著重做按揭的程序，由尋找銀行估價、審批按揭、律師處理拆契及準備文件，整個流程通常需要 45 至 60 天。建議業主預留充足時間辦理。

Q3：甩名後，退出的那一方是否可以即時買新樓並享有首置稅率？

答：是的。只要轉讓契約正式簽訂並在土地註冊處完成註冊（或已打釐印），退出的一方在法律上就回復了「無物業」狀態（即首置身分）。此後他/她再簽訂新的買樓臨時合約，即可享受較低的第 2 標準從價印花稅稅率。

結語

【聯名物業甩名】是一門結合法律、稅務與按揭的綜合財技。做對了，能為家庭釋放巨大的投資潛力；做錯了，隨時被稅局追討、被銀行拒絕按揭，甚至陷入破產追溯的深淵。無論你打算甩名後再投資市區優質屋苑（小區），還是希望重組家庭資產，事前周詳的計算與專業諮詢是不可或缺的。立即聯絡美聯物業，我們的星級代理團隊與按揭專員，隨時準備為您提供最精準的物業估價及一站式除名轉讓諮詢服務！