中國內地政府宣佈將於2023年1月8日,結束長達近三年的入境隔離和核酸檢測的嚴格防疫措施,這也意味著香港和內地即將恢復「通關」。隨著中港通關在即,相信會吸引大批內地旅客於新春期間訪港,刺激樓市交投出現「大陽春」,料首季一二手交投齊升,樓價回穩,甚至有力回升。
樓市會於新春期間爆發「大陽春」,交投的升幅會遠超之前幾次,主要原因是:
中港加大力道放寬防疫,刺激中港澳人財流通
本港第四季住宅交投冰封,本地購買力累積多時待入市
香港封關三年,內地客過往難訪港,購買力「報復式」反彈
樓市價量要徹底復常,須亮起「四盞綠燈」,刺激資金回流買磚頭。該「四盞綠燈」包括:
第一盞綠燈:中港全面通關
第二盞綠燈:經濟復甦
第三盞綠燈:市民恢復前景信心
第四盞綠燈:息口見頂
美聯集團主席黃建業表示,2023年首季極可能是本港樓市的轉捩點。四盞「綠燈」之中,中港通關已近,整體利好香港,但是對樓市的長遠影響,還看全面通關對提振經濟的作用。如經濟平穩向上,絕對會帶動樓市向好。現時已有部份新香港人及「聰明錢」偷步入市「執筍盤」,預期本港樓市受到通關刺激,加上發展商重拾推盤步伐,成交會於農曆年後恢復一定暢旺,並帶動二手市場,出現「小陽春」,而且估計成交會較以往暢旺。惟須留意,中港通關既吸引國內人來港買樓,亦或令部份滯留國內的業主能夠來港放賣,以換取資金週轉,或抵銷通關部份動力,購買力消耗後未得補充,樓市或回歸沉寂,買賣雙方料觀望二月份《財政預算案》。
黃建業相信,《財政預算案》會是通關之外,本港樓市的另一重要關口,冀特區政府提出具體措施,加力吸引外商來港投資,加速經濟「疫後重生」。雖然特首李家超在首份《施政報告》中提出多項吸納人才來港政策,並於近期落實,但措施推出太遲,落後主要競爭對手,對經濟及樓市的刺激作用尚待發酵。黃建業呼籲政府重新開放投資移民,並縮減取得永久居民身份證的年期,由原來7年減至3年,又或提出更多稅務或居留優惠。
同時,日前香港政府公布,由2023年1月1日起將實施一系列「搶人才」措施,預期未來3年每年或吸引至少3.5萬名人才赴港工作。
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由於配額不設上限,令申請更容易,相信開始接受申請後,申請人數會持續增加,優秀人才計劃將廣受歡迎,同時,新推行措施「高端人才通行證計劃」相信亦能吸引到一批百大畢業的畢業生,內地有9間大學的畢業生都符合資格,勢吸引此批專才來港發展,相信每年將有多達4.5萬名國內外精英來港工作,高於政府估計的3.5萬名,按照推算,甚至可為本港補充多達11.7萬人口,協助填補本港過去2年14萬勞動人口流失的缺口。
搶人才措施每年為港吸引4.5萬精英
回顧過去多年,由於受疫情影響,大批人才申請被積壓未被處理;在2020及2021年亦積壓了1萬個優才申請,但最終只有2,000人成功申請來港。由於有意來港的人士積存。即使未有「高端人才通行證計劃」及優化搶人才計劃,單單計算2023年潛在來港工作人士申請,亦預計多達3萬份,相信新措施可進一步刺激申請人數,估計連同上述計劃的推出,各項「搶人才」措施合計可每年為港吸引4.5萬名各地精英,多於政府估計3成。
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上述高端人才即是市場定性的「新香港人」,他們於香港的置業動向屬近年樓市關注重點。根據《資本投資者入境計劃》(CIES)申請數字、獲批數字及待處理數字去分析,於2022至28年,或有多達3.67萬人獲得香港永久居民身份,相信未來數年將是「新香港人」購買力爆發的高峰。若以未來「新香港人」的數目按比例推算,其潛在購買力或足以消化約45%全港一年私樓落成量,反映他們強勁的資金實力,亦港樓需求有增無減。未來數年「新香港人」購買力將持續爆發。
優才赴港工作,明顯增加香港物業市場的住屋需求。綜觀近年來內地買家購買一手私宅宗數地區分布,當中最受內地買家鍾情的地區為啟德區,佔約兩成左右。隨著防疫放寬,兩地通關在即,經濟復常,故有利本港與國內外接軌,預期在通關效應刺激帶動下,樓市交投將會出現「大陽春」,料首季一二手交投齊升,購買力「報復式」反彈。事實上,稅務局統計,2022年11月份BSD個案錄得約58宗,較10月份約20宗上升近2倍,預期內地客或新港人入市意欲亦會大幅上升。更值得留意,投資客已紛紛偷步入市,比例將會迅速飆升。
近年來成為市區焦點區域的啟德,區內未來供應充足,差不多每隔一季都有全新盤推出應市,而且戶型選擇,以至發展商品牌都十分多元化,於2023年更加有近10,000伙的潛在新供應可待推出,是不少用家及投資者入市的大好機會。
再者,啟德的交通配套是物業愈來愈重心的賣點。項目鄰近未來港鐵屯馬綫啟德站。屯馬綫餘下路段已全綫通車,沙中綫紅磡至金鐘段亦於2022年年中通車,從啟德站到金鐘站只須6站車程,約12分鐘車程即由一大商業區連接另一商業區。另一方面,由中九龍幹線及東南九龍T2主幹路組成的「6號幹線」,連接九龍的東西部,屆時由啟德往返西九龍只須約6分鐘。
至於區內另一地標啟德城中心,擬建多個地標商廈,包括雙子塔式商廈,當中逾100萬平方呎、預計2022年開幕的崇光百貨(SOGO)為一大焦點。此外,市建局計劃打造地下購物街,橫跨整個啟德,將成為香港未來大型地下購物地標。令區內項目具備高尚住宅的條件。
Park Peninsula綜合多元化新地段
在2022年7月,啟德跑道區9間地產發展公司成立非牟利私營公司,名為「啟德跑道區私人發展有限公司」,成員包括華懋集團、中國海外、帝國集團、遠東發展、恒基、嘉華國際、新世界發展、新地及會德豐地產,將通過公私營協作模式與不同持份者和政府部門配合及協商,而跑道區取名為Park Peninsula,勢成集休閒娛樂、體育、酒店旅遊、商業及住宅於一身的全新綜合多元化新地段。
「Park」意指地段環抱全港最大、約484.4萬平方呎綠化及休憩地帶,配合位處海中央的優勢,猶如海上綠洲;而「Peninsula」即指三面環海的半島,突顯前臨維多利亞港的世界級矜罕地段,是維港唯一的環海綠洲。
再者,稅務大樓、工業貿易大樓、兒童醫院,還有國際級體育場地設施等進駐,當中包括斥資約300億元打造的啟德體育園,主場館多達5萬個座位,為紅磡體育館4倍,可作為體育及演唱會等活動之用,落成後將成為全港最大的體育場地。如此一來,啟德區內工作人士將持續提升,其中更有部分人士會考慮搬遷至區內居住,住屋需求自然大增,買賣或租值之潛力都相當可觀。
另一個近年來成為新樓供應主力區份,就是將軍澳日出康城。一直主打中大型單位,吸引不少家庭客。然而,近期區內有新樓一反區內傳統格局,推出以開放式及1房戶為主的新盤,力吸年青上車客。
康城基建及購物配套完善
交通及購物配套方面,包括將軍澳跨灣連接路、將軍澳藍田隧道等基建,已於2022年完成及開通。連接路全長1.8公里,以高架方式跨過新界西貢區將軍澳,連接將軍澳東岸及西岸,料全面通車後,往來多區的車程都可大大縮短,同時亦有利區內樓價升值。而六號幹線於2026年全線通車的目標維持不變。屆時往來將軍澳市中心及油麻地交匯處的行車時間將由65分鐘大幅減至12分鐘。
至於康城大型商場「The LOHAS康城」2020年開業至今近一年,商舖出租率已達95%。總樓面面積約48萬平方呎,提供近150個商舖,大大改善區內購物配套。至於第10期項目會所戶外戶内設施齊備,會所更前臨海景,連同綠化空間佔地面約6萬平方呎。
事實上,近年有不少擁有內地背景人士前來香港發展事業,除了一大批持 IANG 簽證的求學人士,也有不少人通過工作簽證或優才計劃前來香港的內地朋友。作為國際大都市,香港許多機構會進行全球性招聘,有許多內地人才也通過這個的渠道獲得來港工作定居的機會。
假如申請人想其配偶及子女可享受到香港的醫療及教育褔利,建議盡早提交申請,以便及早安排子女來港讀書,享受香港高等教育。同時鄭天殷亦指出,雖然審批過程簡單,但假如要一次「過關」仍有不少難度,尤其是文件提供方面往往出現難以一次滿足審批要求的情況。如申請要涉及補充文件的話,根據經驗,批核時間便會大為延長,建議要找專業人士代辦。
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