甲辰龍年已至，惟樓市未現新氣象，市場憧憬的「小陽春」未出現。財政司司長陳茂波2月28日公布2024/25年度財政預算案，焦點落在樓市「辣招」額外印花稅、新住宅印花稅、買家印花稅會否撤銷。
【一按即睇全撤辣後樓市2024詳盡置業分析部署】
陳茂波表示，政府一直密切留意住宅物業市場的情況。經審慎考慮當前的整體情況後，決定即日起撤銷所有住宅物業需求管理措施，即由今天(2024年2月28日)起所有住宅物業交易無須再繳付額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅。政府認為在當前的經濟及市場情況下，有關措施已無需要。
另外， 金管局在2023年7月修訂了物業按揭貸款的逆周期宏觀審慎監管措施。考慮到外圍及本地經濟情況，我們認為在繼續維持銀行體系穩定的前提下，現時有空間進一步修訂相關措施，並適當調整其他與物業貸款相關的監管政策。
金管局認為在繼續維持銀行體系穩定及確保按揭業務風險得到妥善管理的前提下，有空間修訂物業按揭貸款的逆周期宏觀審慎監管措施，並適當調整其他房地產貸款相關的監管要求適宜暫停實施物業按揭貸款假設利率上升200基點的壓力測試要求。以「資產水平」為審批基礎的物業按揭貸款的按揭成數上限由五成提升至六成。
假設以貸款額500萬元、還款期為30年、選用H按計劃，實際息率為4.125厘，暫停壓力測試要求前，加2厘壓力測試的每月入息要求為$50,634，而暫停壓力測試要求後，以月供比率計算，每月入息要求為$48,464，即減少$2,170或4.3%。
另一方面，價值3,000萬港元或以下的自用住宅物業的按揭成數上限調整至七成；價值3,500萬港元或以上的自用住宅物業的按揭成數上限調整至六成。為了避免適用按揭成數出現驟降情況，價值3,000萬至3,500萬港元之間的物業的按揭比率會以漸進形式遞減。此外，非自用住宅物業的按揭成數上限由五成調升至六成。
以上所有修訂即日生效，適用於2月28日或以後簽訂臨時買賣合約的物業交易。
辣招歷史
翻查資料，樓市辣招最早可追溯至2010年11月，當時政府推出額外印花稅（SSD），限制市民在兩年內轉售單位，需要繳付樓高5至15%的SSD，兩年後，政府於2012年10月更推出SSD加強版，轉售時間限制調整為三年內，SSD稅款涉及樓價10至20%，當時政府更推出買家印花稅BSD，以限制非本地人士及以公司名義的買家，在港買樓時需繳付樓價15%的稅款。2013年2月份為樓市辣招「加辣」，更推出雙倍印花稅（DSD），調整200萬元或以下物業，稅款由100元增至樓價1.5%，其餘物業稅率也加倍，由最高稅率4.25%增至8.5%。
至2021年年中樓市開始由高呈下行狀態，加上於2022年3月撞正美國加息週期，同時亦為本港樓市帶來壓力。在2022年10月特首李家超發表首份《施政報告》 當中指出，待合資格外來人才在成為香港永久性居民後，可申請退還在港置業已繳付額外的印花稅，即「先徵後退」。即如該類人士可於居港七年並成為香港永久性居民後，就其已購入並仍然持有的首個住宅物業申請退還已繳付的買家印花稅及新住宅印花稅，但他們仍須繳交按「第二標準稅率」計算的從價印花稅。
【一按即睇全撤辣後樓市2024詳盡置業分析部署】
新增最強租金回報五大屋苑
新一份「財政預算案」公佈「全撤辣」，即日起所有住宅物業交易無須再繳付額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅，同時金管局今日向銀行發出指引，暫停實施壓力測試。當中有意入市的人士之中，近70%被訪者表示將「入市自住」，約30%則表示將「入市投資」。
在樓價較高位回落近四分之一，加上租金回升，而且息口有望回落的憧憬下，相信可吸引投資者積極入市本行統計顯示，現時有最少五個屋苑的租金回報超過4厘，而且不少是市區大型近鐵路的物業，甚具投資價值。
| 屋苑 | 租金回報率 |
| 南豐新邨 | 4.4% |
| 得寶花園 | 4.2% |
| 沙田第一城 | 4.1% |
| 淘大花園 | 4.0% |
| 荃灣中心 | 4.0% |
港島區代表:南豐新邨
南豐新邨位於港島鰂魚涌基利路32號，發展商為南豐發展，於1977年8月開始落成，由12座樓宇組成，共有2,829個單位。屋苑內設有兒童設施、運動設施；交通便利，步行至港鐵時間約4分鐘，小學校網在14區，中學校區在東區。
位於港島的幽靜地區，鄰接英皇道，倚山面海，維多利亞港景色，一覽無遺，具市區之便利而無繁囂，有園林之優雅而無隔涉。 有巴士站、小巴及電車站，近在咫尺，四通八達，而設專有用巴士直達屋苑，交通極為方便。
南豐新邨放盤量不足40個，長期搶手，雖然樓齡不新，但不少單位裝潢精緻，自住放租皆宜。其中一伙10座低層B室，391平方呎，叫價520萬元，呎價1.33萬元。如果放租的話，一個企裝單位，隨時月租租到18,000元，租金回報率就輕鬆突破4厘。
九龍區代表:得寶花園及淘大花園
九龍區方面，位於東九的得寶花園及淘大花園，兩個大型屋苑互為倚角，共享區內龐大巴士網絡、港鐵優勢多個商場的生活之便，一切生活所需，包括衣食住行以及娛樂，均不假外求。放眼未來，得寶花園更可受益於啟德發展區眾多項目相繼落成，以及新盤進駐，而帶動的九龍東高速發展。
地點特佳，面臨九龍灣畔，環境優美，遠眺維多利亞港，風光如畫，迷人景緻，盡入眼簾。位處交通要衝，貼近九龍灣地下鐵路車，來往港九商業中心或荃灣等工業區，僅需十多分鐘車程，而巴士站及各線小巴，亦近在咫尺，交通方便快捷。
得寶花園放盤量同樣長期搶手，約40個，當中E座中層E3室，現減價至380萬元放賣，平方呎，呎價1.35萬元。如果放租的話，市值月租13,000元，租金回報率已達4厘。
鄰近的淘大花園，單位面積相對較大，放盤量約70個，當中B座高層3室，現以530萬元放賣，平方呎，呎價1.4萬元。如果放租的話，市值月租16,500元元，租金回報率貼近4厘。
新界區代表:沙田第一城及荃灣中心
於1980年9月開始落成的沙田第一城，屋苑分為7期，由52座樓宇組成，共有10,642個單位。屋苑內設有泳池、兒童設施、運動設施、娛樂設施、餐飲設施、基座商場；交通便利，步行至港鐵時間約4分鐘，小學校網在91區，中學校區在沙田。
沙田第一城放盤量約170個，當中本行獨家代理的4期44座中層G室，現以450萬元放賣，方呎，呎價1.48萬元。如果放租的話，市值月租15,000元，租金回報率已達4厘。
荃灣中心位處香港新界西荃灣荃景圍，上臨荃景圍遊樂場，背靠曹公潭，交通方便，購物便利。屋苑提供約4,400個住宅單位，大部分單位的實用率達80%以上，當中以翠綠山景單位最受歡迎，是年輕上車客的首選。荃灣中心於2003至2007年進行了翻新工程，外牆保養得較為出色。
荃灣中心放盤量約100個，當中南昌樓(11座)高層D室，現以320萬元放賣，方呎，呎價1.04萬元。如果放租的話，市值月租12,000元，租金回報率已達4.5厘。
美聯集團主席黃建業指出，雖然香港最壞時刻已過，樓市未止跌，更出現多個危險警號，須慎防樓價急跌，引致民間財富蒸發，早已強烈建議特區政府，於財政預算案2024中果斷「全撤辣」，並削減買賣物業的印花稅，以達至「保民富、振經濟、穩收入、吸資金」的四大效果。
【一按即睇全撤辣後樓市2024詳盡置業分析部署】
黃建業：全面撤辣助「保民富、振經濟、穩收入、吸資金」
黃建業於2024年初已強烈建議政府，財政預算案2024立即「全面撤辣」，助樓市成交重返正軌，令有能力、有需要的新舊港人都可以因應自住及投資需要置業。與此同時，亦應該再進一步削減買賣物業的印花稅，例如將100港元的印花稅門檻提升至400萬元或以下物業，助市民上車。
黃建業深信，香港最壞時刻已過，樓市走勢與經濟同步，如果沒有進一步的利淡因素出現，預計未來樓市會逐步回穩。呼籲「全撤辣」並非為了令樓價回升，而是慎防外圍情況再變，導致本港樓市加速下調，進一步影響經濟，藉撤辣及減稅助樓市加快擺脫困境。現時息口高企，減息未有時間表，即使減息，短期息口亦難重返超低水平，故撤辣不會刺激樓價立即攀升，只會達至穩定樓市的效果。預計「全撤辣」後，「小陽春」有機會重新出現，成交亦隨之上升，全年樓價或有5%以內的回升空間，同時更將為香港帶來「保民富、振經濟、穩收入、吸資金」四大好處，即是：
- 保民富：防止負資產宗數繼續惡化，令市民辛苦積存下來的財富，因置業而蒸發，助港人「藏富於樓」，透過置業達至安居養老的效果
- 振經濟：地產是香港支柱之一，若地產業興旺，勢必帶動銀行、律師、裝修、運輸等行業，加速香港經濟復甦，重振「國際金融中心」的地位
- 穩收入：物業成交增加，不單止倍增印花稅收入，而且積存貨尾量減少，發展商即重燃買地建屋興趣，屆時政府的賣地收入可重返正軌，從而舒緩財赤問題，亦令政府擁有更多舒解民困資源
- 吸資金：「全撤辣」可增加中外資金投資香港的誘因，新來港專才沒有「辣稅」的顧慮，亦可放心置業安居，助他們於香港落地生根
黃靜怡： 全行首推「AI估價服務」
黃靜怡指出，新一年樓市本應展現新氣象，但是首季至今成交未見起色，美聯大數據反映本港市民對搵樓的興趣未曾減少，由1月1日起至2月12日止，美聯網上平台的查詢量按年不跌反升3%，由瀏覽到查詢的轉化率(Conversion Rate)更上升高達26%。數據反映，不少人更希望淡市尋寶，現時只是觀望息口走勢，以及新一份「財政預算案」。如果「財政預算案」真的全撤辣，配合息口下調，相信樓市將煥發新氣象。
不過，基於市場上仍存在許多變數，包括息口走勢，國際局勢等因素，黃靜怡相信，新一年本港樓市難免波動，美聯作為龍頭代理，必須做足準備，應對挑戰，將不斷投資發展美聯，助客戶捕捉入市時機，物色心水的樓盤。當中「天網」線上平台更是集團的長期發展重點之一，一直深受客戶歡迎，手機程式活躍用戶數目早已躍升全行之冠；自2017年至今，美聯網站及手機程式已橫掃41個獎項，得獎數目冠全行；去年美聯更衝出亞洲，憑「天網」勇奪亞太區行銷至高殊榮「MOB-EX AWARDS 2023」全場總冠軍，力壓過百國際品牌
美聯一直掌握最豐富的樓市數據，並持續引進新科技，豐富「天網」的功能，繼2023年12月，全行首度引入「人工智能」(AI)模型分析樓價走勢，美聯更於2024年2月推出全行首個「AI估價」功能，有別於銀行主要參考歷史價格，美聯的「AI估價」是根據15大因素，包括美聯樓價指數、樓齡、間隔、地鐵站距離、屋苑設施等建立的數據模型，配合AI實時更新，為物業進行估價，覆蓋的物業數目較銀行估價更廣泛，為客戶提供多一個價格參考。客戶只要輸入物業地址，即可使用這項全新的估價服務。黃靜怡表示，未來會運用眾多嶄新科技，帶來更多線上實用功能，配合美聯精英的專業服務，助客戶完成置業的夢想。
延伸閱讀:
入市備忘
按揭資訊
最新動態
成交個案 | 樓市新聞 | 美聯樓價指數 | 鐵路盤行情 | 樓市全撤辣
賣樓錦囊