隨著美國啟動加息周期，港息向上是預料之事，對於有意入市一手新盤的買家，簽署臨約選擇付款計劃時，必須要考慮加息帶來的風險，以下為大家拆解當中細節。
1. 選用建築期，實際按息有機會比簽約時高
按揭保險放寬下，樓價1,000萬元以內最高可做九成按揭，1,000萬元至1,125萬元最高貸款額為900萬元，即做到八至九成按揭，1,125萬元至1,200萬元最高八成按揭，1,200萬至1,920萬最高貸款額達960萬元，為缺乏首期的買家帶來更大借貸力。不過只限於現樓才能申請，吸引大部份買家選擇建築期付款。然而，在加息周期下，將來銀行有機會進一步收緊按揭計劃，收樓時按揭計劃的實際按息，很大機會比現時更高，大家要預備更多資金應付額外的利息支出。
【立即申請】
2. 壓力測試更難通過
加息周期下使用建築期付款另一個問題，是壓力測試愈來愈難過。壓力測試是以銀行利率加3%的情況下，按揭每月供款不得多於月入60%。而H按是以鎖息上限作為銀行利率計算壓力測試。H按的封頂位一般為最優惠利率減一定利率，例如銀行的最優惠利率為5%，H按計劃的鎖息上限為P-2.5%的話，壓力測試便是5%-2.5%+3%=5.5%。在加息周期下，銀行大機會提升最優惠利率，壓力測試的利率可能去到6%以上，按揭申請更為難過。
以貸款額700萬元、還款期30年計算，在鎖息上限仍然處於2.5%時，壓力測試維持5.5%，壓力測試門檻為66,242元。但如果鎖息上限加至3%，壓力測試升至6%，月入需要達69,948元，人工需增加3,706元。如果鎖息上限再調升至3.5%，壓力測試升至6.5%，月入要求便達73,741元，人工需增加7,499元才能達標。
3. 小心銀行調整估價
建築期付款另一隱憂是收樓時市況難以預計，一旦市況下行，屆時申請按揭銀行有機會調整估價，就算買家入息等符合資格，亦有機會借不盡按揭成數。例如新盤樓價為800萬元，想借九成，預期貸款額達720萬元，但去到收樓時樓市放緩，估價跌至750萬元，貸款額便可能只有675萬元，買家需要從其他方法找出額外首期資金。雖然這個情況比較罕見，但作為買家最好做足風險管理。
在加息周期下，買家置業前盡量做好財務預算，按揭盡量不要借到盡，兼且預備多餘資金，即使按揭利率不似預期，也能避免徬惶失措。另外，最好物色定後備擔保人，當壓力測試無法過關時，也有擔保人的入息幫手，申請按揭自然更易過關。如果條件許可，買家亦可考慮選用即供付款，就可以避開估價及壓力測試的變化。
在簽署臨時買賣合約前，不妨向按揭專員了解各項付款方法的優劣，置業及申請按揭自然更加順利。
延伸閱讀:
焦點新盤
新盤2022 | 買新樓流程 | 港島南岸 | 白石角項目 | 元朗站項目
按揭資訊
高成數按揭 | 林鄭Plan 2.0 |
最新動態