【爆哂廠】貨多市唔爽 2023樓價注定無得升?

隨著通關落實,2023年樓股皆「兔」氣揚眉,樓市迎早春「開靚局」,二手成交率先「脫穎而出」,市場人士憧憬經濟氣氛改善,從而可令樓市如同兔年的兔仔一般活躍起來。然而,2022年樓市成交減慢,排山倒海的供應量未能消化,未來新供應又多不勝數,會否令樓價反彈遇上阻力?

最近政府出了一項季度數據,就是由房屋局公布最新「私人住宅一手市場供應」資料,當中一項一向令市場人士高度關注,就是未來3至4年一手供應量預測。

根據房屋局的公布,未來3至4年一手供應回升,2022年第四季錄105,000個單位,按季增加10,000個,並創紀錄新高,乃自2004年第3季有紀錄以來首次突破100,000伙。105,000個單位,即是差不多等同八個太古城的規模。

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的確,令樓價起跌的其中一個因素,就是供應量。更甚的是,房屋局及後補充資料指出,整體潛在供應佔約90,000伙為實用面積少於約753平方呎的中小型單位,佔整體供應量約86%。該局預計,未來數月將有12幅住宅用地轉為熟地,可提供約5,700個單位。而隨着政府持續有序地增加房屋土地供應,相信未來三至四年的私人住宅預計供應量將維持在較高水平。

同時,據本行數據統計,2022年第四季新盤銷售量僅約850伙,創自2013年一手銷售條例後的季度新低,已批出土地可隨時動工(熟地)的單位數目卻於2022年第四季按季大增6,000伙,連同按季增加1,000伙的現樓貨尾及增加3,000伙的建築中仍未售出單位,帶動未來3至4年一手供應回升。

那麼,供應量排山倒海,會否令樓價遇上強大阻力?

未來數年落成量未大增

其實,又不用太擔心,因為實際上,有另一個數據我們值得留意一下。

一般的新樓項目,由熟地至落成需時,熟地難以一時三刻竣工;反而未來數年的落成量可從施工量略知一二。據資料顯示,2022年私樓施工量僅11,000伙,較2021年21,300伙按年大跌約48.4%,數目更創11年新低;若以過去5年合計,共錄81,000個單位施工,即平均每年約16,200伙。預計此批單位將於隨後數年陸續落成。

按此推算的話,相信未來數年落成量未會大幅增加。落成量不多,實際供應未必到位,變相令樓價有支持。

同時,政府另一樓價指標數據,就是差估署的樓價指數,最近按月跌幅已見收窄,為近5個月最少。再者,上述指數仍未反映中港兩地全面免檢疫通關的最新市況,隨著中港全面通關等利好因素帶動,住宅交投同樣回升。踏入2023年,樓市回暖,樓價亦喘穩。一二手交投齊旺,業主信心增加,減價盤減少。新盤推售更會刺激購買力釋放。樓市「陽春」早至,整體二手交投明顯回升,部份二手業主態度強硬。

2023樓價

的確,中港通關效應,加上本港放寬防疫措施,帶動近月樓市氣氛向好,不少屋苑筍盤持續被消化,成交價亦穩中見升。準買家於農曆新年前已紛紛入市,春節長假期過後,各區睇樓量回升至活躍水平,在本港經濟進一步復常刺激,將會帶動樓市,節日因素消散後,交投將會增加,樓價造好。預計新春後群盤蜂擁而出,或有多個大型新盤推出,一手交投大有可能「迎頭趕上」,屆時交投升幅將超越二手。

2023樓價有力升10%

此外,2月的「財政預算案」更是重中之重,如果「財爺」能加大力道「招商引資」,加速提振經濟,甚至撤辣或減辣為置業鬆綁,本港樓市將「更上幾層樓」,料全年樓價有力升約10%,住宅物業成交按年勁彈逾4成。根據每星期美聯網盤價格變化製作而成的「美聯信心指數」,早於2022年11月22日已經見底回升,反映樓市信心恢復,「美聯信心指數」已經多個星期連升。

隨著春節長假結束,加上有消息指香港將取消或優化入境核酸檢測手續,可吸引更多內地客來港,為樓市帶來新的上升動力,因此調高2023年全年樓價升幅預測至約10%,料2023年全年一手成交將按年急升約7成半至16,000宗水平;同時帶動二手成交按年升約3成半,有望達至50,000宗的水平。

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